İşletme projesinin yapılması

İŞLETME PROJESİ

İşletme projesinin yapılması

İşletme projesi Tesisin(Apartmanın) Gelecek yıl için gelir ve giderlerinin tahmin edildiği bir ön bütçe niteliğindedir.Kat maliklerine tebliğ edilir .Kat maliklerine yazılı olarak tebliğ edilmeksizin o kat malikinin hukuki borcu oluşmaz. Kat maliki işletme projesini aldıktan 7 gün içinde itiraz etmez ise işletme projesini kabul etmiş sayılır ve yönetici hukuken borcu takip edebilir hale gelir.

Madde 37 - (Değişik 13/04/1983-2814/12 md.)Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar. Bu projede özellikle:

a-Anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları.

b-Tüm giderlerden her kat malikine,bu kanunun 20.maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar.

c-Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin 20.maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı gösterilir.

Bu proje,kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir.Bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında karar verilir;gerekirse yeni proje hazırlanır.

Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları,icra ve iflas kanununun 68.maddesinin 1.fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.

  ONAYLANMAMIŞ İŞLETME PROJESİ

Anagayrimenkulün işletme projesinin yönetici tarafından,kat maliklerinden birine veya bir kısmına tebliğ edilmeden yürürlüğe konulması halinde İşletme projesi geçersiz olur;

İşletme projesinin iptali için,kat maliklerinden birinin sulh hukuk mahkemesi hakimliğine başvurabilir.

İŞLETME PROJESİ YAPARKEN DİKKAT EDİLECEKLER

1.Bir sene önceki reel giderleri mümkün mertebe detaylandırarak inceleyin.

2.Özellikle yakıt giderlerini TL üzerinden değil sarfedilen (ton kömür-metreküp doğalgaz-litre mazot olarak) değerlendirip enlasyonu dikkate alarak birim fiyatları ile çarparak projeye yansıtın.

3.Apartman sakinlarinden tekrar tekrar para istememek için umulmadık giderler için % 15 gibi bir değerde ek para koyun.

4.Personel zamlarını proje zamanından önce yıllık olarak belirleyin.Emekli olacaklar için kıdem tazminatlarını dikkate alın.

5.Apartman sakinlerinin çoğunluğunun itiraz edeceği Lux Projelerden kaçının.

6.Yıllık işletme projesinin dışında Apartmanınıza 10 yıllık bir bakım ve onarım MASTER-PLANI yapın (dış cephenizi yenileteceğiniz,çatınızı aktaracağınız , gibi) büyük ve masraflı kalemleri önceliklerini belirleyerek yıllara yayınız. Dolayısı ile bakım fonları kurarak insanları zorlamadan para toplayabilirsiniz.

7.Batılı ülkeler daire değerinin % 1.5-2 kadar bir kısmını bakım ve onarıma ayırmaktadır. Arabalarımızın bakımları ise yıllık ortalama % 6 dolayındadır. Binanızın değerinin % 1 ini en az bakım ve onarıma ayırınız.

8.Zamanında yapılan küçük bakım ve onarımların büyük masrafları önliyeceğini unutmayınız.

9.Lüx ve değişiklik niteliğindeki proje kalemlerini çoğunluk sağlasanız dahi tek bir dairenin itirazı halinde dahi yapamayacayınızı gözardı etmeyiniz.

10.Projeyi taahhütlü mektup veya imza karşılığında vermeniz gerekmektedir.Şayet bir dairenin birden fazla sahibi varsa her birine ulaştırmanız gerekir.

11. Kat malikleri kurulunca tespit edilen işletme projesine itiraz hukuken kabul değildir.

12- Genel gider aylık avans paylarının ilgilisinden alınabilmesi için işletme projesinin kesinleşmiş olması şarttır.

13- Yönetici tarafından yapılan işletme projesi tebliğ üzerine itiraz olmamışsa kesinleşir.

http://www.binayoneticisi.com/yonetim/y-isletmepro.php

---

  Örnek işletme projesi

634 SAYILI KAT MÜLKİYETİ KANUN'UNA GÖRE  HAZIRLANAN İŞLETME PROJESİ

Kat Malikleri Kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa yönetici (veya Yönetim Kurulu) gecikmeksizin bir işletme projesi yapar. (KMK.. Md.37) hükmü gereğince;  İŞLETME PROJESİ  

---

İstanbul İli,Kadıköy ilçesi Kozyatağı mahallesi …….. sokak …… kapı nolu …………….. Apartmana ait İşletme Projesidir.
A-GİDERLER (Tahmini olarak Yıllık )

 Gider Cinsi                                                                             YTL.

1- Yıllık yakıt gideri olarak                                               
2- Kapıcı ücreti                                                     
3- Sosyal Sigortalar primi + Kapıcı Fonu                                      . 4- Ana gayrimenkulün sigorta prim                                    
5- Ortak yerlerinin bakım, onarım  gideri
6- Bahçe için ödenecek aylık 
7- Eskiyen elektrik aletlerinin yenilenmesi 
8- Yıllık PTT, Noter ve mahkeme masrafları tahmini

9- Temellere sızan suyun önlenmesi

10- Kapıcı dairesinin rutubetten arındırılması ve tamiratı
11- 13.07.2000/24108 sayılı R.Gazetede yayınlanan İmar Yönetmeliğinin 44/a md gereğince “Kat alanı 150 m2 den fazla ve kat adedi 4 den fazla binalarda Yangın merdiveni yapılması zorunludur” hükmü gereği Yangın Merdiveni gideri  için

12- Beklenmedik ve acil işler için tahmini                         ..

Ana gayrimenkulün yıllık Toplam masrafı tahmini 
B-GELİRLER (Her ay avans olarak)

Gelir Cinsi                                                                               YTL.

a.Yakıt (Fiyat artışlarına göre ilaveler yapılabilir.)
b.Kapıcı  için (Ücret+Sig+vs.)
c.Kapıcı Fonu

d.Bahçıvan ücreti

e.Bakımı, koruma ve onarım ve Apt. sigorta primleri.
f.Eskiyen elektrik aletlerinin yenilenmesi

g.PTT, Noter ve mahkeme giderleri  

h.Beklenmedik ve acil işler için,

j.Temellere sızan suyun önlenmesi için drenaj

k.Kapıcı Dairesinin rutubetten arındırılması

Böylece;

Yıllık gider miktarı                              YTL.

Yıllık gelir miktarı                     YTL. .

ü      Artan gelir olursa, gelecek yıla gelir olarak devredilecektir.

ü       Tahminlerimiz üstünde masraf yapılması gerektiğinde veya fiyatlarda beklenmedik artışlar olduğunda, Kat Malikleri Kurulu’nun vereceği karara göre ek taleplerde bulunulacaktır.

ü       Yönetici her bağımsız bölüm malikinden, her ay ödemesi gereken miktarı avans olarak tahsil edecek ve karşılığında tahsilat makbuzu verecektir. Kesin hesap yılsonunda yapılacaktır.

11-2008 YILI İÇİN hazırlanan bu İşletme Projesi Yönetim Kurulu tarafından hazırlanmış olup, Genel Kurulun tasdikine sunulmuştur.

12- Bu İşletme Projesi Kat Malikleri Kurulu’nun ……………. Tarihinde tasdiki ile kesinleşmiştir

Yönetim Kurulu

Başkan                                      Üye                                          Üye

GELİR-GİDER CETVELİ

GELİRLER-YTL                                              GİDERLER-YTL

AKTİF                              ][                                   PASİF 
…………………             ……..YTL ……………         …………..YTL.