Gayrimenkullerde Cins Değişikliği

TAPU SİCİL MÜDÜRLÜKLERİ YÖNÜNDEN CİNS DEĞİŞİKLİĞİ

Genel Olarak

Tescil bildirimi kadastro müdürlüğünce hazırlanınca bir yazı veya zimmetle tapu sicil müdürlüğüne gelir. Malik veya hissedarların tümü veya yetkili temsilcileri tarafından yapılacak bu istem akitsiz işlemler için tescil istem belgesine geçirilir. Tapu kütüğünde cins değişikliğini engelleyen bir engel yoksa istem yevmiyeye alınarak kütükteki taşınmazın cinsi bölümünde gerekli değişiklik Tapu Sicil Tüzüğünün 81. Maddesine uygun olarak yapılır. Bunun için önce taşınmazın mevcut cinsi kırmızı mürekkeple çizilir. Hemen altındaki sütuna taşınmazın yeni cinsi, tarih ve yevmiye numarası ile birlikte siyah veya mavi mürekkeple tescil edilir.

Örnek: Tarla

Arsa.12.7.1996 - 1234 Yev.

Tescil tamamen tescil bildirimine uygun olarak yapılır ve yukarıda 'Tescil Bildirimi' bölümünde yapılan açıklamalara uyulur. Değişiklik işlemlerinde "terkin edildi" ibaresinin yazılmasına ve imza atılmasına gerek yoktur.

Varsa başka parsele tecavüz durumu her iki parselin beyanlar sütununda gösterilir. (TKGM.19 sy. Yönerge md.35). Yola, yeşil alana tecavüzün de gösterilmesi gerekir. Örnek: ...bu parsel üzerindeki yapı ...parsele (yola, yeşil alana) .. ...m2 tecavüzlüdür. Tarih-Yev. ...ada ... parselde bulunan yapı bu parsele ...m2 tecavüzlüdür. Tarih-Yev.

Kat Mülkiyeti İçin Cins Değişikliği

Kat mülkiyetine geçiş için öncelikle taşınmazın cinsinin yapılı hale getirilmesi, yani cins değişikliğinin yapılması gerekmektedir. Kat irtifakı kurulmuş taşınmazlarda kat mülkiyetine geçiş için cins değişikliğini her hangi bir kat irtifakı sahibi veya apartman yöneticisi isteyebilir (TKGM.Gn.1993/6). Tüm kat irtifakı sahiplerinin talebini aramaya gerek yoktur. Zira bir taşınmazın hissedarlarının önceden kat irtifakı kurmuş olmaları bu arsa üzerinde apartman yapılacağına ve arsa cinsinin değişeceğine delalet teşkil eder. Önceden kat irtifakının kurulmuş olması cins değişikliğine de peşinen muvafakat sayılır. Ancak bu muvafakat sadece projeye uygun yapılacak cins değişikliği için var sayılır. Yoksa kat irtifakı sahiplerinden birinin kat mülkiyetine geçişe yönelik olmayan cins değişikliği talebi kabul edilemez. Böyle bir halde tüm hissedarların talebi aranır. Kat irtifakı kurulmamış taşınmazlarda ise doğrudan kat mülkiyetine geçiş için cins değişikliği talebi tüm hissedarlar tarafından yapılmalıdır.

Kat İrtifakının Kat Mülkiyeti Kütüğünde Tescilli Olması Halinde Cins Değişikliği

Kat irtifakının bu konudaki son genelge (1997/10) doğrultusunda kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilmiş olması halinde bir bağımsız bölüm malikinin sadece kendi sayfasındaki ana gayrimenkulün cinsinin değişikliği talebi kabul edilemez. Ancak anılan genelge doğrultusunda artık kat irtifaklarının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ediliyor olması kat mülkiyetine geçiş talep edilmeden cins değişikliği yapılamayacağı anlamına gelmez. Cins değişikliği istemi prosesine uygun ise (ki bu durum yapı kullanma izin belgesi alınmış olmasından anlaşılır) bir kat irtifakı sahibinin talebi ile de kat mülkiyetine henüz geçilmeden ana gayrimenkulün cinsi apartman olarak değiştirilebilir.

Kat Mülkiyetine Geçiş İçin Taşınmaz Cinsinin Arsa Haline Getirilmesi Gerekmez Niteliği kargir dükkan olan taşınmaz mal yerine yapılan beş katlı 5 daireli binanın kat mülkiyetine çevrilmesi sırasında cinsinin önce arsa, sonra beş katlı 5 daireli apartman olarak kat mülkiyetine çevrilmesine gerek olmayıp, dükkan vasfının doğrudan doğruya (beş katlı beş daireli kargir apartman) olarak cins değişikliğinin yapılması gerekir (TKGM. Trabzon Böl. Müd.'ne 16.6.1988 T.4-1-1010/3321Sy.Talimat)

Bağımsız Bölüm Cinsinin Değiştirilmesi

Kat Mülkiyeti Kanununun 24. Maddesi; "Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak, kat malikleri kurulunun oybirliği ile verecekleri kararla açılabilir." Hükmünü içermektedir. Bu itibarla, bu tür cins değişikliği taleplerinde kat malikleri kurulunun oybirliği ile karar vermiş olması ve proje tadilatı aranmalıdır. Ayrıca, blok yapılarda bağımsız bölümlerden birinde yapılacak cins değişikliğinin yalnızca bağımsız bölümün bulunduğu blokla ilgili olduğunun varsayılarak kanunun Ek Madde 3/c hükmü uyarınca işlem yapılması mümkün değildir (TKGM.10.5.1999 T.102-1253 Sy.Talimat). Kat maliklerinin oybirliği ile vereceği müsaade kararının bütün bağımsız bölümlerin sayfasının beyanlar hanesine yazılması mümkündür (KMK.md.24/3)

Şunu da önemle belirtelim ki, oybirliği ile olsa dahi kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuarı gibi müesseseler kurulamayacağından, buna yönelik cins değişikliği talepleri de karşılanamaz.

Ancak muayenehane açılabilir (KMK.md.24/1).

Blok ve Yaygın Yapılarda Cins Değişikliği

Bir arsa üzerinde birden çok yapı ya bloklar şeklinde ya da yaygın olarak yapılır. Ayrıca her iki türü de içeren karma inşaatlara da rastlanmaktadır.

-Blok yapılarda; en az 8 bağımsız bölümü kapsayan blok veya blokların tamamlanmış olması halinde, tamamlanan blok veya bloklar kat mülkiyetine dönüştürülebileceğinden, bu blokların cins değişikliği de yapılabilir. Bloklar 8'er bağımsız bölümden az ise arsa üzerindeki yapıların %40 'nın tamamlanmış olması koşulu aranır.

-Yaygın yapılarda; bir arsa üzerine inşaa edilmekte olan, yaygın yapılardan (villalar gibi) yerleşim duırumunu gösterir vaziyet planına göre yapılacak bütün bağımsız bölümlerin %40'nın tamamlanmış olması halinde, tamamlanan bağımsız bölümler kat mülkiyetine dönüştürülebileceğinden cins değişikliği de yapılabilir. Ancak her bir blok 8 bağımsız bölümden fazla da olsa bütün bağımsız bölümleri bitirilemeden ve bloktaki bağımsız bölümlerin tümü için yapı kullanma izin belgesi alınmadan cins değişikliği yapılamaz. Blok ve yaygın yapılarda geriye kalan bağımsız bölümlerin tamamlandığının yapı kullanma izin belgesi ile belgelenmesi halinde, bunlarda artık %40'lık oran veya sekiz bağımsız bölümlü blok şartı aranmaksızın, isteme dayanılarak biten her müstakil bina veya blokun mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilebileceğinden cins değişikliği de yapılabilir. Hem blok ve hem de yaygın yapıların aynı parselde inşa ediliyor olması halinde her biri kendi kurallarına tabi olarak değerlendirilir (TKGM. Gn..1454).

Veli, Vasi, Kayyım, Vekil ve Tüzel Kişi Temsilcilerinin Cins Değişikliği Talebi

Veli, temsil ettiği küçüğün mallarını belirli yasaklamalar dışında dilediği gibi tasarruf edebildiğinden (TKGM.Gn.383) cins değişikliği yaptırmak için hakimden izin almaları gerekmez.

Vasi, yapısız taşınmazı hakim izni olmadıkça yapılı hale getiremez. Medeni Kanunun 405. Maddesinde vesayet altındaki kısıtlının taşınmazı üzerine inşaat yapılması sulh hakiminin iznine tabi tutulduğundan, inşaat nedeniyle cins değişikliği yaptırabilmek için vasinin hakimden izin alması gerekir. Ancak yapılı hale getirmeyi gerektirmeyen cins değişikliklerini vasi hakim izni almaksızın yaptırabilir. Kayyım, sadece belli bir işin yapılması için mahkeme kararı ile tayin edilmekte olup yetkileri verilen görevle sınırlıdır. Bu nedenle kayyımın cins değişikliği taleplerinde kayyımın görevlendirildiği mahkeme kararında cins değişikliği yaptırma yetkisinin bulunması gerekir.

Vekil, müvekkilinin iradesi dışına çıkamaz. Vekilin cins değişikliği yaptırabilmesi için vekaletnamede bu konuda açık yetki olması gerekir. Vekilin verdiği yetkinin yerine getirilebilmesi için cins değişikliğinin de yapılması zorunlu ön koşul olarak görülüyorsa yetki yine var sayılmalıdır. Resmi Kuruluşlar, cins değişikliği taleplerini resmi yazı ile yapabilirler. Şirketler, vakıflar, dernek ve sendika gibi tüzel kişilerin yetkilerini ve temsilcilerini belirtir yetki belgesi ibraz etmeleri gerekir (Tapu K.md.2). Ancak bize göre gayrimenkul tasarrufuna yetkili olan tüzel her tüzel kişinin doğal olarak cins değişikliğine de yetkisi var sayılır, bunun için yetki belgesinde ayrı bir yetki aranmamalıdır.

İhtiyati Tedbirli Yerde Cins Değişikliği

İhtiyati tedbir, mahiyeti gereği taşınmazın tedavülünü ve üzerinde ayni veya şahsi hak tesisini engeller. Uygulamaya hakim olan görüşe göre ihtiyati tedbirli yerde cins değişikliği de mümkün değildir. Bize göre ise, cins değişikliği taşınmazın tedavülü, ayni veya şahsi hak kurulması anlamına gelmez. Kaldı ki, cins değişikliği ile zaten zeminde mevcut bir durum paftasına ve siciline işlenmektedir, yani sicil ve pafta gerçeği yansıtır hale getirilmektedir. Bu nedenle tedbir müzekkeresinde aksine açıklık yok ise cins değişikliğinin yapılabileceği düşüncesindeyiz. Ancak Genel Müdürlüğün uygulaması bu yönde olmadığından bu konuda bir düzenleme yapılmasını beklemek gerekir.

Vakıf Şerhi Bulunan Taşınmaz Malda Cins Değişikliği

Kanımızca vakıf şerhi bulunan taşınmaz malda cins değişikliği yapılabilmesi gerekir. Zira, 2762 sayılı Vakıflar Kanununun 30. Maddesinde vakıf ilişiği bulunan taşınmaz mallarda taviz bedeli ödenmedikçe temliki tasarrufların karşılanamayacağı, hüküm altına alınmıştır. Cins değişikliği bir temliki tasarruf değildir. Buna karşın, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün bir talimatı tam aksi bir düşünce tesiri ile yazılmıştır. Şöyle ki; "...vakıf şerhi aynen kalmak şartı ile olsa dahi üzerinde vakıf şerhi bulunan parsellerin tevhit, yola terk, cins değişikliği ve taksim talebinin karşılanması mümkün değildir..." (TKGM. 30.6.1997 T. 165-2223 sy. Talimat)

İntifa Hakkı ile Yükümlü Yerde Cins Değişikliği

İntifa hakkı ile yükümlü yerde, taşınmazdan yararlanma hakkı tamamen intifa sahibine ait olduğuna göre, yararlanma biçimini de onun belirlemesi gerekir. Dolayısıyla intifa hakkı sahibi taşınmazın esasına tesir etmemek kaydı ile cins değişikliği yaptırabilir. Kuru mülkiyet sahibinin cins değişikliği yaptırma hakkı yoktur. Binanın yıkılması gibi taşınmazın esasını değiştiren cins değişikliklerinin ise intifa sahibi ile kuru mülkiyet sahibinin birlikte talep etmesi gerekir.

Üzerinde Muhdesat Bulunan Taşınmaz Malda Cins Değişikliği

Zeytin ağacı, ev, ahır gibi üzerinde muhdesat bulunan taşınmaz malda malik muhdesat sahibinin haklarını etkileyecek şekilde cins değişikliği yaptıramaz. Ancak cins değişikliği muhdesatı etkilemiyorsa malikin cins değişikliği talebinin karşılanması gerekir. Örneğin, Üzerinde ahşap ev bulunan tarla vasıflı taşınmaz malda ahşap ev başkasına ait bir muhdesat ise, malik muhdesat sahibinin muvafakatı olmadan "üzerinde ahşap ev bulunan bağ" şeklinde cinsini değiştirebilir. Ancak, sadece "bağ" ya da "arsa" yaptırabilmesi için muhdesat sahibinin muvafakatı ve öncelikle muhdesatın terkini gerekir.

Çatı Problemi Teraslar

 

Düz Teraslar

Gezilebilir teraslar

Teraslar manzara seyir veya açık kullanım amacı ile yapılabileceği gibi bir çok binada imar planına göre bina yüksekliklerinin eğimden dolayı çatıya müsaade etmemesi durumunda uygulanmaktadır.

Yukarıdaki gezinti trafiğinin yoğunluk ve ağırlık derecesine göre zemin kaplaması seçilir.

(Örn.Cephe temizleme mekanizmaları, restoran vs.)

Gezilmeyen teraslar

Tabliye betonunun üzerine yukarı doğru

• Buhar dengeleyici
• Buhar kesici
• Isıyalıtım tabakası
• Su yalıtım membranı
• Güneş ve doğa etkilerinden koruyucu

şeklinde katmanlardan oluşur

Ayrıca su ve yalıtım katmanlarının yer değiştirdiği ters terası sistemleri mevcuttur.

Teraslarda Problemler

• Yanlış eğimler
• Su giderlerinin (iniş boruları)kenarlarından su alma
• Yetersiz yalıtım

en sık görülen problemdir. Şayet teras çatılarda ısı yalıtımı yapılmamışsa alt dairenin tavanlarında siyah kararmalar görülür ki bu yukarıdan su alma değil o dairenin iç buharlarının tavanda yoğuşması (Kondansasyon) sonucu olan terlemedir.

Çatı Problemi

 

Eğimli Çatılar

Çatılar:

Konu en çok karşılaşılan kiremit çatılar olarak incelenmiş olup farklı eğim ve özelliklerdeki çatı kaplamaları (shingle, Isı panelleri, oluklu kaplamalar,uzay çatılar) ele alınmamıştır. Binalarda Yöneticinin başını en çok ağrıtan problemlerden biri Çatı akma şikayetleridir.

Bunların % 40 ı iç buharlardan kaynaklanan yersiz şikayetlerdir. Dolayısı ile yönetici olarak mutlaka problemin teşhis aşamasında devrede olmalısınız.Aksi halde ustaların elinde oyuncak olabilirsiniz.

Önce çatı tiplerini inceliyelim, avantaj ve zayıf noktalarını ele alalım.

ÇATI TİPLERİ:

• Gizli Dere Çatılar:

  

  Genel sorunları derelerin gizli olması nedeni ile , dere içinde yükselen yağmur suları dere ek yerlerinden veya kitemit altından çatıya nüfüz ederler. Bir kuş ölüsü veya bir naylon torma iniş borusu ağzını tıkayıp sağlam çatının akmasına neden olabilir. Keza korkuluk duvarı (Parapet duvarı) Üst döşeme betonu ile beraber dökülmedi ve üstelik tuğladan örüldüyse bina dışında yere paralel çatlaklar gözükür.

• Saçaklı Çatılar:

  

  Problemleri genelede azdır derelerin dışarıda olması bir avantajdır ancak yoğun kar erimeye başlayıpta kayma yaparsa derelerin dışa eğrilmelerine (Yamulma ve kırılma) ve su akıtmasına sebep olurlar.

• Saçaksız Çatılar:

  

  Bir saçak koruması yoktur ancak yinede yoğun karda dereler eğilebilir.

• Saçaklı Gizlidere çatılar:

  

  Gizli dereyi bina yaşam alanının dışına alan çatılar Bunlarda da çatı dere kaçakları üst daireye girmezse zaman içinde saçağın demir olan yerlerinde bozulma ve dökülmelere neden olur.

  ÇATI ONARIMI VE YILLIK BAKIMLAR

  Çatı Doğru bir şekilde yapılmış bir çatı kolay kolay bozulmaz ancak zamanla yapılacak küçük bakımlar sizleri büyük onarım maliyetlerinden kurtarır.

  Soru1.Çatımızın eğimi Yeterli mi?

  Cevap- Kiremit çatılarda minimum % 33 eğim olmalıdır eğim bundan az ise her zaman sorun yaşanır.(Çaresi komple çatı yaptırmak.) Oluklu levha kaplı çatılarda % 12-15 eğim kurtarır.

  Soru 2.Çatıcının söylediği gibi alt yapımız bozuk mu?

  Cevap-Çatıda zaman içinde oluşan kısmi çökmeler varsa veya üzerine çıktığınızda bir sallantı hissediyorsanız kiremitleriniz aşağıya kayma riski taşıyor. Çatınız akmasa dahi alttan takviyeler ile sallantıyı kesmek gerekir.

  Soru 3.Çatımızda su kaçıran detay Problemleri nelerdir?

  Cevap-Baca ve aydınlık dipleri, ters eğimler, mahyalar en belli başlı çatı detay problemleridir. problemli bölgeye yapılacak birkaç saatlik bir müdahale ile çözülebilir.bundan dolayı komple çatı aktarmaya gerek yoktur.

  Soru 4.Dere ve iniş yetersizlikleri var mı ? ölçüsü nedir?

  Cevap-Genelde gizli dere çatılarda en çok yaşanan problemdir ve derelerin taşıyamadığı fazla sular kiremit altı yönünden çatı arasına girer..Halbuki saçaklı çatılarda dere taşıyamaz ise dışarı taşırır.İstanbul ikliminde 300 metrekarelik bir çatıda 4 adet 10 cm çapında (Yüzlük) iniş borusu yeterlidir.

  Soru 5.İç duvarlarda siyah akıntılar var acaba çatıdan mı geliyor?

  Cevap-Bacalarda şapka bulunmaması veya bacanın içine yağan yağmurlarda bina içlerinde rutubete neden olurlar. Tipik belirtileri baca kenarlarından sızan siyah renkli akıntılardır.Çaresi baca diplerini kontrol edip bacaya şapka yaptırmak.

  YILLIK ÇATI BAKIMI

  Çatılarımızın kış gelmeden evvel mutlaka yıllık bakımlarının yapılması gerekir.Bunu sizlerde aşağıda yazıldığı gibi yapabileceğiniz gibi Özendan 100TL + Kdv ödeyerek bir eleman isteyip yaptırtabilirsiniz.

  • Kaymış kiremitleri varsa düzeltin.
  • Kırık kiremit ve mahyaları yenileri ile değiştirin.
  • Dere içlerini süpürün güvercin ölüleri, kuş yuvaları naylonlar gibi yabancı cisimleri çatıdan uzaklaştırın.
  • Dere ek yerlerini ve delikleri kontrol edip yamayın.

    Eğimli Çatılar

    Çatılar:

    Konu en çok karşılaşılan kiremit çatılar olarak incelenmiş olup farklı eğim ve özelliklerdeki çatı kaplamaları (shingle, Isı panelleri, oluklu kaplamalar,uzay çatılar) ele alınmamıştır. Binalarda Yöneticinin başını en çok ağrıtan problemlerden biri Çatı akma şikayetleridir.

    Bunların % 40 ı iç buharlardan kaynaklanan yersiz şikayetlerdir. Dolayısı ile yönetici olarak mutlaka problemin teşhis aşamasında devrede olmalısınız.Aksi halde ustaların elinde oyuncak olabilirsiniz.

    Önce çatı tiplerini inceliyelim, avantaj ve zayıf noktalarını ele alalım.

    ÇATI TİPLERİ:

    • Gizli Dere Çatılar:

      

      Genel sorunları derelerin gizli olması nedeni ile , dere içinde yükselen yağmur suları dere ek yerlerinden veya kitemit altından çatıya nüfüz ederler. Bir kuş ölüsü veya bir naylon torma iniş borusu ağzını tıkayıp sağlam çatının akmasına neden olabilir. Keza korkuluk duvarı (Parapet duvarı) Üst döşeme betonu ile beraber dökülmedi ve üstelik tuğladan örüldüyse bina dışında yere paralel çatlaklar gözükür.

    • Saçaklı Çatılar:

      

      Problemleri genelede azdır derelerin dışarıda olması bir avantajdır ancak yoğun kar erimeye başlayıpta kayma yaparsa derelerin dışa eğrilmelerine (Yamulma ve kırılma) ve su akıtmasına sebep olurlar.

    • Saçaksız Çatılar:

      

      Bir saçak koruması yoktur ancak yinede yoğun karda dereler eğilebilir.

    • Saçaklı Gizlidere çatılar:

      

      Gizli dereyi bina yaşam alanının dışına alan çatılar Bunlarda da çatı dere kaçakları üst daireye girmezse zaman içinde saçağın demir olan yerlerinde bozulma ve dökülmelere neden olur.

      ÇATI ONARIMI VE YILLIK BAKIMLAR

      Çatı Doğru bir şekilde yapılmış bir çatı kolay kolay bozulmaz ancak zamanla yapılacak küçük bakımlar sizleri büyük onarım maliyetlerinden kurtarır.

      Soru1.Çatımızın eğimi Yeterli mi?

      Cevap- Kiremit çatılarda minimum % 33 eğim olmalıdır eğim bundan az ise her zaman sorun yaşanır.(Çaresi komple çatı yaptırmak.) Oluklu levha kaplı çatılarda % 12-15 eğim kurtarır.

      Soru 2.Çatıcının söylediği gibi alt yapımız bozuk mu?

      Cevap-Çatıda zaman içinde oluşan kısmi çökmeler varsa veya üzerine çıktığınızda bir sallantı hissediyorsanız kiremitleriniz aşağıya kayma riski taşıyor. Çatınız akmasa dahi alttan takviyeler ile sallantıyı kesmek gerekir.

      Soru 3.Çatımızda su kaçıran detay Problemleri nelerdir?

      Cevap-Baca ve aydınlık dipleri, ters eğimler, mahyalar en belli başlı çatı detay problemleridir. problemli bölgeye yapılacak birkaç saatlik bir müdahale ile çözülebilir.bundan dolayı komple çatı aktarmaya gerek yoktur.

      Soru 4.Dere ve iniş yetersizlikleri var mı ? ölçüsü nedir?

      Cevap-Genelde gizli dere çatılarda en çok yaşanan problemdir ve derelerin taşıyamadığı fazla sular kiremit altı yönünden çatı arasına girer..Halbuki saçaklı çatılarda dere taşıyamaz ise dışarı taşırır.İstanbul ikliminde 300 metrekarelik bir çatıda 4 adet 10 cm çapında (Yüzlük) iniş borusu yeterlidir.

      Soru 5.İç duvarlarda siyah akıntılar var acaba çatıdan mı geliyor?

      Cevap-Bacalarda şapka bulunmaması veya bacanın içine yağan yağmurlarda bina içlerinde rutubete neden olurlar. Tipik belirtileri baca kenarlarından sızan siyah renkli akıntılardır.Çaresi baca diplerini kontrol edip bacaya şapka yaptırmak.

      YILLIK ÇATI BAKIMI

      Çatılarımızın kış gelmeden evvel mutlaka yıllık bakımlarının yapılması gerekir.Bunu sizlerde aşağıda yazıldığı gibi yapabileceğiniz gibi Özendan 100TL + Kdv ödeyerek bir eleman isteyip yaptırtabilirsiniz.

      • Kaymış kiremitleri varsa düzeltin.
      • Kırık kiremit ve mahyaları yenileri ile değiştirin.
      • Dere içlerini süpürün güvercin ölüleri, kuş yuvaları naylonlar gibi yabancı cisimleri çatıdan uzaklaştırın.
      • Dere ek yerlerini ve delikleri kontrol edip yamayın.

 

Asansör Bakım Sözleşmesi

ASANSÖR BAKIM SÖZLEŞMESİ

İşbu sözleşme bir taraftan......................adresinde mukim ................(aptmanı/sitesi) ile .................adresinde mukim ................şirketi arasında akdolunmuştur.Taraflar sözleşmede kısaca yüklenici ve işveren olarak anılacaklardır.

• - Sanayi ve Ticaret Bakanlığından veya Bakanlığın yetkili kıldığı merciden alınmış olan asansör bakım firması belgesi örneği sözleşme ekinde olacaktır.
• - Yüklenici çalıştırdıkları mühendisler için kendi firmaları adına çıkartılmış olan "Serbest mühendislik ve müşavirlik belgesi" ile "Büro tescil belgesi"örneği sözleşme ekinde olacaktır.
• - Bakımı ..............................................tarafından yapılan ..............marka ve imal yılı........... olan asansörümüz bakımcı firmanın ........yıllık garanti kapsamı içerisindedir.
• - Yüklenici firma garanti kapsamı ve garanti süresi dışında meydana gelebilecek bütün onarımlarda orjinal yedek parça kullanılacaktır.
• - Garanti kapsamı ve garanti süresi dışındaki bakım süresince arızaların giderilmesi,parça değiştirilmemesi halinde ücretsiz olacaktır.
• - Garanti süresi dışında parça değiştirilmesi gerektiğinde parça işçiliği ile birlikte ücrete tabi olacaktır.
• - Orjinal yedek parçalar yüklenici firma olan.................................................nin stoğunda yeterli miktarda bulundurulacaktır.
• - Yüklenici firma olan.........................................................asansörü tesis eden asansör firmasıyla irtibat kurarak stokdaki yedek parçaları bitmeden gerekli önlemi alacaktır.
• - Yüklenici firma olan.......................................................sözleşme yaptığımız yıl içerisinde .........ayda bir periyodik bakım yapacaktır.
• - Yüklenici firma arıza ihbarı halinde engeç .........(saat/gün) içerisinde gerekli müdahaleyi yapacaktır.
• - Asansörümüzün özelliğine göre farklılık arzedecek hususları yüklenici firma yazılı olarak apartman yönetimine verecek ve yönetim bu bilgileri kullanıcıların görebilecekleri bir yere asacaktır.
• - Binamızın bağlı bulunduğu.......................... belediyesinden asansörümüzün emniyet ve işletme yönünden işletilmesine engel bulunmadığını belirten ve sorumluluğunu taşıyan bir rapor alınacaktır.Bu raporun tanzim ettirilmesinin takibinden bina yöneticisi ve bakımını yapan firma müştereken sorumlu olacaktır.

Oniki(12) maddeyi içeren bu mukavele / / 2006 tarihinde iki(2) nüsha olarak tanzim olunmuş ve taraflarca imzalanmıştır.

........................Apartmanı Yöneticisi / Yüklenici firma.............................

 

Örnek Kira Kontratı Özel Maddeleri

ÖZEL KOŞULLAR

• - Kira başlangıcı tarihi ..../...../.2007 olup kira süresi 1 yıldır.
• - Kiracı, kira konusu mecuru başkasına devir ve ciro edemez, kiralayamaz, kiralanan mecurda kiracıdan başkası ikamet edemez, işyeri işletemez, kısmen dahi olsa ortak alamaz.
• - Kiracı, işyeri olarak kiraladığı yer için mal sahibinden yazılı izin alarak ilaveler ve değişiklikler yapabilir. Yapılacak ilave ve değişiklikler için ayrıca mal sahibinden ücret istenemez. Yapılan masraflar kiradan düşülemez. Kiradan takas mahsup istenemez. Kira akdi bittiğinde yapılan masraflar talep edilemez.
• - Kiracı, kiralanan yeri çevreye zarar vermemek şartıyla (.............) konusundaki işlerden sadece ikisin ticaretini yapabilir. Görünümü bozacak ve geçişleri engelleyecek şekilde dükkânın önünü kullanmayacak, dış alana taşmayacaktır. Kiracı, işyerinin dışına asacağı tabela veya logo'nun yeri ve biçimi için kiralayanın iznini ve onayını alacaktır.
• - Aylık kira her ayın beşinci gününe kadar makbuz karşılığında Kiralayanın İkametgahında veya ........................ Garanti Bankası..................... Şubesindeki.......................... nolu hesabına.....-YTL olarak ödenir. Stopaj ayrıca kiracı tarafından ödenecektir. Kiralayan adına Vergi Dairesine ödenmesi gereken Stopaj ve Fon makbuzları 3 ayda bir kiralayana ibraz edilecektir. İbraz edilmemesi akde muhalif hareket teşkil edecektir.
• - Kira müddeti bir yıl olup, akdin bitiminden otuz gün önce taraflarca akdin fesih edilmemesi durumunda akit bir yıl süreyle uzatılmış sayılır. Yıllık kira artışları İTO'nun açıklanan TÜFE ve TEFE endekslerinin "Bir Yıllık Ortalama Artış"ı oranında artırılarak belirlenir. Her hangi bir aya ait kira bedeli gününde ödenmezse başka hiçbir ihtar ve ihbara gerek olmaksızın sözleşme sonuna kadar olan diğer kira bedelleri de muaccel olur.
• - Çevre temizlik, levha ve belediye vergilerinin tümü kiracıya aittir. Yakıt, su, elektrik ve Site Yönetim Planının öngördüğü ve her yıl Yönetim Kurulunca belirlenen genel gider payı kiracı tarafından ödenecektir. Site yönetiminin (yakıt vb.) alacakları konusunda kiracıya çekeceği ihtarname mecurun tahliyesi konusunda taraflarca peşinen haklı ihtar kabul edilmiştir.
• - Kiracı, kiralanan yerde meydana getirdiği her türlü zarar ve ziyandan sorumludur. Mecurda normal kullanımı sonucu meydana gelecek yıpranmalar dışında kötü kullanımdan kaynaklanan zarar ve ziyan kiracıya aittir. Kiracı yangın ile ilgili her türlü önlemi almakla mükelleftir.
• - Mecur, kiracıya temiz ve kullanıma uygun olarak teslim edilmiştir. Aynı şekilde iade edilecektir.
• - Kiracı mecuru tahliye etmek isterse bu durumu kiralayana iki ay önceden yazılı olarak bildirecektir. Aksi halde meydana gelecek tüm zarar ve kar mahrumiyetinden sorumlu olacağını kabul ve taahhüt eder.
• - Kiracıdan alınan -YTL (..............TürkLirası), muhtemel zarar-ziyan veya eksik ödemeler karşılığı olup, sözleşme süresince kiralayan tarafından muhafaza edilecek; sözleşme sona erdiğinde zarar-ziyan, kira ve diğer borçları yoksa kiracıya iade edilecektir. (Aynı miktarda teminat mektubu kabul edilebilir).
• - Taraflar iş bu kira sözleşmesindeki adreslerin yasal tebligat adresleri olduğunu şimdiden kabul ederler. Sözleşmeden doğacak her türlü dava ve icra takiplerinde KADIKÖY MAHKEMELERİ VE İCRA DAİRELERİ yetkilidir.
• - Kefilin kefaleti müteselsil kefalet olup, mecur tahliye edilinceye kadar devam eder.
• - On Dört özel maddeden oluşan iş bu kira sözleşmesi iki suret olarak düzenlenmiş olup, bir tanesi kiracıya bir tanesi de kiralayana verilmiştir.

MÜTESELSİL KEFİL KİRACI KİRALAYAN

 

Otopark Yönetmeliği (Tam Metin)

OTOPARK YÖNETMELİĞİ

(01.07.1993-21624)

Amaç ve Dayanak

Madde 1- 3194 sayılı İmar Kanununun 37 nci ve 44 üncü maddelerine dayanılarak hazırlanan bu Yönetmeliğin amacı,yerleşme yerlerinde araçların yol açtığı, trafik sorunlarının çözümü için otopark yapılmasını gerektiren bina ve tesislerin neler olduğunun ve otopark ihtiyacının miktar,ölçü ve diğer şartlarının tespit ve giderilmesi esaslarını aynı Kanunun 5 nci maddesinde tanımlanan ulaşım sistemlerini ve problemlerinin çözümünü, gösteren imar planlarına uygun olarak düzenlemektir.

Kapsam

Madde 2- Bu Yönetmelik, 3030 sayılı Kanun kapsamında kalan belediyeler ile son nüfus sayımına göre 10.000 ve daha fazla olan yerleşmeler ile imar planında Otopark Yönetmeliği hükümlerinin uygulanacağına dair hüküm bulunan yerleşmelerde uygulanır. Ayrıca, yukarıdaki fıkrada sayılanlar dışında kalmakla birlikte belediye mücavir alan şartları içinde belediye meclisi kararı ile belediye mücavir alan sınırları dışında İl İdare Kurulu kararı ile kapsama alınan yerleşmelerde de uygulanır.

Tanımlar

Madde 3- Bu Yönetmelikte geçen;

*Bina otoparkları: Bir binayı çeşitli amaçlar için kullanan özel ve tüzel kişilere ait ulaşım ve taşıma araçları için bu binanın içinde veya bu binanın oturduğu parselde açık veya kapalı olarak düzenlenen otoparkları,

*Bölge otoparkları ve genel otoparklar: Bir şehir veya bölgenin mevcut ve gelecekteki şartları ve ihtiyaçları göz önünde bulundurularak imar planları ile düzenlenen ihtiyaca göre açık, kapalı ya da katlı olarak belediyeler veya diğer kamu kuruluşları ve özel kişiler tarafından yapılan ve işletilen otoparkları,

*Birim park alanı: Bir aracın park etmesi için gerekli olan ve manevra alanları dahil toplam park alanını,İfade eder.

Genel Esaslar

Madde 4- Otoparkla ilgili genel esaslar aşağıda açıklanmıştır.

• Binayı kullananların otopark ihtiyacının bina içinde veya parselinde karşılanması esastır.
• Binaların, imal planı ve mevzuat hükümlerine göre belirlenen ön ve yan bahçe mesafeleri,otopark olarak kullanılamaz, Binanın ihtiyacı olan miktardaki otopark alanları, Kat Mülkiyeti Kanununda belirtilen ortak alanlardan olup,bu hali ile yönetilir.
• Binek otoları için birim park alanı en az 20 m² üzerinden hesaplanır,
• İmar planları hazırlanırken parselinde otopark tesisi mümkün olmayan yerlerde otopark ihtiyacının karşılanması amacıyla bölge ve genel otopark yerleri belirlenir. Ayrıca parselinde otopark yapılması mümkün olan alanlarda imar parsellerinin büyüklükleri otopark yapımını mümkün kılacak şekilde tespit edilir.
• Meskun alanlar, kentsel sit alanları üzerinde korunacak yapı bulunan parseller, arazinin jeolojik ve topoğrafik yapısı, imar planındaki konumu ve benzeri nedenlerle otopark ihtiyacının parselinde karşılanması mümkün olmayan durumlara ilişkin ilkeler belediye meclis kararı ile belirlenir. Münferit talepler bu ilkelere göre değerlendirilir. Parselinde otopark ihtiyacı karşılanmayan durumlarda, Belediyesince Yönetmelik hükümlerine göre belirlenecek otopark bedeli alınır.
• Otoparkların düzenlenmesine ilişkin hususlar, 3194 sayılı İmar Kanunu, imar planları ve ilgili mevzuat hükümlerine aykırı olmamak koşuluyla belediyesince belirlenir.

İKİNCİ KISIM

Planlama ve Uygulama Esasları

BİRİNCİ BÖLÜM

Planlama

Otopark Aranması Gereken Kullanımlar ve Miktarları

Madde 5- Otopark aranması gereken kullanımlar ve miktarları aşağıda yer almaktadır;

*Yerleşim alanlarında otopark aranması gereken kullanım çeşitleri ve bunlara ait en az otopark miktarları;

Kullanım Çeşitleri

1- Meskenler

2- Ticari amaçlı yapılar ve büro binaları

3- Konaklama tesisleri

4- Yeme, İçme, eğlence tesisleri

5- sosyal, kültürel ve spor tesisleri

6- Eğitim tesisleri

7- Sağlık yapıları

8- Cami ve ibadet yerleri

9- Kamu kurum ve kuruluşları

10- Sanayi, depolama ve toptan ticaret

11- Küçük Sanayi

12- Semt pazarı

Miktarı

100 m ² ye kadar 4 daire için

50 m ² ye kadar

50 m ² ye kadar

50 m ² ye kadar

30 oturma yeri için

400 m ² ye kadar

125 m ² ye kadar

300 m ² ye kadar

100 m ² ye kadar

200 m ² ye kadar

125 m ² ye kadar

100 m ² ye kadar pazar alanı

İçin en az 1 otopark yeri ayrılması zorunludur.

Ancak, belirlenen otopark miktarları yöre ihtiyaçları göz önünde bulundurularak belediye meclislerince arttırılır.

Otopark hesabında Yapı İnşaat Alanı esas alınır.

*Bendinde ana başlıklar altında sayılan kullanım çeşitlerinin alt türleri ve bunlarla ilgili otopark miktarları belediye meclislerince belirlenir.

Beş Yıllık İmar Programları

Madde 6- Onaylı imar planında tespit edilen bölge ve genel otoparklarının uygulama döneminde belediyelerce gerçekleştirilecek 5 yıllık imar programlarına alınması gerekir.

İKİNCİ BÖLÜM

Uygulama ve Denetim

Yapı Ruhsatı ve Kullanma İzinlerinin Verilmesi

Madde 7- Yapılacak yapılara bu Yönetmelikte belirtilen esaslara ve belediye meclislerince, alınacak kararlara göre bina otopark yerleri ayrılmadıkça yapı ruhsatı, bu otoparklar inşa edilip hazır hale getirilmedikçe de yapı kullanma izni verilmez.

Otoparkların Amacı Dışında Kullanamayacağı

Madde 8- Yapı kullanma izni alındıktan sonra otopark yerleri plan ve yönetmelik hükümlerine aykırı olarak başka amaçlara tahsis edilemez.

Belediyeler, bina otoparklarının kullanımı engelleyici her türlü ihlalleri önlemekle yetkili ve görevlidirler. Aksi uygulamalarda İmar Kanunun ilgili hükümleri uygulanır.

Bina Otoparkı Yapılamayan Parseller

Madde 9- Bina içinde veya parselinde otopark yapılması mümkün olmayan yapıların durumu belediyece imar durumu ile ilgili ilk müracaat tarihinden başlayarak 30 gün içinde ilgilisine gerekçeleri ile birlikte bildirilir.Belediyeler bina otoparkı yerinde veya genel otoparkından yararlanacağını da bildirmekle ve bu otoparkları tesis etmekle yükümlüdür. Bu durumda bölge veya genel otoparktan yararlananlardan ayrıca kullanım ücreti alınmaz.

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM

Mali Hükümler

Otopark Bedelinin Tahakkuk ve Tahsili

Madde 10- Otopark bedelinin hesabında, 4 üncü maddenin (d) bendinde yer alan miktarlar esas alınır.

Otopark bedellerinin tahakkuk ve tahsil esasları belediyelerce belirlenir. Otopark bedelleri kamu bankalarından herhangi birinde açılacak otopark hesabına yatırılır.Bu hesapta toplanan meblağa yasaların öngördüğü faiz oranı uygulanır. 3030 sayılı Kanun kapsamında kalan belediyelerce, Büyükşehir belediyelerince o ilçe sınırları içerisinde yapılacak veya yaptırılacak bölge ve genel otoparkları için kullanılır.

Otopark Hesabından Yapılacak Harcamalar

Madde 11- Otopark hesabında toplanan meblağ, belediyelerin kendi kaynaklarından ayıracağı tahsisatla birlikte, tasdikli plan ve beş yıllık imar programına göre hazırlanan kamulaştırma projesi karşılığında otopark tesisi için gerekli arsa alımları ile bölge ve genel otoparkların inşasında kullanılır.

Otopark hesabında toplanan meblağ otopark tesisi dışında başka bir amaçla kullanılamaz. Otopark hesabında toplanan meblağ, belediyelerce hazırlanacak sarf bölgesi, verile emri ve hak ediş raporuna göre belediyesinin yazılı talimatı üzerine ilgili bankaca hak sahibine ödenir.

Otopark hesabında toplanan meblağın, amacında kullanılıp kullanılmadığı hususu İçişleri Bakanlığı'nca denetlenir.

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM

Çeşitli Hükümler

Uygulanacak Hükümler

Madde 12- Ruhsat müddeti içinde inşasına başlanılan ancak yasal süresi içerisinde tamamlanamayan yapılarda ruhsat yenileme sırasında ilk ruhsatın alındığı tarihteki mevzuat hükümleri uygulanır.

İnşasına verilen ruhsat müddeti içinde başlanmayan yapılarda yeni ruhsat dönemindeki mevzuat hükümleri uygulanır.

Bu Yönetmelik ile kapsama alınmış yerleşmelerde de yukarıdaki hükümler uygulanır.

Madde 13- Daha önce yürürlükte olan mevzuata göre Bakanlıkça otopark yönetmeliği kapsamına alınan yerleşmelerde, bu Yönetmeliğe göre uygulama yapılır.

Yürürlükten Kaldırma

Madde 14- 20.03.1991 tarih ve 20820 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan Otopark Yönetmeliği bu Yönetmeliğin yayınlandığı tarihten itibaren 3 ay sonra yürürlükten kalkar.

Sorumlu İdare

Madde 15- Bu Yönetmeliğin uygulanmasında yetki alanlarına göre belediyeler ve valilikler sorumludur.

Bu Yönetmelik ile belediye meclisi ve belediye encümenine verilen yetkiler belediye ve mücavir alan sınırları dışında kalan alanlarda İl İdare Kurullarınca kullanılır.

Geçici Madde 1- 2981/3290/3366 sayılı Yasaya istinaden ruhsat ve kullanma izni alacak yapılara da bu Yönetmelik hükümleri uygulanır.

Geçici Madde 2- Belediyelerin bu Yönetmeliğin yürürlüğe girdiği tarihe kadar otoparklarla ilgili olarak tahsil etmiş oldukları meblağ, bu Yönetmeliğin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren en geç 3 ay içerisinde, bu Yönetmelikte belirtilen otopark hesabına aktarılır ve yatırılır.

Geçici Madde 3- Bu Yönetmelik kapsamında kalan ve mevcut imar planlarında bölge ve genel otopark yerleri ayrılmamış veya yetersiz olan valilik ve belediyelerce, imar planlarında bölge ve genel otopark yerlerini belirleyen revizyonlar yapılır ve ilgili Kanun hükümlerine göre onaylanır.

Geçici Madde 4- Belediyeler otopark hesabında toplanmış bulunan bedelleri, gerekiyorsa kendi kaynakları ile takviye ederek, başlamış olan bölge otoparkı inşaatlarının tamamlanmasında ve yeni tesis edilecek bölge ve genel otoparkların arsa alımlarında kullanmak üzere öncelik ve ivedilikle girişimde bulunmakla yükümlüdürler.

Geçici Madde 5- Belediyeler bu Yönetmelik ile kendilerine tespit yetkisi verilen konular ile ilgili esasları, Yönetmeliğin yayımı tarihinden itibaren en geç 3 ay içinde düzenlemekle yükümlüdür.

Bu süre içerisinde bu yükümlülüğün belediyelerce yerine getirilmemesi halinde Bayındırlık ve İskan Bakanlığının çıkaracağı esaslar doğrultusunda uygulama yapılır, bu esaslar bir tebliğ şeklinde Resmi Gazetede yayımlanır.

Yürürlük

Madde 16- Bu Yönetmelik yayımı tarihinden 3 ay sonra geçerli olmak üzere yayımı tarihinde yürürlüğe girer.

Yürütme

Madde 17- Bu Yönetmelik hükümlerini Bayındırlık ve İskan Bakanı yürütür.

 

Sendikalar Kanunu (İlgili Maddeler)

Sendikaya üye olup olmama hürriyetinin teminatı:

Madde 31 - İşçilerin işe alınmaları,belli bir sendikaya girmeleri veya girmemeleri veya belli bir sendikadaki üyeliği muhafaza veya üyelikten istifa etmeleri veya sendikaya girmeleri veya girmemeleri şartına bağlı tutulamaz.

Toplu iş sözleşmelerine ve hizmet akitlerine bu hükme aykırı kayıtlar konulamaz.

İşveren,bir sendikaya üye olan işçilerle sendika üyesi olmayan işçiler veya ayrı sendikalara üye olan işçiler arasında, işin sevk ve dağıtımında, işçinin mesleki ilerlemesinde, işçinin ücret, ikramiye ve primlerinde, sosyal yardım ve disiplin hükümlerinde ve diğer hususlara ilişkin hükümlerin uygulanması veya çalıştırmaya son verilmesi bakımından herhangi bir ayırım yapamaz.

Ücret, ikramiye, prim ve paraya ilişkin sosyal yardım konularında toplu iş sözleşmesi hükümleri saklıdır.

(Değişik: 25/5/1988 - 3449/8. md.) İşçiler, sendikaya üye olmaları veya olmamaları, iş saatleri dışında veya işverenin rızası ile iş saatleri içinde, işçi sendika veya konfederasyonlarının faaliyetlerine katılmalarından dolayı işten çıkarılamaz veya herhangi bir nedenle farklı muameleye tabi tutulamazlar.

İşe Alınan Ve Ayrılan İşçilerin Bildirilmesi:

Madde 62 - (Değişik:4/4/1995 - 4101/13 md.) İşveren,işe aldığı veya herhangi bir nedenle hizmet akdi sona eren işçileri,izleyen ayın 15 ine kadar aylık bildirimlerle işyerinin bağlı bulunduğu bölge müdürlüğüne ve çalışma ve sosyal güvenlik bakanlığına bildirmek zorundadır.

Ceza Hükümleri:

Madde 59 - 1.(Değişik: 4/4/1995 - 4101/12 md.) ...... 62 nci maddede belirtilen bildirim yükümlülüğüne uymayan işverenler hakkında ise,bildirilmeyen her işçi için sanayi kesiminde çalışan 16 yaşından büyük işçiler için belirlenen asgari ücretin aylık brüt tutarının beşte biri kadar ağır para cezası hükmedilir.

 

Konut Kapıcıları Tüzüğü

BİRİNCİ BÖLÜM

Amaç, Kapsam ve Tanımlar

Amaç ve Kapsam

Madde 1 - Bu Tüzüğün amacı, kapıcıların hizmetlerinin kapsam ve niteliği ile günlük çalışma süresi, hafta tatili, Ulusal Bayram ve genel tatil günleri, yıllık ücretli izin hakları ve kapıcı konutlarına ilişkin ulus ve esasları düzenlemektir.

Tanımlar

Madde 2 - Bu Tüzükte geçen;

Kapıcı: Kaloriferli konut kapıcıları ile çalışmasını aynı işverene veya aynı konuta hasreden konut kapıcıları,

İşveren: Konutun maliki veya ortakları,

Yönetici: İşveren vekili olarak hareket eden kişi,

İşyeri: Kapıcının çalıştığı konut ile bağımsız bölüm, ortak yerler, eklenti ve tesislerin tümü anlamında kullanılmıştır.

İKİNCİ BÖLÜM

Yetki, Görev ve Sorumluluklar

Yöneticinin yetki, görev ve sorumlulukları

Madde 3 - Konut yöneticisi, kişisel kusurundan doğanlar dışındaki mali sorumluluklar işverene ait olmak üzere, İş Kanunu ve bu Tüzük hükümlerinin uygulanmasında ve yargı uyuşmazlıklarında işverenin temsilcisidir.

Yöneticinin görev, yetki ve sorumlulukları şunlardır:

• İşverence kendisine yazılı yetki verilmesi koşuluyla ilgili kanunlar ve varsa toplu iş sözleşmesi hükümlerine uygun olarak kapıcıyla hizmet sözleşmesi yapmak ve hizmet sözleşmesini feshetmek,
• Kaloriferli konutlarda, kapıcı için ateşçi belgesinin varlığını araştırmak,
• Kapıcının İş Kanunu ve sözleşmeden doğan ücret ve tazminat haklarını zamanında ve usulüne uygun olarak ödemek ve sigorta primlerin zamanında yatırmak,
• Kapıcıya işin gerektirdiği her türlü araç-gereç,koruyucu malzeme ve iş elbisesi vermek,
• Konut tesisatının özellikleri ve kullanma biçimiyle ilgili teknik bilgiyi kapıcıya vermek,düzenli bakımının teknik özelliklerine uygun olarak yapılmasını sağlamak,
• Kapıcı için ayrılan konutun sağlık ve yaşama koşullarına uygunluğunu sağlamak,
• Kapıcının çalışma koşulları ile görevlerini belirten bir belgeyi konutun girişine asmak,
• Kapıcı konutunun tahliyesi gerektiğinde, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince, idari makamlara başvurmak,

Kapıcının görev ve sorumlukları

Madde 4 - Kapıcının görev ve sorumlulukları şunlardır:

• Yöneticinin talimatı doğrultusunda konutun kaloriferini zamanında yakmak, ısıyı ayarlamak ve söndürmek,
• Hidrofor ve benzeri araçları çalıştırmak,
• Konutun yönetim planında belirtilen ortak yerlerini ve tesislerini temiz bulundurmak, demirbaşlarını, araç ve gereçlerini, düzenli, bakımlı ve işler şekilde tutmak,
• Binanın dış merpenini,yola isabet eden bina önünü kardan ve sudan arındırmak,temiz tutmak,
• Binanın dış merpenini,yola isabet eden bina önünü kardan ve sudan arındırmak,temiz tutmak,
• Kendisine ayrılan konutu başka amaçlarla kullanmamak,konutu korumak,kendisi veya ailesinden birisinin konuta vereceği zarar ve hasarları ödemek,
• Yöneticinin talimatı çerçevesinde konutun güvenliğini sağlayıcı önlemleri almak,
• Belirlenen saatlerde servis hizmetlerini görmek, çöpleri toplamak, bahçeyi sulamak,
• Hizmet veya toplu iş sözleşmesinde belirlenen diğer görevleri yerine getirmek.

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM

Hizmet Sözleşmesi ve Çalışma Koşulları

Hizmet sözleşmesi

Madde 5 - Kapıcı ile yapılan hizmet sözleşmesinde:

İşverenin adı ve adresi,

Kapıcının kimliği,

İşyerinin adresi,

Kapıcının işe başlama tarihi,

Kapıcının yapacağı işler,

Ücret ödeme şekli ve zamanı,

İş süresi ve ara dinlenmesi,

Varsa özel hükümler,

Düzenleme tarihi ve tarafların imzası,

Hususlarının bulunması gerekir.

Yazılı hizmet sözleşmesi yapılmaması halinde, kapıcıya işvereni ve yöneticinin kimliğini gösteren, çalışma koşullarını ve görevlerini belirten imzalı bir belge verilir.

İş süresi ve ara dinlenmesi

Madde 6 - Kapıcıların iş süresi haftada en çok 45 saattir. İş süresi, kapıcının işte geçirdiği zamandır.

Ara dinlenmesi, işin niteliğine göre en çok dörde bölünebilir. Ara dinlenmesi yarım saatten az olamaz.

Ara dinlenmesi iş süresinden sayılmaz.

Çalışma saatleri, yaz ve kış saat uygulamaları dikkate alınarak değiştirilebilir.

Ücret ödemesi

Madde 7 - Kapıcıya İş Kanunu hükümlerine göre ücret ödenirken ücret hesap pusulası verilir. Ücret en geç ayda bir ödenir.

Hafta tatili

Madde 8 - Kapıcı, İş Kanunu hükümlerine göre hafta tatilini kullanır.

Genel tatil ve ücreti

Madde 9 - 2429 sayılı Ulusal Bayram ve Genel Tatiller Hakkında Kanun'da yer alan genel tatil günlerinde, kapıcının çalıştırılıp çalıştırılamayacağı hizmet veya toplu iş sözleşmelerinde belirlenir.

Bu günlere ilişkin ücretler, İş Kanunu'nun 42 nci maddesine uygun olarak ödenir.

Yıllık ücretli izin

Madde 10 - Kapıcıya, İş Kanunu'nun ilgili hükümlerine göre yıllık ücretli izin kullandırılır.

Geçici kapıcı

Madde 11 - Kapıcı yıllık ücretli izin, hastalık izni veya tatil günlerinde görevinden ayrıldığında yerine geçici kapıcı çalıştırılabilir.

Geçici kapıcıya asgari ücretin altında ücret ödenemez.

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM

Kapıcı Konutu

Kapıcı konutu ve tahliyesi

Madde 12 - Kapıcı konutu 3194 sayılı İmar Kanunu ve Belediye İmar Yönetmelikleri ile öngörülen asgari koşullara uygun olmalıdır.

Kapıcı konutu için kira istenemez.

Kapıcının su ve elektrik giderleri ile ısınma ve sıcak su giderlerine kısmen ya da tamamen katılıp katılmayacağı hizmet veya toplu iş sözleşmelerinde belirlenir.

Kapıcı konutunun boşaltılmasında, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun Ek 2 nci maddesi hükümleri uygulanır. Bu konuda hizmet veya toplu iş sözleşmesinden doğan haklar saklıdır.

Yürürlük

Madde 13 - 1475 sayılı İş Kanunu'nun Ek 1 inci maddesi uyarınca hazırlanan ve Danıştay'ca incelenmiş olan bu Tüzük hükümleri Resmi Gazete'de yayımı tarihinde yürürlüğe girer.

Yürütme

Madde 14 - Bu Tüzük hükümlerini Bakanlar Kurulu yürütür.

 

Apartman Kapıcıları ile Yapılacak Örnek Sözleşme

KAPICILIK SÖZLEŞMESİ

İŞVEREN : Apartman bağımsız daire malikleri (Adları,Soyadları)

YÖNETİCİ : Kat malikleri adına (Adı ve Soyadı)

İŞYERİ : ................................Apartmanı

ADRESİ : .............................. ............. ............ ...............................

KAPICI Adı ve soyadı : ........................................

Doğum tarihi : ........................................

Baba adı : ......................................

Adresi : .....................................

YAPILACAK İŞ : Kapıcı;kat maliklerinin birlikte konut olarak kullandıkları gayrimenkulün müşterek yerlerinin,müştemilatının temizliğini yapmak,ortak yerlerin genel anlamda gözetimini sağlamak,çöpleri toplamak,kış aylarında kaloriferi yakmak, bahçenin bakım ve sulama işlerini yapmakla yükümlüdür.

İŞE BAŞLAMA TARİHİ : ....................................

SÖZLEŞMENİN SÜRESİ : ..................................

ÜCRET : Aylık ............................ TL.

ÜCRET ÖDEME ZAMANI : Her ayın ......'ine kadar ödenir.

KAPICI KONUTU : Kapıcı;kapıcı dairesinde kira ödemeden oturacaktır.

KAPICI KONUTUNUN ELEKTRİK-SU GİDERİ : Depozitoları ilgili idarelere kapıcı tarafından yatırılarak,elektrik ve su giderleri kendisi tarafından ödenecektir.

ÇALIŞMA SAATLERİ : Günde 7,5 haftada 45 saat çalışılacaktır.

YAZ AYLARINDA : 07.30 - 10.30 (3 saat çalışma) 10.30 - 14.00 (Ara dinlenmesi) 14.00 - 15.30 (1,5 saat çalışma) 15.30 - 17.00 (Ara dinlenmesi) 17.00 - 20.00 (3 saat çalışma)

KIŞ AYLARINDA : 06.00 - 10.00 (4 Saat çalışma) 10.00 - 11.30 (Ara dinlenmesi) 11.30 - 12.30 (1 saat çalışma) 12.30 - 17.00 (Ara dinlenmesi) 17.00 - 19.00 (2 saat çalışma) 19.00 - 22.30 (Ara dinlenmesi) 22.30 - 23.00 (0,5 saat çalışma) Kapıcı,iş saatlerinden sayılmayan ara dinlenmelerinde tamamen serbesttir.Kapıcı,ara dinlenmelerinde kat malikleri veya yerlerine kaim kişilere hizmet görmek zorunda değildir.Buna rağmen kendiliğinden böyle bir çalışmada bulunduğu takdirde fazla mesai yaptığını iddia edemez. Kat malikleri kurulu veya onlar adına yönetici;yukarıda belirtilen çalışma saatlerinin başlama ve bitme zamanlarını bir hafta önce bildirmek şartıyla değiştirebilir.

HAFTA TATİLİ : Kapıcı ............................günü hafta tatilini kullanır.

GENEL TATİL : Kapıcı genel tatillerde çalışır,ancak bu günlerin ücreti % 100 zamlı ödenir.

YILLIK İZİN : Kapıcı,1475 sayılı iş kanununda belirtilen süre dahilinde yöneticinin belirteceği tarihte yıllık ücretli izin kullanır.

DENEME SÜRESİ : İşe başlama tarihinden itibaren 1 aydır.

ÖZEL ŞARTLAR : .............................................. .............................(Kapıcının hafta tatili,yıllık izini, maazeret izini gibi hususlarla; raporlu ve yıllık izinli,maazeret izinli olduğu sürelerde kapıcılık hizmetinin nasıl temin edileceği;bu hizmetin dışarıdan geçici işçi temin edilerek mi veya gider makbuzu tanzim edilerek kapıcının eşine veya 18 yaşını bitirmiş çocuğu varsa ona mı gördürüleceği gibi konuların sözleşmede belirtilmesinde yarar vardır.)

SÖZLEŞME TARİHİ : .......................................... İşbu kapıcılık sözleşmesinde yer almayan hususlarda 1475 sayılı iş kanunu ve ilgili mevzuat hükümleri uygulanacaktır. .............................tarihinde yukarıdaki şartlarla tanzim edilen sözleşme taraflarca okundu imzalandı.

YÖNETİCİ ................KAPICI

Adı soyadı ...............Adı soyadı

(İmza).................... (İmza)

 

Kimse yönetici olmak istemezse Mahkemeden atama istenir

...........................SULH HUKUK MAHKEMESİ HAKİMLİĞİNE

DAVACI : (Adı Soyadı,Adresi)

DAVALI : Hasımsız.

KONUSU : Anagayrimenkulümüze yönetici atanması.

OLAY : ...............ili..............ilçesi ................ mahallesi .............. caddesi ............. sokakta ........... ada ........... parselde bulunan ...... kapı numaralı anagayrimenkulün paydaşıyım.

Kat malikleri kurulunca yönetici seçimi konusunda anlaşma sağlanamadığından, yönetici seçilememiştir.Sözkonusu yöneticinin mahkemenizce atanması hususunda dava açılmış bulunmaktadır.

HUKUKİ DAYANAK: Kat mülkiyeti kanunu Md.33,34 ve ilgili mevzuat.

DELİLLER : Tapu sicil kaydı,yönetim planı ve diğer deliller.

SONUÇ VE İSTEK : Paydaşı bulunduğum anagayrimenkule kat malikleri arasından veya dışarıdan bir yönetici atanmasını arz ve talep ederim.(Tarih...../...../.......)

Davacı(Adı-Soyadı,İmza)

Dilekçe Örnekleri

 

Dilekçeler Hakkında Genel Bilgi

DİLEKÇE NEDİR?

Bir rahatsızlığı, haksızlığı veya isteği yazılı olarak ilgili merciye bildirdiğiniz bir evraktır.

DİLEKÇE YAZARKEN NELERE DİKKAT EDİLMELİ?

Bu sitede birçok dilekçenin hazır örneğini bulacaksınız , sadece isimleri ve tarihi değiştirip kullanabilirsiniz fakat yinede bazı temel hususları bilmeniz lazım.

• Dilekçeyi hangi merciye yazacağımız çok önemlidir.Bu merci talebimizi karşılayacak doğru adresmidir?(Örn.Su saatlerinin yenilenmesi hakkındaki dilekçenizi İl sağlık ocağına vermeniz bir anlam ifade etmez.
• Dilekçede (isteğiniz, şikayetiniz) kesinlikle açık ve net olarak ifade edilmelidir.
• Konu ile ilgili ayrıntılar mutlaka doğru olarak yer almalıdır. (Saat numaraları, tesisat numaraları vs.)
• Dilekçeyi verenin adı, adresi varsa telefon numaraları , dilekçenin tarihi ve diğer bilgiler bulunmalıdır.
• Dilekçeler en az iki suret olarak hazırlanmalı ve ilgili merciin verdiği sayı, ref nosu gibi bilgiler suretin üzerine kaydedilmelidir.ilgili mercii tarafından suret onaylatılmalıdır.
• Dilekçe sahibi tarafından mutlaka imzalanmalıdır.

İNTERNET ÜZERİNDEN YAZILAN DİLEKÇELER

• Yukarıdaki özelliklere ilave olarak e-mail adresiniz doğru olarak yazılmalıdır.
• İlgili merciin internet sitesinde bir form şeklinde dilekçenizi hazırladıysanız mutlaka siteden çıkmadan önce yazıcınızdan bir kopya alınız ve sitenin size vereceği referans numarasını üzerine kaydediniz.

BAKINIZ : Bilgi Edinme Hakkı Kanunu

Komşulardan birinin çekilmezlik hali (Örn.)

.................................SULH HUKUK MAHKEMESİ HAKİMLİĞİNE

DAVACI :(Yönetici Adı Soyadı,Adresi)

DAVALILAR:(Kat Malikinin Adı-Soyadı,Adresi)

KONUSU: Kat maliki bulunan davalının bağımsız bölümünün.................... (çekilmez hal yazılır)................sebebiyle mülkiyet hakkının devri.

OLAY : Yöneticisi bulunduğum...............ili..............ilçesi ................mahallesi..............caddesi.............sokakta ............ada...........parselde bulunan......kapı numaralı apartmanın......nolu bağımsız bölüm maliki olan davalının, ................(çekilmez hal yazılır)...............sebebiyle,bağımsız bölümünün diğer kat maliklerine arsa payları oranında mülkiyet hakkının devredilmesi için işbu dava açılmış bulunmaktadır.

Diğer kat maliklerinin adı, soyadı ve arsa paylarını gösteren liste ile yönetici olarak bu davayı açmama yetki veren Kat malikleri kurulunun kararı dilekçe ekinde sunulmuştur.

HUKUKİ DAYANAK: Kat mülkiyeti kanunu Md.25 ve ilgili mevzuat.

DELİLLER : Tapu sicil kaydı,yönetim planı,kat malikleri kurulu, kararı,ihtarname ve diğer deliller.

SONUÇ VE İSTEK : Davalı kat malikinin.......nolu bağımsız bölümünün dava tarihindeki değeri kendisine ödenmek kaydıyla,mülkiyetinin diğer kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesini ve yargılama giderlerinin davalıya ödettirilmesini arz ve talep ederim.(Tarih...../...../.......) Davacı(Adı-Soyadı,İmza)

EKLER :

• Kat maliklerinin,adı soyadı ve arsa payları listesi.
• Yöneticiye dava açma yetkisi veren kat malikleri kurulu kararı

İcra takip dilekçesi

TAKİP TALEBİ Esas Kayıt No.Tarihi

• -Alacaklının ve eğer varsa vekilinin adı, soyadı ............ ............... ............... ............... .............ve ikametgahı, alacaklı yabancı memlekette .......... .............. ............. ................. ............. oturuyorsa Türkiye'de göstereceği ........... ............ ................ ............... .............. ikametgahı .......... ........... ............. ........ ........... ............
• Borçlunun ve varsa kanuni temsilcisinin .......... .............. ............. ............... ........... ........adı, soyadı ve ikametgahı .............. ............ ............. ........... .............
• Takip terekeye karşı açılmışsa mirasçıların adı,soyadı ve ikametgahı ............ .......... ........... .......... ........... .................
• Alacağın veya talep olunan teminatın cins ............ .......... .......... .......... .......... .............. ve Türk parasıyla tutarı, faizli alacaklarda ........... ........... .............. .............. faiz miktarı ve işlemeye başladığı gün ............ ............... ......... .....
• Menkul rehni veya ipotekle temin edilmiş ........... .................. ............... ............. ............. olan bir alacak talebinde merhunun ne ............ ............ ............... ............... ........ olduğu merhun üçüncü şahıslar tarafından ............ ............ ................ .............. ............ verilmiş veya mülkiyeti üçüncü şahsa geçmiş ....... ............... ........... ............ ............. ........... ise adı, soyadı ............. .............. .............. ..............
• Takip, ilama veya takip hükmündeki belgeye ............ .............. ................. ............ ............. müstenit ise ilam veya belgeyi veren makamın .......... ............ ............... ............. ......... adı, ilam veya belgenin tarihi, nosu ve özeti ........... .............. ................ ............... ...............
• Adi veya hasılat kiralarına ait takip talebi ............. .............. ............... ........... .............
• Tevdi edilen senet (poliçe, emre muharrer senet, çek)in tarih ve numarası, özeti senede müstenit değilse borcun sebebi ........... ............ ........... ............... ......................
• Alacaklının takip yollarından hangisini talep eylediği ........... ............ ....... .................... ........... ......... Yukarıda (..........) bentte yazdığım hakkımın alınmasını talep ederim.

(Tarih..../..../......../)

Alacaklı veya vekilinin imzası

Borçlu Kat Malikine Dava Açılması

................................SULH HUKUK MAHKEMESİ HAKİMLİĞİNE

DAVACI : (Yöneticinin Adı Soyadı,Adresi)

DAVALILAR: (Kat Malikinin Adı-Soyadı,Adresi)

(Veya kiracının Adı-Soyadı Adresi)

KONUSU : Kat Maliki(veya kiracı)bulunan davalının ana gayrimenkulün genel giderlerinden payına düşen .........................TL.nin % 10 gecikme zammıyla tahsilinin sağlanması.

OLAY :Yöneticisi bulunduğum.......................ili...........................ilçesi ...........mahallesi .............. caddesi ................ sokakta ......ada ........... parselde bulunan ......kapı numaralı apartmanın ....nolu bağımsız bölüm maliki(veya kiracı)olan davalı Anagayrimenkulün genel gider payı olarak toplam..............TL. borcunu ödememiştir.Ödemenin sağlanması için işbu dava açılmış bulunmaktadır.

HUKUKİ DAYANAK: Kat mülkiyeti kanunu Md.22,33 ve ilgili mevzuat.

DELİLLER : Tapu sicil kaydı,yönetim planı,kat malikleri kurulu kararı İhtarname ve diğer deliller.

SONUÇ VE İSTEK : Kat maliki(veya kiracı) bulunan davalının anagayrimenkulün Genel giderlerinden payına düşen..................TL.nin % 10 Gecikme zammıyla tahsilinin sağlanması ve yargılama giderlerinin davalıya ödettirilmesini arz ve talep ederim.

(Tarih...../...../.......)

Yönetici

(Adı-Soyadı,İmza)

Borcunu Ödemeyenin dairesine İpotek koyma

(Mahkeme kararından sonra)

.................................TAPU SİCİL MUHAFIZLIĞINA

Paydaşı bulunduğumuz ve tapuda ....... ili .............. ilçesi ................ mahallesi ................ sokakta ............ ada ve...........parsel üzerinde;aynı anagayrimenkulün.......nolu bağımsız bölüm maliki bulunan ................... ........................ (borçlu olan kat malikinin adı-soyadı ve adresi yazılır). ........................... genel giderlerden payına düşen ........................TL.yi .........................sulh hukuk mahkemesinin.................tarih ve..................sayılı kararına rağmen ödememiştir.

Mahkeme kararı dikkate alınarak,borçlu bulunan kat malikinin tapu kütüğünde kayıtlı bağımsız bölümü üzerinde borç tutarı olan......................TL.miktarında diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkının tescil edilmesini,bu durumun borçluya duyurulmasını arz ederim.(Tarih...../..../..........)

Yönetici

(Adı-Soyadı,İmza)

ADRES: ...................................... ....................................

EKLER:

• Yöneticiliğin tevsikine ilişkin belge.
• Yönetim planı.
• Mahkeme kararı.

Binaya Müdahale eden(Balkon kapatan) daireye dava

.................................SULH HUKUK MAHKEMESİ HAKİMLİĞİNE

DAVACI : (Adı soyadı,Adresi)

DAVALILAR : (Kat malikinin Adı-Soyadı,Adresi)

KONUSU : Kat Maliki bulunan davalı kat maliklerinin onayını almadan bağımsız bölümünün balkonunu genişletmiş bulunmaktadır. Yapılan bu değişikliğin önlenerek eski haline dönüştürülmesi talep edilmektedir.

OLAY : ...............ili..............ilçesi .............. mahallesi.............. caddesi ...............sokakta..........ada...........parselde bulunan......kapı numaralı, apartmanın paydaşlarındanım. Davalıya ait bağımsız bölümün salon balkonu plan dışı olarak Kat maliklerinin onayı alınmadan büyütülerek kat mülkiyeti Kanununun 19.maddesine muhalefet edilmiştir. Yukarıda açıklanan nedenlerle söz konusu bağımsız bölümün Eski haline getirilmesi için dava açılmış bulunmaktadır.

HUKUKİ DAYANAK: Kat mülkiyeti kanunu Md.19,33 ve ilgili mevzuat.

DELİLLER : Tapu sicil kaydı,keşif,bilirkişi incelemesi ve diğer deliller.

SONUÇ VE İSTEK : Davalıya ait bağımsız bölümün salon balkonu plan dışı olarak Kat maliklerinin oluru alınmadan büyütülmesi nedeniyle bu müdahalenin önlenmesi,söz konusu balkonun eski haline getirilmesi ve yargılama giderlerinin Davalıya ödettirilmesini arz ve talep ederim.(Tarih...../...../.......)

Davacı(Adı-Soyadı,İmza)

Vilayete komşu hakkına tecavüzü şikayet

VİLAYET(VEYA KAYMAKAMLIK)MAKAMINA

...........................

ŞİKAYETÇİ : (Adı Soyadı,Adresi)

ŞİKAYET EDİLEN : (Adı-Soyadı,Adresi)

KONUSU :.............ili..............ilçesi.............. mahallesi ............. .caddesi ...............sokakta..........ada...........parselde bulunan......kapı numaralı,apartmanın paydaşlarındanım. Bitişik apartman komşumuz şikayet olunan şahıs bir bölümünü özel aracının garajı olarak kullanmaktadır Bütün ikazlarımıza rağmen 10 gündür bu fiili durumu kaldırmamakta ısrar etmektedir. 3091 sayılı"Taşınmaz mal zilliyetliğine yapılan tecavüzlerin önlenmesi hakkında kanun"un 4.maddesine göre tecavüzün men'ine karar verilerek yasal işlemlerin yapılmasını arz ederim.

Ortak yerlere tecavüz (Odunluk yapılması gibi)

.................................SULH HUKUK MAHKEMESİ HAKİMLİĞİNE

DAVACI : (Adı Soyadı,Adresi)

DAVALILAR : (Kat Malikinin Adı-Soyadı,Adresi)

KONUSU : Paydaşı bulunduğum anagayrimenkulün ortak yerine davalı tarafından yapılan odunluğun kaldırılması.

OLAY :............... ili.............. ilçesi.............. mahallesi .............. caddesi ............... sokakta.......... ada........... parselde bulunan ...... kapı numaralı,apartmanın davalı ile birlikte paydaşıyım. Anagayrimenkulümüzün ortak yerlerinden olan bahçede davalı tarafından kendisi için odunluk yapılmıştır.Uyarı ve ikazlarımıza rağmen odunluğun kaldırılması taleplerimizi kabul etmediğinden yukarıda açıklanan nedenlerle dava açılmış bulunmaktadır.

HUKUKİ DAYANAK: Kat mülkiyeti kanunu Md.15,33 ve ilgili mevzuat.

DELİLLER : Tapu sicil kaydı,keşif,bilirkişi incelemesi ve diğer deliller.

SONUÇ VE İSTEK : Anagayrimenkulümüzün ortak yerlerinden olan bahçede davalı tarafından kendisi için yapılan odunluğun kaldırılması,ortak yere yapılan bu müdahalenin önlenmesi ve yargılama giderlerinin Davalıya ödettirilmesini arz ve talep ederim.

(Tarih...../...../.......)

Davacı(Adı-Soyadı,İmza)