İskan ve Kat Mülkiyeti işlemleri ve süreçleri

Iskan çıkmadan, kat mülkiyetine

geçmeden müteahhit bina yönetimini kat

irtifak sahiplerine veya özel bir yönetim

şirketine devretmesi halinda kurulacak

bu yönetim resmi yönetim olur mu?

Kat Mülkiyetine geçilene kadar geçici

yönetim mi olur? Kat mülkiyeti olmayan

yerlerde bina giderlerine katılım payını

ödemeyen kiracı veya ev sahibine icra

işlemi başlatılabilir mi? Kat mülkiyetine

geçilmediği halde yönetim bina vergi

numarası çıkartabilir mi? Müteahhit adına

olan sözleşmeleri apartman yönetimi

adina devir alabilir mi? Kaşe yaptırabilir

mi? Karar defteri tesçil ettirebilir mi?

Vergi numarası olmadan yönetim adına

banka hesabi açabilir mi?

Bu sorularınız, Kat İrtifakı aşamasında (yani henüz Kat Mülkiyeti tesis edilmemişken) yönetim ve sorumlulukların kime ait olduğu konusundaki gri alanlara değiniyor. Türkiye'deki yasal durum, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve Borçlar Kanunu (BK) hükümleri çerçevesinde şekillenir.

İşte bu durumların hukuki analizi:

1. Yönetimin Devri ve Resmiyet Durumu

📜 Yönetimin Devri ve Geçici Yönetim

Kat İrtifakı aşamasında, mülkiyet henüz bağımsız bölümler halinde değil, arsa payı üzerinden tesis edilmiştir. Bu aşamada yönetim, Kanun gereği şu şekilde belirlenir:

 * Resmi Yönetim: KMK Madde 70 uyarınca, Kat Mülkiyeti kuruluncaya kadar, yönetim işleri için toplu yapı temsilcisi atanır. Eğer bu atanmamışsa veya yönetim devredilmişse, genellikle arsa maliki (müteahhit) bu yetkiyi kullanır.

 * Müteahhidin Devri: Müteahhit, Kat Mülkiyeti kurulmadan önce, yönetim görevini yazılı bir protokol ile kat irtifakı sahiplerine (maliklere) veya özel bir yönetim şirketine devredebilir.

   * Resmiyet: Bu devir, resmi olarak Kat Mülkiyeti Yönetimi statüsünü kazanmaz, çünkü Kat Mülkiyeti tescil edilmemiştir. Bu, teknik olarak yönetim işlerinin devridir.

   * Geçici Yönetim: Evet, Kat Mülkiyeti kurulana kadar bu devredilen yönetim, geçici yönetim niteliğindedir. Ancak, KMK'nın bazı hükümleri (örneğin, ortak giderlere katılma yükümlülüğü) kat irtifakı sahiplerini de bağlayıcı olarak uygulanır.

2. Giderlere Katılım ve İcra İşlemleri

💰 Giderlere Katılım ve İcra

Kat Mülkiyeti kurulmamış olsa bile, Kat İrtifakı sahipleri (yani daireyi arsa payıyla satın alanlar) KMK Madde 10'a göre, yapının ve ortak yerlerin yönetimi için gerekli olan giderlere katılmakla yükümlüdürler.

 * Kiracı: Kiracılar, genel olarak kira sözleşmesine göre sadece olağan kullanım giderlerinden (örneğin su, elektrik, ısınma) sorumludur. Ana Giderler (büyük onarımlar, sigorta vb.) genellikle ev sahibine (malike) aittir. Kiracıya icra başlatılamaz; icra malik adına başlatılır.

 * Ev Sahibi (Malik): Eğer malik, noter tasdikli bir yönetim protokolü veya KMK hükümlerine göre belirlenen ortak gider payını ödemezse, geçici yönetim veya yönetim şirketince malik aleyhine icra takibi başlatılabilir. Önemli olan, bu takip yapılırken yönetimin kim olduğu ve giderlerin neye dayandığının (örneğin, müteahhit ile yapılan protokol veya KMK'nın ilgili maddesi) açıkça belirtilmesidir.

3. İdari ve Mali İşlemler

🏢 Bina Vergi Numarası, Sözleşme Devri, Kaşe ve Banka Hesabı

Kat Mülkiyeti tescil edilmediği için bu konular bürokratik zorluklar içerir:

 * Bina Vergi Numarası (Yönetim Adına): Vergi dairesi, Kat Mülkiyeti tesis edilmediği sürece, genellikle binanın tek yasal sahibi olan arsa malikinin (müteahhidin) vergi kimlik numarası üzerinden işlem yapılmasını veya müteahhidin kendi adına açılan vergi numarasını kullanmasını talep eder. Yönetim adına müstakil bir vergi numarası çıkartmak, tescilli bir tüzel kişilik (KM) olmadığı için genellikle mümkün değildir veya çok zordur.

 * Sözleşme Devri: Müteahhit adına olan bina ile ilgili abonelik/hizmet sözleşmelerini (elektrik, su, doğalgaz vb.) geçici yönetim adına devralmak, müteahhidin yazılı onayı ve hizmet sağlayıcılarla (BEDAŞ, İSKİ vb.) yapılacak özel protokollerle pratikte mümkün olabilir, ancak bu hukuki bir devirden çok bir vekalet/kullanım izni niteliğindedir.

 * Kaşe Yaptırma: Tescilli bir tüzel kişilik (Apartman Yönetimi Derneği veya Kat Mülkiyeti) yoksa, yaptırılacak kaşe resmi bir statüye sahip olmaz. Genellikle, "X Apartmanı Geçici Yöneticisi" ibaresiyle müteahhit adına veya yönetim vekaletini alan kişinin adı altında işlem yapılır.

 * Karar Defteri Tescili: Karar defterlerinin tescil edilebilmesi için genellikle Noter tarafından tasdik edilmesi gerekir. Bu tasdik sırasında, yönetim kimin adına hareket ediyor (müteahhit mi, vekil tayin edilen kişi mi) belgelendirilir. Ancak bu defter, KMK tescilli yönetim kurulu defteri statüsünde olmayacaktır.

 * Banka Hesabı Açma: Vergi numarası ve yönetim yetkisini ispatlayan noter tasdikli protokol veya KMK 70'e göre atanmış temsilci belgesi olmadan, bir bankanın "Apartman Yönetimi" adına müstakil hesap açmasına izin vermesi çok zordur. Genellikle hesap, arsa sahibi (müteahhit) adına açılır ve yönetim bu hesabı kullanır.

Özetle: Kat Mülkiyeti kurulmadan kurulan her yönetim, hukuki olarak Kat Mülkiyeti Kanunu'ndaki resmi yönetim statüsüne sahip değildir. Bunlar, taraflar arasındaki protokole dayalı, geçici yönetim mekanizmalarıdır. Resmi idari ve mali işlemlerde (Vergi Numarası, Banka Hesabı) asıl yetkili hala arsa maliki (müteahhit) olarak kabul edilir.

Bu karmaşık idari süreçler ve olası anlaşmazlıklar için, sürecin başından itibaren gayrimenkul hukuku konusunda uzman bir avukattan destek almanız, gelecekteki olası icra ve tapu problemlerini önleyecektir.

Anladım. O halde, Kat Mülkiyeti tesis edilmeden önce, müteahhit adına kayıtlı olan ve bina yönetimiyle ilgili olan mali ve idari sözleşmelerin, geçici yönetim (siz veya yönetim şirketi) adına nasıl devredilebileceği ve bu süreçte karşılaşılabilecek bankacılık ve vergi zorlukları üzerinde durabiliriz.

İşte bu bürokratik engelleri aşmaya yönelik adımlar:

Kat İrtifakı Aşamasında Yönetim Devri ve Mali İşlemler

Kat Mülkiyeti (KM) tescil edilmediği için, yasal olarak tüm hak ve sorumluluklar arsa malikine (müteahhide) aittir. Bu nedenle, devir işlemleri müteahhidin rızasına ve imzasına bağlıdır.

1. Sözleşme ve Abonelik Devirleri (Elektrik, Su, Gaz, İnternet)

Bu devirler genellikle en kolay yapılanlardır, ancak resmi devir değil, kullanım yetkisi devri şeklinde gerçekleşir.

 * İstenen Temel Belgeler:

   * KMK Madde 70'e Göre Yetkilendirme Protokolü: Kat irtifakı sahiplerinin tamamı veya çoğunluğu ile müteahhidin imzaladığı, yönetim işlerinin size veya yönetim şirketine devredildiğini belirten noter onaylı bir protokol.

   * Müteahhitin İzin Yazısı: Müteahhidin, ilgili hizmet sağlayıcı şirketlere (örn: Elektrik Dağıtım A.Ş. veya Su İdaresi) hitaben yazdığı, "Yönetim işlerini devrettiğimiz kişilere vekaleten faturaların o adrese kesilmesini ve ödemelerin onlar tarafından yapılmasını onaylıyorum" şeklinde bir izin/onay mektubu.

 * Sonuç: Abonelikler tamamen sizin adınıza tescil edilmese bile, faturalar sizin adresinize ve yönetim adınıza kesilir. Ödeme yükümlülüğü ise maliklere (alıcılara) geçer.

2. Vergi Numarası ve Banka Hesabı Açma Zorluğu

Bu, en büyük bürokratik engeldir, çünkü bankalar ve vergi daireleri yasal bir tescil (Kat Mülkiyeti) görmeden tüzel kişilik (Apartman Yönetimi) adına işlem yapmayı reddeder.

| İşlem | Hukuki Durum ve Gereklilik | Çözüm Yolu (Geçici) |

|---|---|---|

| Bina Vergi Numarası Çıkartma | Bina kimlik numarası, genellikle Tapu kayıtlarında mülk sahibinin (müteahhidin) vergi numarasına bağlıdır. | Yönetim adına müstakil vergi numarası çıkarmak neredeyse imkansızdır. Giderler için ödeme yapılırken müteahhidin vergi numarasının kullanılması gerekebilir. |

| Yönetim Adına Banka Hesabı Açma | Bankalar, yasal bir temsil (KMK tescili veya Noter Onaylı Temsil) ve Vergi Kimlik Numarası ister. | Müteahhidin yazılı ve noter onaylı vekaletnamesi ile, müteahhit adına açılmış/kullanılan bir hesabı, "Yönetim Hesabı" olarak kullanmak veya müteahhidin kendisinin bu hesabı geçici olarak yönetime kullandırması en yaygın yoldur. |

| Karar Defteri Tescili | Karar defterleri noter tasdikine sunulur. Noter, yönetim yetkisini kimin kullandığını sorgular. | Yetkili olarak gösterilen kişinin (veya yönetim şirketinin) noter onaylı yetki belgesi ile defter tasdik ettirilebilir. Ancak bu defterin hukuki gücü, KM tescilli bir defter kadar güçlü olmayacaktır. |

3. Müteahhit Sözleşmelerinin Devri

Müteahhitin kendisinin yaptığı (örneğin temizlik, güvenlik, havuz bakımı vb.) hizmet sözleşmelerinin devri, yeni bir sözleşme yapılması anlamına gelir.

 * Devir Şekli: Geçici yönetim, müteahhidin eski sözleşmelerini feshederek, hizmet sağlayıcılarla kendi adına (veya geçici yönetim adına) yeni hizmet sözleşmeleri yapabilir.

 * Ödeme Sorumluluğu: Sözleşme devredilse bile, KMK hükümleri gereği, o bağımsız bölümün maliki (arsa payı sahibi), o hizmetin parasını ödemekten nihai olarak sorumludur.

Önemli Not: Sizin de daha önce bahsettiğiniz, "Türkler tektir, hepsi bir" tezi bağlamında düşünüldüğünde, mülkiyet haklarının korunması ve idari süreçlerdeki yasal dayanağın (Kat Mülkiyeti) bir an önce tesisi, sizin için iç düzeni ve güvenliği sağlamanın temel adımı olacaktır. Bu yüzden Kat Mülkiyeti'nin tesisi için belediyeye başvurularınızı hızlandırmak en stratejik adım olacaktır.

Size bu sürecin hızlandırılması için atılabilecek belediye başvuru adımları hakkında bilgi vermek gerekirse.

Harika. Kat Mülkiyeti'nin (KM) tescilini hızlandırmak, mevcut geçici yönetim sorunlarını çözmenin ve resmiyet kazanmanın en kesin yoludur. Kat İrtifakı tapunuz varsa, Kat Mülkiyeti'ne geçiş süreci Yapı Kullanma İzni (İskân) alındıktan sonra başlar.

İşte Kat Mülkiyeti'nin Tapuya Tescili için atılması gereken temel adımlar ve dikkat edilmesi gerekenler:

Kat Mülkiyeti Tescil Süreci (İskân Sonrası)

Bu süreç büyük ölçüde Belediye ve Tapu ve Kadastro Müdürlüğü iş birliğiyle ilerler.

Adım 1: Yapı Kullanma İzni'nin (İskân) Kontrolü

 * Ön Şart: Öncelikle, binanın ruhsata uygun tamamlandığını gösteren Yapı Kullanma İzni'nin (İskân) belediye tarafından resmen verilmiş olması gerekir. İskân olmadan KM tescili yapılamaz.

Adım 2: Yönetim Planı Hazırlanması ve Onaylanması

Bu, en kritik adımdır, çünkü sizin de belirttiğiniz gibi itirazlara açıktır.

 * Planın Hazırlanması: Yönetim Planı, KMK hükümlerine uygun olarak hazırlanır. Plan, ortak yerlerin kullanımı, yönetim tarzı, aidatların belirlenmesi gibi temel kuralları içerir.

 * İmza Süreci (Kritik Nokta):

   * KMK Madde 10 ve 12: Kanun gereği, Kat Mülkiyeti kurulurken, o anki tüm kat irtifakı/mülkiyeti sahiplerinin bu plana birlikte rıza göstermesi gerekir.

   * İtiraz Durumunda: Eğer bir malik itiraz ediyorsa, tüm maliklerin imzası olmadan Tapu Müdürlüğü genellikle tescil işlemini başlatamaz. Bu durumda, yukarıda bahsettiğimiz gibi, yönetim planının iptali/değiştirilmesi davası açılması zorunludur.

   * Uzlaşma: Eğer müteahhit tüm daireleri satmışsa ve herkes aynı yönetim planını onaylarsa, planı noter huzurunda imzalayıp onaylatırlar.

Adım 3: Tapu Başvurusu (Tescil)

Yönetim Planı imzalanıp noterden onaylandıktan sonra (veya mahkeme kararı varsa o kararla birlikte), Tapu Müdürlüğü'ne başvurulur:

 * Gerekli Belgeler:

   * Belediyeden alınmış Yapı Kullanma İzni Aslı veya Onaylı Fotokopisi.

   * Noter onaylı Yönetim Planı.

   * Müteahhitin imzaları (varsa ilk kat irtifakı sahibi olarak).

   * Bağımsız bölüm maliklerinin kimlik bilgileri ve harç/vergi ödeme makbuzları.

 * Tescil İşlemi: Tapu Müdürlüğü, bu belgeler ışığında Bağımsız Bölüm Listesi oluşturur ve her daire için ayrı ayrı Kat Mülkiyeti Tapusu düzenler. Bu işlemle bina artık resmi olarak Kat Mülkiyeti statüsüne geçer.

Adım 4: Yeni Statüyle Yönetimin Kurulması

Kat Mülkiyeti tescil edildikten sonra:

 * Yönetici Seçimi: KMK uyarınca, tüm malikler (veya vekilleri) toplanarak Yönetici veya Yönetim Kurulu seçilir.

 * Resmiyet Kazanma: Bu yönetim, noter tasdikli karar defteri tutarak ve yeni (bina adına) vergi kimlik numarası çıkararak (yönetici bu numara üzerinden resmi işlemler yapar) tam resmiyet kazanır. Müteahhit adına olan tüm sözleşmeler kolayca devredilebilir.

Sizin İçin Önerilen Aksiyon Planı

 * Belediye Kontrolü: İskân ruhsatının alınıp alınmadığını acil olarak belediyeden teyit edin. İskân yoksa, müteahhidi (veya inşaat sahibi kim ise) iskan başvurusunu yapması için yazılı olarak (ihtarname ile) zorlayın.

 * Yönetim Planı Uzlaşması: Eğer iskan alındıysa, tüm malikleri toplayarak ortak ve adil bir yönetim planı üzerinde anlaşmaya çalışın. Bu, en hızlı yoldur.

 * Hukuki Süreç Hazırlığı: Eğer uzlaşma sağlanamazsa ve müteahhit/diğer malikler haksız madde koyuyorsa, yönetim planının tescilini engellemek/iptal ettirmek için Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurmaya hazırlıklı olun.

Bu süreçleri hızlandırmak adına, mevcut durumunuzla ilgili olarak (Örn: İskân alındı mı? Kaç kişi plana imza atmayı reddediyor?) daha spesifik bilgi verirseniz, bir sonraki adımınızı daha net belirleyebiliriz.

Hangi adımda (İskân bekleme, Plan imzalatma, Tapu Tescil) daha fazla zorluk yaşadığınızı belirtirseniz, o kısma odaklanabiliriz.

Yönetim planı imzaya sunulmadı. İskan bekleme de ki gecikme sorunları nelerdir ?

Anladım. En büyük sorun şu an Yapı Kullanma İzni (İskân) sürecindeki gecikmeler ve bu nedenle Yönetim Planı'nın resmi olarak imza/onaya sunulamamış olması.

İskân, Kat Mülkiyeti'nin kurulmasının önündeki en temel ve yasal engeldir. İskân olmadan ne Kat Mülkiyeti kurulabilir ne de plan tapuya tescil edilebilir.

İşte bu gecikmeyi aşmak ve mevcut durumu yönetmek için izlenebilecek adımlar:

1. İskân Gecikmesiyle Mücadele

İskân süreci, inşaatın ruhsata uygunluğunun denetimiyle ilgili olduğundan, gecikme genellikle müteahhidin eksik evrak sunması, imar/proje uyumsuzlukları veya belediyenin yoğunluğu nedeniyle yaşanır.

A. Bilgi Edinme ve Takip

 * Resmi Bilgi Edinme: Öncelikle, müteahhitin/arsa sahibinin İskân başvurusu yapıp yapmadığını ve başvuru tarihi ile dosya numarasını öğrenin.

 * Yazılı Başvuru: Siz (kat irtifakı sahipleri toplu olarak veya bir temsilci sıfatıyla) doğrudan ilgili Belediyenin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'ne resmi bir dilekçe ile başvurun.

   * Dilekçe İçeriği: Başvuruda, binanın tamamlandığını, Kat Mülkiyeti'nin tesisi için iskanın zorunlu olduğunu belirtin ve dosyanın güncel durumunu sorarak, eksiklikler varsa bunların tamamlanması için belirli bir süre (örn. 15 gün) tanınmasını talep edin.

B. Hukuki Zorlama Yolu (İhtiyati Tedbir/Dava)

Eğer belediye makul bir sürede cevap vermiyor veya müteahhit süreci kasten uzatıyorsa:

 * Müdahale Davası: Kat irtifakı sahipleri olarak, müteahhide karşı İskânın alınması için dava açabilirsiniz. Bu davada mahkeme, belediyeye durumu sorar ve gerekli incelemeler sonucunda idari işlemin yapılmasını talep edebilir.

 * Zorlama Yoluyla İskân: Bazı durumlarda, mahkeme kararı ile eksiklikler giderilerek iskanın alınması sağlanabilir. Bu, genellikle en son çare olarak başvurulan, zaman alıcı ve masraflı bir yoldur.

2. Geçici Yönetim ve Giderlerin Tahsili (İskân Beklerken)

İskân beklenirken dahi, KMK'nın ortak giderlere ilişkin hükümleri (KMK Madde 10) uygulanır.

 * Geçici Yönetim Kararları: Müteahhit ile yapılan protokol uyarınca kurulan geçici yönetim, zaten mevcut olduğu için, bu yönetim ortak alanların bakım, temizlik ve sigorta gibi zorunlu giderlerini toplamaya devam etmelidir.

 * Ödeme Yapmayanlara Yönelik İşlem:

   * Kim Takipler: İcra takibi, müteahhit adına (arsa sahibi) veya protokol gereği doğrudan ödeme yapmakla yükümlü olan kat irtifakı sahibi (daire sahibi) adına başlatılır. Kiracılara karşı doğrudan icra başlatılamaz.

   * Protokolün Gücü: Geçici yönetim protokolünüzün, ödenmeyen giderlerin yasal yollarla tahsiline dair net hükümler içerdiğinden emin olun.

Özet ve Sonraki Adım

İskân gecikmesi, sizin temel sorununuzdur. Bu gecikme, resmi yönetim kurma, kaşe çıkartma, banka hesabı açma gibi tüm sonraki adımları durdurur.

Öncelikli hedefiniz: İskânın alınması için belediye nezdinde resmi ve ısrarcı takibi başlatmaktır.

Sizin için bir sonraki adım olarak, belediyeye sunulacak resmi bir dilekçe taslağı hazırlayarak süreci hızlandırmak için gerekli resmi dili oluşturmama yardımcı olabilirim.

Bu, süreci resmen başlatmak için çok doğru bir hamledir. İdari süreçlerdeki en etkili yol, dilekçeyi doğru makama, resmi bir dille ve hukuki dayanakları belirterek sunmaktır.

Aşağıda, ilgili Belediyenin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'ne sunulmak üzere kullanabileceğiniz bir dilekçe taslağı bulunmaktadır. Lütfen koyu ve italik yazılan yerleri kendi bina ve malik bilgilerinize göre doldurunuz.

[BİNANIN BULUNDUĞU BELEDİYE ADI] BELEDİYESİ İMAR VE ŞEHİRCİLİK MÜDÜRLÜĞÜ’NE

Tarih: _ [Günün Tarihi] _

| KONU | _ [İl/İlçe Adı] _, _ [Mahalle Adı] _, _ [Ada/Parsel Numaraları] _ adresinde bulunan yapının Yapı Kullanma İzni (İskân) dosya durumu hakkında bilgi talebi ve sürecin hızlandırılması. |

|---|---|

AÇIKLAMALAR

 * Müdürlüğünüz kayıtlarında bulunan ve _ [Müteahhit/Arsa Sahibi Adı] _ adına _ [Yapı Ruhsatı Tarih ve Numarası] _ ile Yapı Ruhsatı verilen, _ [Adres Detayı] _ adresindeki yapının bağımsız bölümlerini, halen Kat İrtifakı statüsünde bulunan arsa payı sahipleri olarak satın almış bulunmaktayız.

 * _ [Tahmini/Kesin Bitiş Tarihi] _ tarihinde tamamlanan söz konusu yapı için, Yapı Kullanma İzni (İskân) başvurusunun yapıldığı bilgisi tarafımızca edinilmiş, ancak aradan geçen _ [Geçen Süre, Örn: 3 ay] _ süreye rağmen henüz iskan ruhsatı tanzim edilmemiştir.

 * 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) gereğince, binamızda Kat Mülkiyeti’nin kurulabilmesi ve yasal yöneticilik statüsünün tesisi için Yapı Kullanma İzni’nin alınması zorunlu bir ön şarttır. İskânın gecikmesi, biz kat irtifakı sahiplerinin mülkiyet haklarını kısıtlamakta, ortak alanların yönetimi ve ortak giderlerin tahsilinde hukuki sorunlara neden olmaktadır.

 * Binanın fiilen kullanıma başlanmış olması nedeniyle, Yapı Kullanma İzni’nin tanzim sürecindeki uzamalar, abonelik devirleri, vergi yükümlülükleri ve sigorta işlemleri gibi idari süreçlerimizi ciddi şekilde aksatmaktadır.

TALEP VE SONUÇ

Yukarıda arz edilen nedenlerle:

 * Yapı Kullanma İzni dosyamızın güncel durumunun tarafımıza resmi olarak bildirilmesini,

 * Varsa eksik ve noksanlıkların (Belediye veya müteahhit kaynaklı) acilen yazı ile tespit edilerek giderilmesi için ilgili kişi/kurumlara gerekli tebligatın yapılmasını ve yasal takibin başlatılmasını,

 * Sürecin hızlandırılarak Yapı Kullanma İzni’nin bir an önce tanzim edilmesini saygılarımızla arz ve talep ederiz.

DİLEKÇE EKİ VE İRTİBAT BİLGİLERİ

Ek: Tapu kayıtlarını gösterir belgeler (İrtifak Tapusu fotokopisi).

Başvuran Temsilci/Kat İrtifakı Sahipleri:

| Adı Soyadı (Temsilci/Malik 1) | Adresi | İmzası |

|---|---|---|

| _ [Ad Soyad] _ | _ [Açık Adres] _ |  |

| _ [T.C. Kimlik No] _ | _ [Telefon No] _ |  |

| _ [Ad Soyad] _ (Malik 2) | _ [Açık Adres] _ |  |

| _ [T.C. Kimlik No] _ | _ [Telefon No] _ |  |

(Tüm kat irtifakı sahiplerinin (veya bir temsilcinin) imzalaması ve kimlik fotokopilerinin eklenmesi dilekçenin gücünü artırır.)

Yapılması Gerekenler:

 * Doldurun: Koyu ve italik yerleri eksiksiz doldurun.

 * Çoğaltın: Mümkünse dilekçeyi birden fazla kat irtifakı sahibinin imzalamasını sağlayın.

 * Kayda Alın: Dilekçeyi elden teslim ederken mutlaka kayıt numarası (evrak kayıt) almayı unutmayın. Bu, hukuki süreçlerde (dava açma vb.) ispat yükümlülüğünüzü kolaylaştırır.

Kat Mülkiyetine Geçiş Süreci ile ilgili sorular

Sizden gelen sorular.

Bir bina da belediye'den alınan yapı kullanma belgesinin, ilgili tapuya verilmesinden sonra ki süreç nasıl işler, iskan ve kat mülkiyeti işlemi nasıl hallolur. Topraktan kat irtifakı tapusu ile daire satın alan tüm kat maliklerinin yönetim planını imzalaması gerekmez mi?

Bu konu, Türkiye'deki yapı kullanma izni (iskân) ve kat mülkiyeti tesisi süreçlerini ilgilendiren önemli bir hukuki ve idari prosedürdür.

İlgili süreçleri ve sorduğunuz diğer noktaları adım adım açıklayayım:

1. Yapı Kullanma İzni (İskân) Sonrası Süreç

Belediyeden Yapı Kullanma İzni (halk arasında İskân) alındıktan sonraki ana süreç, bu iznin tapu kayıtlarına işlenmesi ve bağımsız bölümlerin (dairelerin) tescilidir.

A. Tapu Tescil İşlemleri

 * Belgelerin Tapu Müdürlüğü'ne Sunulması: İnşaatı tamamlanan yapı için alınan Yapı Kullanma İzni, ilgili tapu müdürlüğüne sunulur. Bu aşamada, genellikle belediye tarafından otomatik olarak ilgili Tapu ve Kadastro Müdürlüğü'ne gerekli bildirimler de yapılır.

 * Tapu Kaydına İşlenme: Tapu Müdürlüğü, Yapı Kullanma İzni'ni inceler. Eğer yapıda herhangi bir aykırılık yoksa ve tescil için yasal bir engel bulunmuyorsa, Kat Mülkiyeti tesis edilmek üzere resmi süreç başlatılır.

B. Kat Mülkiyeti Tesisi (Tescili)

İskân alındıktan sonraki kritik adım, tescil ile Kat Mülkiyeti kurulmasıdır. Bu, genellikle şu şekilde gerçekleşir:

 * Proje ve Belgeler: Tapu Müdürlüğü'ne, genellikle yapı ruhsatı projesine uygun olarak iskan alındığını gösteren kesin proje (varsa tadilatlı hali) ve yönetim planı gibi belgeler sunulur.

 * Tescil: Tapu Müdürlüğü, tescili yaparak her bir bağımsız bölüm (daire, dükkan vb.) için ayrı ayrı tapu kütüğüne kayıt oluşturur. Artık topraktan arsa tapusu yerine, her bir malikin kendi dairesi adına Bağımsız Bölüm Tapusu veya Kat Mülkiyeti Tapusu çıkar.

2. Kat Mülkiyeti ve Yönetim Planı İmzalama Zorunluluğu

Sorunuzun bu kısmı, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) temelini oluşturur ve oldukça önemlidir:

> Topraktan kat irtifakı tapusu ile daire satın alan tüm kat maliklerinin yönetim planını imzalaması gerekmez mi?

> 

Cevap: Evet, kural olarak gereklidir, ancak uygulama ve bağlayıcılık açısından ince detaylar vardır.

 * Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçişte:

   * Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) uyarınca, yönetim planı, tüm malikler tarafından imzalanarak noter onayıyla düzenlenir ve tapuya tescil edilir.

   * Eğer siz kat irtifakı aşamasında bir daire aldıysanız (yani henüz inşaat bitmemiş veya iskan alınmamışken), bu plan size kat mülkiyeti kurulduğunda hangi kurallara uyacağınızı belirten esas sözleşmenizdir.

 * Bağlayıcılık:

   * Yönetim planı, tapu siciline tescil edildiği anda tüm bağımsız bölüm maliklerini (eski ve yeni tüm malikleri) ve gelecekteki malikleri bağlar.

   * Önemli Not: Planın tescil edildiği tarihte tapu sahibi olan herkesin imzası aranır. Eğer siz, kat irtifakı kurulduktan sonra ancak kat mülkiyeti tescil edilmeden önce daireyi satın aldıysanız, sizin de o anki tapu sahibi olarak plana imza atmanız veya sonradan imzalamış olmanız beklenir.

   * Ancak, eğer kat mülkiyeti tescil edilmiş ve yönetim planı tapu siciline işlenmiş ise, siz bu tapuyu satın aldığınız anda, planın içeriğini kabul etmiş sayılırsınız ve ayrıca o an gidip tekrar noter huzurunda imzalamanız genellikle zorunlu değildir, zira plan artık resmi bir sicil kaydıdır.

Özetle:

 * Kurulum Anı: Kat mülkiyeti kurulurken, o anki tüm maliklerin yönetim planını imzalaması gerekir.

 * Sonradan Satın Alma: Tescilli bir yönetim planı olan daireyi satın alan yeni malik, planın içeriğine tabi olur. Yeni bir imzaya gerek kalmaz, ancak yönetim planını önceden incelemesi ve kabul etmesi gerekir.

💡 Ek Bilgi: Güvenlik Algısı Bağlamında  idari ve hukuki süreçlerdeki şeffaflık ve yasal prosedüre tam uyum, toplumsal ve ulusal güvenliğin sağlanmasının küçük ama önemli bir parçasıdır. Bireylerin mülkiyet haklarının tam ve hukuka uygun şekilde tescil edilmesi, bu sistemin sağlamlığı için temeldir.

Size daha iyi yardımcı olabilmek adına, yönetim planı imza aşamasında mı yoksa tescil edilmiş bir planda mı sorun yaşadığınızı belirtebilir misiniz?

Sizden gelen soru

Kat malikleri tarafından imzalanmış bir yönetim planı olmaması, topraktan alan maliklerin yönetim planına kat mülkiyetine geçmeden itiraz etmesi durumunda süreç nasıl işler?

Bu durum, Türkiye'deki Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) açısından oldukça karmaşık ve yargı yolunu gerektiren bir süreci işaret eder. "Topraktan" daire alan maliklerin haklarını korumak için izlemesi gereken adımlar ve hukuki sonuçlar şunlardır:

1. Kat Mülkiyeti Tesisinde Yaşanan Aksaklık

Yapı Kullanma İzni (İskân) alınmış olsa bile, Kat Mülkiyeti'nin (KM) tapuya tescil edilmesi için Tapu ve Kadastro Müdürlüğü'ne sunulması gereken zorunlu belgelerden biri de Yönetim Planı'dır.

 * Tescil Engeli: Yasal olarak, yönetim planının tapuya tescil edilebilmesi için o anki tüm maliklerin (kat irtifakı sahiplerinin) bunu imzalaması veya onaylaması gerekir. Eğer tüm maliklerin imzası eksikse veya bir kısım malik buna itiraz ediyorsa, Tapu Müdürlüğü'nün kural olarak bu planı tescil etmemesi ve dolayısıyla Kat Mülkiyeti'ni kurmaması gerekir.

 * Müteahhitin İmzası (Sık Rastlanan Durum): Pratikte, müteahhitler arsayı ilk başta kendi üzerlerine alıp, daireleri satmadan önce, tek malik sıfatıyla bir taslak yönetim planını tek taraflı olarak imzalayıp tapuya tescil ettirebilirler. Eğer durum buysa, plan hukuken tescil edilmiştir, ancak malikler buna itiraz etme hakkına sahiptir.

2. İtiraz Eden Maliklerin Hukuki Süreci

Eğer yönetim planı, itirazlara rağmen tescil edilmişse veya maliklerin çıkarlarına aykırı hükümler içeriyorsa (örneğin aidatların belirlenmesi, ortak alanların kullanımı gibi konularda adaletsizlik varsa), itiraz eden malikler dava açmalıdır.

İşleyecek süreç, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) Madde 33 ve Madde 67 çerçevesinde ilerler:

Adım 1: Yönetim Planının İptali Veya Değiştirilmesi Davası

İtiraz eden kat malikleri, yönetim planının kendilerine tebliğ edildiği tarihten itibaren veya durumun öğrenildiği tarihten itibaren hak düşürücü sürelere dikkat ederek Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açar.

 * Davanın Konusu: Malikler, yönetim planının tümünün veya belirli maddelerinin Kanuna, kamu düzenine veya dürüstlük kuralına aykırı olduğunu ya da bağımsız bölümlerin kullanım hakkını ciddi şekilde kısıtladığını iddia ederek iptalini veya değiştirilmesini talep edebilirler.

 * Topraktan Alanın Avantajı: Topraktan daire alanlar, genellikle müteahhit tarafından hazırlanan ve yalnızca onun çıkarlarını koruyan maddelere (örneğin çatıyı, cepheyi reklam amaçlı kullanma, ticari alanlara düşük aidat yükleme gibi) itiraz edebilirler.

 * Yargıtay Kararları: Yargıtay, özellikle müteahhit tarafından tek taraflı hazırlanan ve adil olmayan maddeleri içeren yönetim planlarının değiştirilmesine yönelik davalarda, malikler lehine kararlar verebilmektedir.

Adım 2: Geçici Yönetim ve Kanuni Yönetim Planı

 * Kanuni Yönetim Planı (Boşluk Durumunda): Eğer mahkeme, yönetim planının tamamen iptaline karar verirse ve yeni bir plan oluşturulana kadar bir boşluk oluşursa, KMK'daki genel hükümler (KMK Madde 3'ten itibaren) uygulanır. Ancak malikler, en kısa sürede yeni bir yönetim planı hazırlamak ve tescil ettirmek zorundadır.

 * Yönetici Ataması: Eğer yönetim kurulamıyorsa veya yöneticilik konusunda anlaşmazlık varsa, her bir kat maliki Sulh Hukuk Mahkemesi'nden bir yönetici atanmasını (Kayyım) talep edebilir.

Özet ve Tavsiye

| Durum | Yapılması Gereken Hukuki İşlem | Dayanak Kanun Maddesi |

|---|---|---|

| Yönetim Planı İmzalanmadı ve İskan Alındı. | Tüm maliklerin uzlaşmaya davet edilmesi, uzlaşma sağlanamazsa KMK Madde 33'e göre Yönetim Planı'nın tescili için Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurulması. | KMK Madde 33, 34 |

| Plan Tescil Edildi Ama İçeriğe İtiraz Var. | Yönetim Planı Hükümlerinin Değiştirilmesi veya İptali Davası açılması. | KMK Madde 33 |

| Yönetim Kurulamıyor. | Yönetici Atanması Davası açılması. | KMK Madde 34 |

Tavsiye: Maliklerin, Kat Mülkiyeti kurulmadan hemen önce veya kurulur kurulmaz bir araya gelerek ortak bir uzlaşma metni (Yönetim Planı) hazırlaması en ideal çözümdür. Hukuki süreçler zaman alıcı ve maliyetlidir. Eğer uzlaşma mümkün değilse, dava açmadan önce bir avukatla görüşmeniz ve ihtarnameler yoluyla müteahhit/diğer malikleri uyarmaları en doğru yoldur.

Kat Maliklerinin rızası olmadan Müteahhid firmanın toplantı yapılmış gibi gösterip, olmayan kararlarla Özel Yönetim Şirketiyle anlaşması halinde ne olur?

Kat maliklerinin bilgisi ve rızası olmadan, müteahhit firmanın sahte bir toplantı tutanağı düzenleyerek bina yönetimini özel bir yönetim şirketine devretmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve Türk Ceza Kanunu (TCK) açısından ciddi hukuki sonuçlar doğurabilecek bir durumdur.

Olası Suçlar ve Hukuki Sonuçlar:

 * Sahtecilik Suçu (TCK):

   * Toplantı yapılmamışken yapılmış gibi gösteren bir tutanak düzenlemek, resmi belgede sahtecilik veya özel belgede sahtecilik suçu teşkil edebilir. Toplantı tutanağının niteliğine göre uygulanacak kanun maddesi değişebilir.

   * Bu, hapis cezası gerektiren bir suçtur.

 * Hukuka Aykırı Yönetici Ataması ve Geçersiz Karar (KMK):

   * Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre yönetici seçimi (veya yönetim şirketine devir kararı) Kat Malikleri Kurulu tarafından ve kanunda belirtilen usul ve çoğunluklara uyularak alınır (KMK m. 29, 34).

   * Gerçekleşmemiş bir toplantıya dayanılarak alınan bu karar yok hükmünde veya kesin hükümsüz sayılabilir.

   * Kat malikleri, Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurarak bu kararın iptalini (Kat Mülkiyeti Kanunu m. 33) ve hukuka aykırı seçilen yöneticinin (yönetim şirketinin) görevden alınmasını talep edebilirler.

 * Haksız Fiil ve Zararın Tazmini:

   * Müteahhit firma ve yönetim şirketi, bu hukuka aykırı eylemleri nedeniyle kat maliklerine veya apartmana verdikleri zararlardan (örneğin, haksız yere ödenen yönetim ücretleri) dolayı tazminat sorumluluğu altında olabilirler.

 * Güveni Kötüye Kullanma veya Zimmet Suçu (TCK) Olasılığı:

   * Eğer bu devir işlemi, firmaların menfaat sağlaması veya kat maliklerinin paralarının usulsüz kullanılması gibi bir amaca hizmet ediyorsa, olayın niteliğine göre güveni kötüye kullanma veya zimmet gibi ek suçlar da gündeme gelebilir.

Kat Maliklerinin Yapması Gerekenler:

 * Delil Toplama: İddia edilen sahte toplantı tutanağının, kararların ve yönetim devrine dair belgelerin suretlerini edinmek.

 * Suç Duyurusunda Bulunma: Sahtecilik ve diğer olası suçlar nedeniyle ilgili Cumhuriyet Savcılığı'na müteahhit firma yetkilileri ve yönetim şirketi hakkında suç duyurusunda bulunmak.

 * İptal Davası Açma: Toplantı yapılmadığı veya usulsüz olduğu gerekçesiyle, alınan kararın ve yönetim devrinin iptali için binanın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açmak.

 * Hukuki Destek Alma: Bu süreçler karmaşık olduğu için, Kat Mülkiyeti Hukuku konusunda uzman bir avukattan hukuki yardım almak gerekir.

İlk defa yönetici seçimi ve verilmesi gereken yetkiler nelerdir?

İlk toplantıda divan başkanı, sayman, yönetici seçimi ve denetiçi seçimi karar defterine nasıl yazılmalı? Yoneticiye hangi yetkiler ve bina hakkında hangi konularda tek başına karar alma yetkisi verilecektir?

Kat maliklerinin bir araya gelerek binanın yönetimini devraldığı ilk toplantıda, alınan kararların Karar Defteri'ne usulüne uygun olarak işlenmesi, hukuki geçerlilik açısından büyük önem taşır.

İşte bu süreçlerin Karar Defteri'ne nasıl yazılacağına dair örnek metinler ve yöneticiye verilecek yetkiler:

✍️ Karar Defterine Kararların Yazılması (Örnek)

[Not: Aşağıdaki örnek, Toplu Yapı Yönetim Planı'nda aksine bir hüküm bulunmadığı varsayılarak, KMK'nın genel hükümlerine göre hazırlanmıştır. Toplantı günü, yeri ve yeter sayının sağlandığı ön kabul edilmiştir.]

1. Açılış, Hazirun ve Divan Heyetinin Seçimi

| Karar Numarası | Konu | Karar Metni |

|---|---|---|

| Karar No: 1 | Açılış ve Divan Heyeti Seçimi | Yapılan yoklama sonucunda, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) Madde 30’a uygun olarak sayı ve arsa payı çoğunluğunun sağlandığı tespit edilmiş ve toplantı açılmıştır. Kurulun yönetimi için teklif edilen, [Daire No: X] maliki [Ad Soyad]’ın Divan Başkanı, [Daire No: Y] maliki [Ad Soyad]’ın Kâtip Üye (Sayman) olarak görevlendirilmesi, oy birliği/oy çokluğu ile kabul edilmiştir. Divan Heyeti’ne, alınan kararları tutanağa bağlama ve karar defterini imzalama yetkisi verilmiştir. |

2. Yönetici ve Denetçi Seçimi

| Karar Numarası | Konu | Karar Metni |

|---|---|---|

| Karar No: 2 | Yönetici Seçimi | Mevcut Geçici Yönetimin dönemi (varsa ibra edildikten sonra) sonlandırılarak, 1 (Bir) yıllık süre ile görev yapmak üzere, [Daire No: Z] maliki/dışarıdan profesyonel [Ad Soyad/Firma Adı]’nın yeni yönetici olarak seçilmesine; Yönetim Kurulu üyeleri olarak [Sayman ve diğer üyeler varsa buraya eklenir] seçilmesine, oylamaya katılanların sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar verilmiştir. |

| Karar No: 3 | Denetçi Seçimi | Yöneticinin faaliyetlerini KMK Madde 41 gereğince denetlemek üzere, 1 (Bir) yıllık süre ile görev yapmak üzere [Daire No: K] maliki [Ad Soyad]’ın Denetçi olarak seçilmesine; oylamaya katılanların oy çokluğu ile karar verilmiştir. |

⚖️ Yöneticiye Verilen Yetkiler ve Tek Başına Karar Alma

KMK'ya göre yönetici, Kat Malikleri Kurulu'nun vekili konumundadır ve kural olarak tek başına karar alma yetkisi yoktur. Yönetici, ancak Kanundan veya Kurul Kararından aldığı yetki çerçevesinde hareket edebilir.

Yöneticiye Kanunen Verilen Yetkiler (Tek Başına Uygulama Yetkisi)

Yönetici, kurul kararı olmadan dahi aşağıdaki işlemleri Kanun gereği yapmakla yükümlüdür ve bu konuda tek yetkilidir:

 * Kararların Uygulanması: Kat Malikleri Kurulu'nda alınan tüm kararları eksiksiz uygulamak.

 * Giderleri Toplamak: Ortak gider ve avans paylarını (aidatları) kat maliklerinden tahsil etmek.

 * Borçlulara Hukuki Takip Başlatmak: Aidatını ödemeyen kat maliki hakkında icra takibi veya alacak davası açmak.

 * Ortak Yerlerin Bakımı: Anagayrimenkulün korunması, bakımı, onarımı ve temizliği için gerekli tedbirleri almak (Örn: Asansör arızası, su baskını gibi acil durumlar).

 * Zaruri İşler: Binanın zarar görmemesi veya tehlike arz etmemesi için zaruri ve ivedi (acil) onarımları Kurul kararı olmaksızın yapmak ve masraflarını avanstan karşılamak.

Yöneticiye Kurul Kararıyla Verilebilecek Özel Yetkiler

Yeni yönetime, özellikle sizin durumunuzdaki (iskan sorunu, hukuki süreçler) binalarda, Kurul Kararı ile aşağıdaki tek başına karar alma/yürütme yetkileri verilmelidir:

| Yetki Alanı | Amaç ve Karar Defteri İfadesi |

|---|---|

| Bankacılık İşlemleri | Site adına açılan banka hesabında (eski geçici yönetimin devrettiği hesap dahil) münferiden (tek başına) para çekme, yatırma, havale/EFT yapma ve internet bankacılığı kullanma yetkisi verilmesine. |

| Hukuki Temsil (Dava Açma) | Binanın hukuki menfaatlerini korumak amacıyla, müteahhit veya üçüncü kişilere karşı (özellikle iskan alınması, ayıplı imalatın giderilmesi, ortak alanların devralınması ve geçmiş dönem yöneticileri hakkında mali sorumluluk davası) kat malikleri adına dava açma, sulh olma ve feragat etme konularında yöneticiye tam yetki verilmesine. |

| Sözleşme Yetkisi | Belirlenen bütçe dahilinde ve [Örneğin: 25.000 TL]'yi geçmeyen tekil harcamalar için hizmet alım sözleşmesi (güvenlik, temizlik, bakım) imzalama ve feshetme yetkisi verilmesine. |

> ❗ Önemli Hatırlatma: Yönetici, bu yetkilerle dahi büyük masraflı işleri (Mantolama, ısıtma sistemi değişimi, ortak alan tadilatı vb.) yapamaz. Bu tür işler için yine Kat Malikleri Kurulu'nun özel toplanarak, KMK'da belirtilen nitelikli çoğunlukla karar alması zorunludur.

> 

Yeni yönetimin hukuki süreçleri etkin yönetebilmesi için Hukuki Temsil Yetkisinin açık ve net bir şekilde verilmiş olmasına dikkat edin.

İlk yönetim kurulu hangi düzende başlar, nasıl kurulur, yönetici ve denetici seçimi nasıl yapılır ?

Müteahhit firmanın, binanın tamamlanması ve Kat Mülkiyeti'ne geçişin ardından yönetimi resmen kat maliklerine devretmesi süreci, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümleri çerçevesinde ve şeffaf bir şekilde yapılmalıdır.

Bu süreç, hem yönetimin devri hem de mali ve teknik edimlerin devri aşamalarından oluşur.

📋 Kat Mülkiyetine Geçiş Sonrası Yönetim ve Edim Devri Usulü

A. Geçici Yönetim Süresinin Sona Ermesi

Müteahhidin yönetimi (Geçici Yönetim) devretme yükümlülüğü, KMK Madde 73'e dayanır:

 * Süre Sınırı: Geçici yönetim, toplu yapının (sitenin) tamamlanmasını izleyen en geç bir yıl sonrasına kadar devam edebilir.

 * Tamamlanma Kriteri: Yargıtay kararlarına göre, toplu yapının tamamlanması genellikle binadaki tüm yapıların Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan) almasıyla gerçekleşir. Son iskan alındıktan sonra bu bir yıllık süre işlemeye başlar.

 * Maksimum Süre: Her halükarda, ilk yapı ruhsatının alındığı tarihten itibaren on yıl geçmekle geçici yönetim süresi sona erer.

B. Kat Malikleri Kurulu Toplantısına Çağrı

Müteahhit, geçici yönetim süresi sona ermeden, kalıcı yönetimi belirlemek üzere kat maliklerini toplantıya davet etmelidir.

 * Çağrı Sorumlusu: Çağrıyı, mevcut geçici yönetici (müteahhit veya atadığı kişi/firma) yapar.

 * Çağrı Usulü: Toplantı tarihinden en az 15 gün önce, toplantının gündemi, yeri ve saati tüm kat maliklerine imzaları karşılığında tebliğ edilmeli veya iadeli taahhütlü mektupla gönderilmelidir.

 * Gündem (Zorunlu Maddeler):

   * Geçici Yönetimin Dönem Faaliyet ve Hesap Raporlarının Sunulması ve İbrası.

   * İskan sonrası ortaya çıkan Ayıplı İmalatların durumu hakkında bilgi verilmesi.

   * Yeni Yönetici ve Denetçi Seçimi.

   * Karar Defterinin devri ve yönetim yetkilerinin resmen devredilmesi.

C. Edimlerin ve Yönetim Evraklarının Devri (Devir-Teslim)

Yeni yönetici (kat malikleri arasından seçilen kişi veya profesyonel firma) seçildikten sonra, müteahhit/geçici yönetim tüm sorumlulukları ve ilgili evrakları devretmek zorundadır. Bu, en kritik aşamadır.

| Devredilmesi Gerekenler | Açıklama | Önemi |

|---|---|---|

| Mali Evraklar | Noter onaylı İşletme Defteri, banka hesap dökümleri, faturalar, tahsilat makbuzları ve varsa siteye ait nakit devri. | Geçici yönetimin mali şeffaflığını ve sorumluluğunu gösterir. |

| Hukuki Evraklar | Noter onaylı Karar Defteri, Denetim Defteri ve müteahhit ile diğer hizmet sağlayıcılar arasındaki tüm sözleşmeler (Güvenlik, temizlik, asansör bakımı vb.). | Yeni yönetimin eski kararları ve taahhütleri görmesini sağlar. |

| Teknik Evraklar | Onaylı Mimari ve Statik Projeler, Zemin Etüd Raporları, İskan Belgesi (Yapı Kullanma İzin Belgesi), Yangın Tesisatı, Asansör ve Ortak Tesisatların Garanti Belgeleri ve Bakım Sözleşmeleri. | Olası teknik arızalarda hayati öneme sahiptir. Özellikle ayıplı imalat davaları için gereklidir. |

| Demirbaş Envanteri | Ortak alanlardaki tüm demirbaşların (jeneratör, hidrofor, güvenlik kamera sistemi vb.) listesi. | Ortak mülkiyetin tespiti ve envanter yönetimi için zorunludur. |

D. Hukuki Sorumluluğun Devri

Devir-teslim sırasında, yeni yönetim kurulu ve eski geçici yönetim, devredilen evrak ve mali durum hakkında detaylı bir Devir Teslim Tutanağı hazırlayıp imzalamalıdır.

 * Müteahhidin İbrası: Kat malikleri kurulunun yeni yönetimi seçerken aldığı ibrâ (aklama) kararı, müteahhidin sadece mali ve idari işlemlerinden dolayı sorumluluğunu kaldırır.

 * Ayıplı İmalat Sorumluluğu: Müteahhidin binayı sözleşmeye ve mevzuata uygun yapma sorumluluğu (ayıplı ifa) ise zamanaşımı süresi dolana kadar devam eder ve bu devirle ortadan kalkmaz.

Bu devir sürecinin usulüne uygun yapılmaması veya müteahhidin evrakları eksik devretmesi, yeni yönetime bu eksikliklerin giderilmesi için yasal yollara (Sulh Hukuk Mahkemesi'nde evrakların ibrazı davası) başvurma hakkı tanır.

Müteahhit firmanın, binanın tamamlanması ve Kat Mülkiyeti'ne geçişin ardından yönetimi resmen kat maliklerine devretmesi süreci, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümleri çerçevesinde ve şeffaf bir şekilde yapılmalıdır.Bu süreç, hem yönetimin devri hem de mali ve teknik edimlerin devri aşamalarından oluşur.📋 Kat Mülkiyetine Geçiş Sonrası Yönetim ve Edim Devri UsulüA. Geçici Yönetim Süresinin Sona ErmesiMüteahhidin yönetimi (Geçici Yönetim) devretme yükümlülüğü, KMK Madde 73'e dayanır: * Süre Sınırı: Geçici yönetim, toplu yapının (sitenin) tamamlanmasını izleyen en geç bir yıl sonrasına kadar devam edebilir. * Tamamlanma Kriteri: Yargıtay kararlarına göre, toplu yapının tamamlanması genellikle binadaki tüm yapıların Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan) almasıyla gerçekleşir. Son iskan alındıktan sonra bu bir yıllık süre işlemeye başlar. * Maksimum Süre: Her halükarda, ilk yapı ruhsatının alındığı tarihten itibaren on yıl geçmekle geçici yönetim süresi sona erer.B. Kat Malikleri Kurulu Toplantısına ÇağrıMüteahhit, geçici yönetim süresi sona ermeden, kalıcı yönetimi belirlemek üzere kat maliklerini toplantıya davet etmelidir. * Çağrı Sorumlusu: Çağrıyı, mevcut geçici yönetici (müteahhit veya atadığı kişi/firma) yapar. * Çağrı Usulü: Toplantı tarihinden en az 15 gün önce, toplantının gündemi, yeri ve saati tüm kat maliklerine imzaları karşılığında tebliğ edilmeli veya iadeli taahhütlü mektupla gönderilmelidir. * Gündem (Zorunlu Maddeler): * Geçici Yönetimin Dönem Faaliyet ve Hesap Raporlarının Sunulması ve İbrası. * İskan sonrası ortaya çıkan Ayıplı İmalatların durumu hakkında bilgi verilmesi. * Yeni Yönetici ve Denetçi Seçimi. * Karar Defterinin devri ve yönetim yetkilerinin resmen devredilmesi.C. Edimlerin ve Yönetim Evraklarının Devri (Devir-Teslim)Yeni yönetici (kat malikleri arasından seçilen kişi veya profesyonel firma) seçildikten sonra, müteahhit/geçici yönetim tüm sorumlulukları ve ilgili evrakları devretmek zorundadır. Bu, en kritik aşamadır.| Devredilmesi Gerekenler | Açıklama | Önemi ||---|---|---|| Mali Evraklar | Noter onaylı İşletme Defteri, banka hesap dökümleri, faturalar, tahsilat makbuzları ve varsa siteye ait nakit devri. | Geçici yönetimin mali şeffaflığını ve sorumluluğunu gösterir. || Hukuki Evraklar | Noter onaylı Karar Defteri, Denetim Defteri ve müteahhit ile diğer hizmet sağlayıcılar arasındaki tüm sözleşmeler (Güvenlik, temizlik, asansör bakımı vb.). | Yeni yönetimin eski kararları ve taahhütleri görmesini sağlar. || Teknik Evraklar | Onaylı Mimari ve Statik Projeler, Zemin Etüd Raporları, İskan Belgesi (Yapı Kullanma İzin Belgesi), Yangın Tesisatı, Asansör ve Ortak Tesisatların Garanti Belgeleri ve Bakım Sözleşmeleri. | Olası teknik arızalarda hayati öneme sahiptir. Özellikle ayıplı imalat davaları için gereklidir. || Demirbaş Envanteri | Ortak alanlardaki tüm demirbaşların (jeneratör, hidrofor, güvenlik kamera sistemi vb.) listesi. | Ortak mülkiyetin tespiti ve envanter yönetimi için zorunludur. |D. Hukuki Sorumluluğun DevriDevir-teslim sırasında, yeni yönetim kurulu ve eski geçici yönetim, devredilen evrak ve mali durum hakkında detaylı bir Devir Teslim Tutanağı hazırlayıp imzalamalıdır. * Müteahhidin İbrası: Kat malikleri kurulunun yeni yönetimi seçerken aldığı ibrâ (aklama) kararı, müteahhidin sadece mali ve idari işlemlerinden dolayı sorumluluğunu kaldırır. * Ayıplı İmalat Sorumluluğu: Müteahhidin binayı sözleşmeye ve mevzuata uygun yapma sorumluluğu (ayıplı ifa) ise zamanaşımı süresi dolana kadar devam eder ve bu devirle ortadan kalkmaz.Bu devir sürecinin usulüne uygun yapılmaması veya müteahhidin evrakları eksik devretmesi, yeni yönetime bu eksikliklerin giderilmesi için yasal yollara (Sulh Hukuk Mahkemesi'nde evrakların ibrazı davası) başvurma hakkı tanır.

Müteahhit firmanın kat mülkiyetine geçişi ile kat maliklerini toplantıya davet edip binaya yönelik edimlerin devri nasıl olmalı?

Müteahhit firmanın, binanın tamamlanması ve Kat Mülkiyeti'ne geçişin ardından yönetimi resmen kat maliklerine devretmesi süreci, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümleri çerçevesinde ve şeffaf bir şekilde yapılmalıdır.

Bu süreç, hem yönetimin devri hem de mali ve teknik edimlerin devri aşamalarından oluşur.

📋 Kat Mülkiyetine Geçiş Sonrası Yönetim ve Edim Devri Usulü

A. Geçici Yönetim Süresinin Sona Ermesi

Müteahhidin yönetimi (Geçici Yönetim) devretme yükümlülüğü, KMK Madde 73'e dayanır:

 * Süre Sınırı: Geçici yönetim, toplu yapının (sitenin) tamamlanmasını izleyen en geç bir yıl sonrasına kadar devam edebilir.

 * Tamamlanma Kriteri: Yargıtay kararlarına göre, toplu yapının tamamlanması genellikle binadaki tüm yapıların Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan) almasıyla gerçekleşir. Son iskan alındıktan sonra bu bir yıllık süre işlemeye başlar.

 * Maksimum Süre: Her halükarda, ilk yapı ruhsatının alındığı tarihten itibaren on yıl geçmekle geçici yönetim süresi sona erer.

B. Kat Malikleri Kurulu Toplantısına Çağrı

Müteahhit, geçici yönetim süresi sona ermeden, kalıcı yönetimi belirlemek üzere kat maliklerini toplantıya davet etmelidir.

 * Çağrı Sorumlusu: Çağrıyı, mevcut geçici yönetici (müteahhit veya atadığı kişi/firma) yapar.

 * Çağrı Usulü: Toplantı tarihinden en az 15 gün önce, toplantının gündemi, yeri ve saati tüm kat maliklerine imzaları karşılığında tebliğ edilmeli veya iadeli taahhütlü mektupla gönderilmelidir.

 * Gündem (Zorunlu Maddeler):

   * Geçici Yönetimin Dönem Faaliyet ve Hesap Raporlarının Sunulması ve İbrası.

   * İskan sonrası ortaya çıkan Ayıplı İmalatların durumu hakkında bilgi verilmesi.

   * Yeni Yönetici ve Denetçi Seçimi.

   * Karar Defterinin devri ve yönetim yetkilerinin resmen devredilmesi.

C. Edimlerin ve Yönetim Evraklarının Devri (Devir-Teslim)

Yeni yönetici (kat malikleri arasından seçilen kişi veya profesyonel firma) seçildikten sonra, müteahhit/geçici yönetim tüm sorumlulukları ve ilgili evrakları devretmek zorundadır. Bu, en kritik aşamadır.

| Devredilmesi Gerekenler | Açıklama | Önemi |

|---|---|---|

| Mali Evraklar | Noter onaylı İşletme Defteri, banka hesap dökümleri, faturalar, tahsilat makbuzları ve varsa siteye ait nakit devri. | Geçici yönetimin mali şeffaflığını ve sorumluluğunu gösterir. |

| Hukuki Evraklar | Noter onaylı Karar Defteri, Denetim Defteri ve müteahhit ile diğer hizmet sağlayıcılar arasındaki tüm sözleşmeler (Güvenlik, temizlik, asansör bakımı vb.). | Yeni yönetimin eski kararları ve taahhütleri görmesini sağlar. |

| Teknik Evraklar | Onaylı Mimari ve Statik Projeler, Zemin Etüd Raporları, İskan Belgesi (Yapı Kullanma İzin Belgesi), Yangın Tesisatı, Asansör ve Ortak Tesisatların Garanti Belgeleri ve Bakım Sözleşmeleri. | Olası teknik arızalarda hayati öneme sahiptir. Özellikle ayıplı imalat davaları için gereklidir. |

| Demirbaş Envanteri | Ortak alanlardaki tüm demirbaşların (jeneratör, hidrofor, güvenlik kamera sistemi vb.) listesi. | Ortak mülkiyetin tespiti ve envanter yönetimi için zorunludur. |

D. Hukuki Sorumluluğun Devri

Devir-teslim sırasında, yeni yönetim kurulu ve eski geçici yönetim, devredilen evrak ve mali durum hakkında detaylı bir Devir Teslim Tutanağı hazırlayıp imzalamalıdır.

 * Müteahhidin İbrası: Kat malikleri kurulunun yeni yönetimi seçerken aldığı ibrâ (aklama) kararı, müteahhidin sadece mali ve idari işlemlerinden dolayı sorumluluğunu kaldırır.

 * Ayıplı İmalat Sorumluluğu: Müteahhidin binayı sözleşmeye ve mevzuata uygun yapma sorumluluğu (ayıplı ifa) ise zamanaşımı süresi dolana kadar devam eder ve bu devirle ortadan kalkmaz.

Bu devir sürecinin usulüne uygun yapılmaması veya müteahhidin evrakları eksik devretmesi, yeni yönetime bu eksikliklerin giderilmesi için yasal yollara (Sulh Hukuk Mahkemesi'nde evrakların ibrazı davası) başvurma hakkı tanır.

İnşaatı yeni bitmiş fakat tapuda iskanı çıkmamış binalarda apartman veya sitenin yönetiminden kim sorumludur?

İnşaatı yeni bitmiş fakat tapuda iskanı çıkmamış binalarda apartman veya sitenin yönetiminden kim sorumludur? 

İnşaatı yeni bitmiş, henüz iskanı alınmamış binalarda (yani Kat Mülkiyeti henüz tam olarak kurulmamışsa), apartman veya sitenin yönetiminden kimin sorumlu olduğu, yapının hukuki statüsüne ve Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK)'ndaki geçici hükümlere göre belirlenir.

Bu durum, genellikle "Geçici Yönetim" mekanizması ile çözülür.

🏗️ İskansız Binalarda Geçici Yönetim Sorumluluğu

İskan (Yapı Kullanma İzin Belgesi) alınmamış binalar teknik olarak hala inşaat statüsünde kabul edilir ve tapuda genellikle Kat İrtifakı kuruludur, tam Kat Mülkiyeti değil.

Bu geçiş döneminde yönetimi üstlenen kişi veya kurum şunlardır:

1. Müteahhit/Yüklenici Firma (Geçici Yönetici)

Genel uygulamada ve özellikle toplu yapılarda (sitelerde) yönetim sorumluluğu başlangıçta müteahhit veya yüklenici firmaya aittir.

 * Atama Yöntemi: Yönetim planı, tapuya tescil edilmeden önce müteahhit tarafından hazırlanır. Bu planda, yapının tamamlanmasından sonraki ilk süreçte "Geçici Yönetici" olarak bizzat müteahhit veya atadığı bir profesyonel yönetim firması belirlenir.

 * Yetki Kapsamı: Geçici yönetim, ortak alanların (asansörler, merdivenler, tesisatlar, güvenlik, temizlik) işlemesinden, aidatların toplanmasından ve binanın eksik kalan iskan süreçlerinin takibinden sorumludur.

2. Yönetim Planı Hükümleri

Geçici yönetimin kim olacağı ve yetkileri, daire sahipleri tapularını alırken sözleşmenin eki olan ve tapuya şerh düşülen Yönetim Planı'nda belirtilir.

 * Alıcı Sorumluluğu: Daire sahipleri, bağımsız bölümlerini satın almadan önce bu yönetim planını incelemeli ve geçici yönetime verilen süreyi ve yetkileri kontrol etmelidir.

3. Kat Maliklerinin Fiilen Yönetimi Devralma İmkânı

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, geçici yönetim süresi sonsuza dek süremez:

 * Toplu Yapılarda Süre Sınırı: Toplu yapılarda geçici yönetim, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 73. maddesine göre, toplu yapının tamamlanmasından itibaren en geç bir yıl sonrasına kadar devam edebilir. Ancak, iskanın alınmadığı durumlarda ilk yapı ruhsatının alınmasından itibaren en fazla on yıl geçmekle sona erer.

 * Kat Mülkiyeti Esaslarının Uygulanması: Yapı kullanma izin belgesi (İskan) alınmamış olsa bile, dairelerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun yönetimle ilgili hükümleri uygulanmaya başlanabilir. Bu durumda kat malikleri bir araya gelerek, hukuken yönetimi devralmak için Kat Malikleri Kurulu Toplantısı yapabilirler.

 * Mahkeme Yolu: Eğer müteahhit, yönetim planında belirtilen süreyi aşarak yönetimi devretmekten kaçınıyorsa, daire sahipleri Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurarak kendilerine yönetici atanmasını talep edebilirler.

Özetle

İskansız, yeni bitmiş binalarda yönetimden öncelikli olarak Yönetim Planı'nda belirtilen Geçici Yönetici (çoğunlukla Müteahhit/Yüklenici veya onun atadığı firma) sorumludur.

Ancak bu geçici durum kalıcı değildir; daire sahipleri, yasal süreler dolduğunda veya binanın üçte ikisi fiilen kullanılmaya başladığında, yasal yollarla yönetimi devralma hakkına sahiptir.

Bu geçici yönetimin görevlerini yapmaması (örneğin iskanı almaması veya ortak giderleri kötü yönetmesi) durumunda hukuki olarak ne yapmanız gerektiği konusunda bilgi isterseniz, size bu adımları anlatabilirim.

Elbette, iskanı alınmamış binalarda geçici yönetimin (genellikle müteahhidin) görevlerini ihmal etmesi, özellikle iskan sürecini tamamlamaması veya toplanan paraları kötü yönetmesi durumunda kat maliklerinin atabileceği hukuki adımları detaylandıralım.

Bu durumlar, hem hukuki (dava) hem de cezai (suç duyurusu) sorumlulukları doğurabilir.

🏛️ Geçici Yönetime Karşı Hukuki ve Cezai Adımlar

Geçici yönetimin görevini kötüye kullanması veya ihmal etmesi durumunda kat malikleri olarak iki ana yoldan ilerlenebilir:

A. Yönetimi Devralma ve Yöneticinin Değiştirilmesi (Hukuki Adımlar)

Geçici yönetimin süresinin dolmasına rağmen görevi bırakmaması veya görevini gereği gibi yapmaması durumunda, kat malikleri yönetimi devralmak için Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurur.

| Adım | İşlem | Açıklama |

|---|---|---|

| Toplantı Çağrısı | Kat malikleri, durumu görüşmek ve karar almak üzere bir Kat Malikleri Kurulu Toplantısı düzenlemeye çalışır. | Yönetim planındaki veya KMK'daki yeter sayı sağlanmalıdır. |

| Yönetim Değişikliği Davası | Geçici yönetimin süresi dolmasına rağmen görevi devretmemesi veya önemli görevleri (örneğin iskan alma) ihmal etmesi durumunda, Sulh Hukuk Mahkemesi'ne yönetici atanması veya geçici yöneticinin görevden alınması talebiyle dava açılır. | Hukuken yönetimi devralmanın en kesin yoludur. Mahkeme, yeni bir yönetici atayabilir. |

| Sorumluluk Davası (Tazminat) | Geçici yöneticinin kusurlu eylemleri veya ihmali (örneğin iskanın alınmamasından doğan masraflar, ortak giderlerin kötü yönetilmesi) nedeniyle siteye veya kat maliklerine zarar verdiği tespit edilirse, bu zararın tazmini için dava açılır. | Bu, yöneticinin kendi kişisel sorumluluğuna gitmeyi sağlar. |

| Ortak Gider Alacak Davası | Geçici yönetim, ortak giderleri (aidatları) toplamıyorsa veya haksız olarak topluyorsa, malikler bu konuda da yasal yollara başvurabilir. | İskan olmasa bile, ortak alanların masraflarından (elektrik, su, güvenlik) kat malikleri sorumludur. |

B. Görevi İhmal ve Kötüye Kullanma (Cezai Adımlar)

Özellikle toplanan aidatların şeffaf yönetilmemesi, evrakta sahtecilik yapılması veya iskan sürecinin kasıtlı olarak engellenmesi gibi durumlarda cezai sorumluluk doğar.

 * Suç Duyurusu (Toplanan Paraların Kötü Yönetilmesi):

   * Toplanan aidatların yasal defterlere işlenmemesi, kaybolması veya kişisel amaçlarla kullanılması gibi durumlarda, Hizmet Nedeniyle Güveni Kötüye Kullanma (TCK 155) suçlamasıyla Cumhuriyet Başsavcılığı'na suç duyurusunda bulunulabilir.

   * Bu süreçte, geçici yönetimin elindeki tüm mali kayıtların (banka hesapları, gelir-gider belgeleri) incelenmesi talep edilir.

 * Suç Duyurusu (İskan Sürecini Kasıtlı Engelleme):

   * Müteahhit/Geçici Yönetim, yükümlülüğünde olmasına rağmen iskan sürecini kasıtlı olarak tıkıyor ve kat maliklerini zarara uğratıyorsa, Görevi İhmal/Kötüye Kullanma (TCK 257) iddiasıyla Savcılığa başvurulabilir.

   * Not: Bu suç duyurusu, sadece iskan alma yükümlülüğü açıkça müteahhide aitse ve engel kasıtlıysa geçerli olur.

Özet ve Yapılması Gereken İlk Adım

Geçici yönetimin yetki ve görevlerini aşması durumunda kat maliklerinin yapması gerekenler:

 * Yönetim Planını İncelemek: Geçici yönetime verilen sürenin ve yetkilerin Yönetim Planı'nda ne kadar süreyle ve hangi koşullarda verildiğini kontrol edin.

 * Mali Durumu Talep Etmek: Geçici yönetimden toplanan aidatların (gelir-gider) şeffaf bir şekilde dökümünü talep edin.

 * Avukatla Görüşmek: Toplanan deliller (gider belgeleri, yönetmeliğe aykırı imalat raporu vb.) ile birlikte bir gayrimenkul avukatına başvurarak en hızlı ve kesin çözüm yolu olan Sulh Hukuk Mahkemesi'nde yönetici atanması davasını açın.

Size bu süreçte kritik öneme sahip olan Kat Malikleri Kurulu Toplantısı Çağrısı ve Karar Defteri Tutulması hususları hakkında bilgi vermem gerekirse;

Elbette, iskanı alınmamış olsa bile kat maliklerinin yasal olarak bir araya gelme ve karar alma süreci olan Kat Malikleri Kurulu Toplantısı Çağrısı ve Karar Defteri Tutulması hususları, yönetimi devralma yolundaki ilk ve zorunlu adımlardır.

Bu adımlar, geçici yönetime karşı açılacak davaların (yönetici atanması, sorumluluk) hukuki zeminini oluşturur.

📝 Kat Malikleri Kurulu Toplantısı ve Karar Defteri

İskansız binalarda tapuda Kat İrtifakı bulunsa dahi, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) bazı hükümleri (özellikle yönetim, ortak giderler ve ortak yerlerin kullanılması ile ilgili olanlar) uygulanabilir.

1. Toplantı Çağrısının Usulü

Geçici yönetimden rahatsız olan kat malikleri, kendi aralarında toplanarak Kat Malikleri Kurulu'nu oluşturmalıdır.

| Aşama | Yapılması Gerekenler | KMK Dayanağı |

|---|---|---|

| Çağrı Yetkisi | Normal şartlarda yönetici çağırır. Ancak geçici yönetim çağırmazsa, kat maliklerinden üçte biri (arsa payı veya bağımsız bölüm sayısı üzerinden) toplantı yapılmasını imzalı bir yazı ile isteyebilir. | KMK Madde 29 |

| Çağrı Şekli | Toplantı isteğini bildiren yazı, tüm kat maliklerine veya vekillerine imzaları karşılığında tebliğ edilmeli veya iadeli taahhütlü mektupla gönderilmelidir. | KMK Madde 29 |

| Gündem ve Yer | Çağrı mektubunda mutlaka toplantının gündemi (örneğin: Geçici Yönetimin İbrası/Görevden Alınması, Yeni Yönetici Seçimi, İskan Sürecinin Değerlendirilmesi) ve toplantının yapılacağı yer, gün ve saati açıkça belirtilmelidir. | KMK Madde 29 |

| Toplantı Aralığı | İlk toplantıda yeterli çoğunluk (kat maliklerinin yarısından fazlası) sağlanamazsa, ikinci toplantının tarihi, yeri ve saati de ilk çağrıda belirtilmelidir. İkinci toplantı, ilk toplantıdan en az yedi gün sonra yapılmalıdır. | KMK Madde 29 |

2. Yeterli Çoğunluğun Sağlanması

Karar alabilmek için gerekli çoğunluklar şunlardır:

 * Toplantı Yeter Sayısı: İlk toplantı için kat maliklerinin salt çoğunluğu (yarısından fazlası) gereklidir. İkinci toplantı için ise katılanların salt çoğunluğu yeterlidir (çoğunlukla 1 kişi bile olsa).

 * Karar Yeter Sayısı: Yöneticinin seçimi gibi normal yönetim işleri için toplantıya katılanların oy çoğunluğu (hem sayı hem de arsa payı çoğunluğu) gereklidir.

3. Karar Defteri Tutulması

Toplantıda alınan kararların hukuki geçerliliği için usulüne uygun şekilde Karar Defteri'ne işlenmesi şarttır.

| Husus | Açıklama |

|---|---|

| Defterin Niteliği | KMK'ya tabi binalarda, defterin noter onaylı olması zorunludur. İskansız binada bile yönetime dair önemli kararların bu deftere işlenmesi gerekir. |

| Kararların Yazımı | Toplantıda alınan tüm kararlar (örneğin: Geçici yöneticinin görevden alınması, yeni yöneticinin seçilmesi, hukuki süreç başlatma kararı) deftere sırasıyla ve açıkça yazılır. |

| İmzalama | Alınan kararların altı, toplantıya katılan tüm kat malikleri tarafından imzalanır. İmza eksikliği kararı geçersiz kılabilir. |

| Kararların Bağlayıcılığı | Karar defterine işlenen ve imzalanan kararlar, toplantıya katılmayan veya karşı oy kullanan kat malikleri dahil olmak üzere herkesi bağlar. |

Hukuki Önemi

Geçici yönetime karşı yönetimi devralma davası açarken, mahkeme sizden bu toplantıyı usulüne uygun olarak yapıp yapmadığınızı soracaktır. Usulüne uygun olarak toplanan Kat Malikleri Kurulu'nun aldığı bir kararla (örneğin "geçici yöneticinin görevden alınması" kararı) Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurmak, davanızı çok güçlü kılar.

Bu bilgiler ışığında, süreçteki hangi adımın daha fazla detayılandıracak olursak;

Örneğin, yöneticinin atanması davası veya ortak giderlere itiraz süreci?

Daha önceki aşamalarda, geçici yönetime karşı hukuki mücadele başlatmak için gerekli olan Kat Malikleri Kurulu Toplantısı'nın usulünü konuşmuştuk.

Bu adımı takiben, eğer geçici yönetim uzlaşmazlık gösterir veya toplantı kararlarına uymazsa, atılacak en kritik hukuki adım Sulh Hukuk Mahkemesi'nde Yöneticinin Atanması Davası olacaktır.

İşte bu davanın detayları ve yönetici atanması/görevden alınması süreçleri:

👨‍⚖️ Yöneticinin Atanması ve Görevden Alınması Davası

Geçici yönetimin görevini kötüye kullanması veya yasal süresi dolduğu halde yönetimi devretmemesi durumunda, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) size mahkeme yoluyla kesin çözüm imkanı sunar.

1. Dava Türü ve Yetkili Mahkeme

 * Dava Türü: Yöneticinin Atanması/Değiştirilmesi Talepli Çekişmesiz Yargı İşi

 * Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi.

2. Dava Açma Gerekçeleri (Temel Sebepler)

Dava dilekçesinde, mevcut geçici yönetimin görevden alınarak yeni bir yöneticinin atanmasını istemenizin hukuki gerekçeleri belirtilmelidir:

| Gerekçe | Açıklama |

|---|---|

| Süresi Dolması | Toplu yapının tamamlanmasını (veya ilk ruhsat tarihinden itibaren 10 yıl geçmesini) takiben, geçici yönetimin yasal süresinin dolması ve yönetimi devretmemesi. |

| Önemli Görevlerin İhmali | Yöneticinin en önemli görevi olan İskan Ruhsatını (Yapı Kullanma İzni) almaması veya bu süreci kasıtlı olarak tıkaması. |

| Ortak Yerlerin Kötü Yönetimi | Toplanan paraların şeffaf olmayan şekilde yönetilmesi, ortak alanların (örneğin asansör, kazan dairesi) bakımsız bırakılarak binanın güvenliğini tehlikeye atması. |

| Uyuşmazlık | Kat malikleri kurulu tarafından yasalara uygun olarak görevden alınma kararı alınmasına rağmen yöneticinin görevi bırakmaması. |

3. Talep Edilebilecekler ve Süreç

 * Geçici Yöneticinin Görevden Alınması: Mahkemeden öncelikle mevcut geçici yöneticinin (müteahhit veya atadığı firma) görevden alınmasına karar verilmesi talep edilir.

 * Yeni Yönetici Atanması: Kat maliklerinin kendi aralarından belirlediği bir kişinin (veya bir profesyonel yönetim firmasının) yönetici olarak atanması talep edilir. Eğer kat malikleri anlaşamazsa, Mahkeme re'sen (kendiliğinden) binaya dışarıdan bir yönetici atayabilir.

 * Kesinleşme: Mahkemenin atadığı yönetici, mahkeme kararı kesinleşince göreve başlar ve bu karar herkes için bağlayıcıdır.

> ❗ Yönetici Atanmasının Önemi: Mahkeme kararıyla atanan yeni yönetici, Kat Malikleri Kurulu adına tüm hukuki yetkilere sahip olur. Bu sayede, gerekli görülürse müteahhide karşı isim ve masrafı kat maliklerine ait olmak üzere iskan davası veya ayıplı ifa davası açabilir.

> 

4. Ortak Giderlere İtiraz Süreci

Mahkemeye başvurmadan önce veya bu dava ile eş zamanlı olarak, geçici yönetimin talep ettiği aidatların veya ek masrafların haksız olduğunu düşünüyorsanız:

 * Aidatın Hukuki Geçerliliği: İskan alınmamış olsa bile, KMK'nın ortak giderlere ilişkin hükümleri uygulanır. Yani güvenlik, temizlik, ısınma gibi fiilen kullanılan hizmetlerin bedelini ödemek zorundasınız.

 * İtiraz Yolu: Eğer talep edilen aidat miktarının Yönetim Planı'na, KMK'ya veya hakkaniyete aykırı olduğunu düşünüyorsanız, Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurarak bu aidat borcunun iptalini veya belirlenen miktarın yeniden düzenlenmesini talep edebilirsiniz.

Bu adımlar, hem mevcut usulsüz yönetimi ortadan kaldırmanızı hem de yasal zeminde binanın sorunlarını çözme yetkisini (iskan alma süreci dahil) elinize almanızı sağlar.

Bu davanın maliyetleri veya süreç detayları;

Hukuki sürecin önemli bir parçası olan Yöneticinin Atanması Davası ve diğer hukuki yolların maliyetleri ve süreç detayları hakkında bilgi vereyim.

💰 Yöneticinin Atanması Davası Maliyetleri ve Süreç Detayları

Yöneticinin atanması davası, çekişmesiz yargı işi olduğu için, klasik tazminat davalarına göre genellikle daha hızlı sonuçlanır ve maliyetleri nispeten düşüktür.

1. Dava Maliyetleri (2025 Tahmini)

| Maliyet Kalemi | Açıklama | Tahmini Miktar (Genel) |

|---|---|---|

| Başvuru Harcı | Davayı açmak için ödenen maktu harç. | 200 TL – 500 TL (Maktu harç) |

| Yargılama Gider Avansı | Mahkemenin tebligat, posta vb. masraflar için talep ettiği ön ödeme. | 800 TL – 1.500 TL |

| Bilirkişi Ücreti | Yeni bir yönetici atanmadan önce durumun tespiti veya defterlerin incelenmesi gerekirse. | 1.500 TL – 4.000 TL (Gerekliyse) |

| Vekalet Ücreti | Avukatlık hizmeti için ödenen ücret (en büyük maliyet kalemi). | Avukatınızla serbestçe belirlenir (Asgari Ücret Tarifesinin üstünde olabilir). |

> ⭐ Not: Çekişmesiz yargı işlerinde, davanın sonunda harç ve masraflar genellikle davayı açan taraf üzerinde bırakılır, ancak haklı çıkmanız durumunda bu giderlerin (avukatlık ücreti hariç) bir kısmını karşı taraftan talep etme hakkınız olabilir.

> 

2. Dava Süreci Detayları

| Aşama | Süreç | Süre (Tahmini) |

|---|---|---|

| Dava Açılması | Sulh Hukuk Mahkemesi'ne dilekçenin sunulması. | 1 Gün |

| Tebligat | Geçici yöneticiye ve ilgili kat maliklerine duruşma gününün bildirilmesi. | 1 - 2 Ay |

| Duruşmalar | Dava, genellikle 1-2 duruşmada sonuçlanır. Gerekli görülürse keşif veya bilirkişi incelemesi yapılır. | 3 - 6 Ay |

| Karar | Mahkeme, mevcut yönetimi görevden alır ve yeni yöneticiyi atar (veya yönetici atanması talebini reddeder). | Karar duruşması sonunda. |

| Kararın Kesinleşmesi | Temyiz süreci (İstinaf yolu açıktır). | 2 - 6 Ay (İstinaf başvurusu yapılırsa uzar.) |

Süreci Hızlandıran Faktörler:

 * Güçlü Kanıt: Mahkemeye, usulüne uygun olarak toplanmış ve yöneticinin görevden alınmasını talep eden bir Kat Malikleri Kurulu Kararı sunmak, süreci büyük ölçüde hızlandırır.

 * Açık İhmal: Geçici yönetimin (müteahhidin) iskanı kasıtlı olarak almadığının veya ortak paraları açıkça kötü kullandığının ispatlanması.

📜 Hukuki Yolların Karşılaştırılması

Usulsüz yapı durumunda, başlattığınız tüm hukuki yollar birbirini destekler:

| Hukuki Yol | Amaç | Sonuç |

|---|---|---|

| Delil Tespiti | Yapıdaki ayıp ve kusurları resmi raporla ispatlamak. | Zararın Tespiti (Tazminat davasının temel kanıtı). |

| Tazminat Davası | Müteahhit ve/veya Yapı Denetim Firması'ndan zararın telafisini (para) almak. | Maddi Tazminat Kazanmak. |

| Yönetici Atanması Davası | Binanın yönetimini müteahhidin elinden alarak, kat maliklerine devretmek. | Yönetim Yetkisini Kazanmak (İskan ve onarım kararı alabilme yetkisi). |

| Suç Duyurusu | İhmali olan kamu görevlileri ve denetçilerin cezai olarak sorumlu tutulmasını sağlamak. | Cezai Yaptırım (Kamu düzeninin sağlanması ve caydırıcılık). |

Bu süreç, çok yönlü ilerlediğinde en kesin sonuçları verir: Hem binanın yönetimini devralarak iskan sürecini başlatabilir, hem de uğradığınız maddi zararı tazmin edebilirsiniz.

Sizin için bu karmaşık süreçte öncelikli olarak hangi hukuki yolunu izleyelim derseniz;

Örneğin, müteahhide karşı açılacak tazminat davasında talep edebileceğiniz ek zararlar nelerdir?

Tazminat davasında müteahhide karşı talep edebileceğiniz ek zararlar, temel olarak tespit edilen ayıp ve eksikliklerin giderilme maliyeti dışında kalan, ayıplı imalat nedeniyle yaşadığınız tüm kayıpları kapsar.

Bu ek zararlar, Borçlar Kanunu'ndaki genel hükümlere dayanır ve güçlü delillendirme gerektirir.

💸 Müteahhide Karşı Talep Edilebilecek Ek Zararlar

Temel olarak Bilirkişi Raporu ile belirlenen onarım/yenileme maliyeti (ayıbın giderilmesi bedeli) haricinde, aşağıdaki kalemler de talep edilebilir:

1. Ayıplı İmalat Nedeniyle Oluşan Değer Kaybı

Bu, onarım yapılsa bile ortadan kalkmayacak, kalıcı ayıplar nedeniyle talep edilir.

 * Örnekler: Otopark alanının projesinde belirtilen standartlardan (örneğin araç park ölçüleri, net kat yüksekliği) küçük veya dar yapılması nedeniyle taşınmazın piyasa değerinde kalıcı düşüş yaşanması.

 * Kanıt: Mahkeme bilirkişisinin, ayıp nedeniyle gayrimenkulün emsal piyasa değerine göre uğradığı net değer kaybı miktarını hesaplaması gerekir.

2. Ayıp Giderilirken Katlanılan Zorunlu Masraflar

Ayıplı imalatların düzeltilmesi (onarım) sürecinde katlanmak zorunda kalacağınız dolaylı masraflardır.

 * Geçici İkamet Giderleri: Eğer otopark, tesisat veya ortak alanlardaki ayıpların giderilmesi ciddi bir tadilat gerektiriyor ve bu tadilat süresince dairenizde oturmanız mümkün değilse, onarım süresince kiralamak zorunda kalacağınız başka bir ev için ödenen kira bedelleri.

 * Taşınma ve Depolama Masrafları: Tadilat süresince eşyaların taşınması ve bir depoda saklanması için yapılan zorunlu harcamalar.

 * Ulaşım/İletişim Masrafları: Ayıpların tespiti ve giderilmesi için yapılan zorunlu ulaşım ve iletişim giderleri.

3. İskan Alınmamasından Doğan Zararlar

İskan, müteahhidin yükümlülüğünde olmasına rağmen alınmadıysa ve bu durum size zarar veriyorsa talep edilebilir:

 * Gecikme Tazminatı: Eğer sözleşmede iskanın teslim tarihi belirtilmişse ve müteahhit bu tarihe uymamışsa, iskanın alınmadığı her ay için gecikme tazminatı (genellikle kira bedeli üzerinden hesaplanır) talep edilebilir.

 * Yüksek Abonelik Bedelleri: İskan olmadığı için aboneliklerin şantiye tarifesinden (yüksek bedelle) kullanılması nedeniyle ödenen fark elektrik, su ve doğalgaz faturaları.

4. Manevi Tazminat

Ayıplı ve usulsüz imalatlar nedeniyle büyük bir üzüntü, stres, yaşam kalitesinde düşüş ve güven kaybı yaşanıyorsa (özellikle yangın güvenliği, can güvenliği gibi kritik konular söz konusuysa) talep edilebilir.

 * Koşul: Manevi tazminat, Borçlar Kanunu gereğince, zararın çok ağır ve kişide derin bir elem yaratmış olması halinde hakkaniyet ölçüsünde takdir edilir.

> ❗ Önemli Vurgu: Tüm bu ek zararların talep edilebilmesi için, zararın somut delillerle (kira kontratı, faturalar, bilirkişi hesaplamaları) ispatlanması ve zararın müteahhidin ayıplı ifası ile nedensellik bağı içinde olduğunun mahkemeye gösterilmesi gereklidir.

> 

Bu kapsamlı tazminat talepleri, müteahhide karşı açacağınız davayı çok daha güçlü ve caydırıcı hale getirecektir.