Müteahhit firmanın, binanın tamamlanması ve Kat Mülkiyeti'ne geçişin ardından yönetimi resmen kat maliklerine devretmesi süreci, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümleri çerçevesinde ve şeffaf bir şekilde yapılmalıdır.
Bu süreç, hem yönetimin devri hem de mali ve teknik edimlerin devri aşamalarından oluşur.
📋 Kat Mülkiyetine Geçiş Sonrası Yönetim ve Edim Devri Usulü
A. Geçici Yönetim Süresinin Sona Ermesi
Müteahhidin yönetimi (Geçici Yönetim) devretme yükümlülüğü, KMK Madde 73'e dayanır:
* Süre Sınırı: Geçici yönetim, toplu yapının (sitenin) tamamlanmasını izleyen en geç bir yıl sonrasına kadar devam edebilir.
* Tamamlanma Kriteri: Yargıtay kararlarına göre, toplu yapının tamamlanması genellikle binadaki tüm yapıların Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan) almasıyla gerçekleşir. Son iskan alındıktan sonra bu bir yıllık süre işlemeye başlar.
* Maksimum Süre: Her halükarda, ilk yapı ruhsatının alındığı tarihten itibaren on yıl geçmekle geçici yönetim süresi sona erer.
B. Kat Malikleri Kurulu Toplantısına Çağrı
Müteahhit, geçici yönetim süresi sona ermeden, kalıcı yönetimi belirlemek üzere kat maliklerini toplantıya davet etmelidir.
* Çağrı Sorumlusu: Çağrıyı, mevcut geçici yönetici (müteahhit veya atadığı kişi/firma) yapar.
* Çağrı Usulü: Toplantı tarihinden en az 15 gün önce, toplantının gündemi, yeri ve saati tüm kat maliklerine imzaları karşılığında tebliğ edilmeli veya iadeli taahhütlü mektupla gönderilmelidir.
* Gündem (Zorunlu Maddeler):
* Geçici Yönetimin Dönem Faaliyet ve Hesap Raporlarının Sunulması ve İbrası.
* İskan sonrası ortaya çıkan Ayıplı İmalatların durumu hakkında bilgi verilmesi.
* Yeni Yönetici ve Denetçi Seçimi.
* Karar Defterinin devri ve yönetim yetkilerinin resmen devredilmesi.
C. Edimlerin ve Yönetim Evraklarının Devri (Devir-Teslim)
Yeni yönetici (kat malikleri arasından seçilen kişi veya profesyonel firma) seçildikten sonra, müteahhit/geçici yönetim tüm sorumlulukları ve ilgili evrakları devretmek zorundadır. Bu, en kritik aşamadır.
| Devredilmesi Gerekenler | Açıklama | Önemi |
|---|---|---|
| Mali Evraklar | Noter onaylı İşletme Defteri, banka hesap dökümleri, faturalar, tahsilat makbuzları ve varsa siteye ait nakit devri. | Geçici yönetimin mali şeffaflığını ve sorumluluğunu gösterir. |
| Hukuki Evraklar | Noter onaylı Karar Defteri, Denetim Defteri ve müteahhit ile diğer hizmet sağlayıcılar arasındaki tüm sözleşmeler (Güvenlik, temizlik, asansör bakımı vb.). | Yeni yönetimin eski kararları ve taahhütleri görmesini sağlar. |
| Teknik Evraklar | Onaylı Mimari ve Statik Projeler, Zemin Etüd Raporları, İskan Belgesi (Yapı Kullanma İzin Belgesi), Yangın Tesisatı, Asansör ve Ortak Tesisatların Garanti Belgeleri ve Bakım Sözleşmeleri. | Olası teknik arızalarda hayati öneme sahiptir. Özellikle ayıplı imalat davaları için gereklidir. |
| Demirbaş Envanteri | Ortak alanlardaki tüm demirbaşların (jeneratör, hidrofor, güvenlik kamera sistemi vb.) listesi. | Ortak mülkiyetin tespiti ve envanter yönetimi için zorunludur. |
D. Hukuki Sorumluluğun Devri
Devir-teslim sırasında, yeni yönetim kurulu ve eski geçici yönetim, devredilen evrak ve mali durum hakkında detaylı bir Devir Teslim Tutanağı hazırlayıp imzalamalıdır.
* Müteahhidin İbrası: Kat malikleri kurulunun yeni yönetimi seçerken aldığı ibrâ (aklama) kararı, müteahhidin sadece mali ve idari işlemlerinden dolayı sorumluluğunu kaldırır.
* Ayıplı İmalat Sorumluluğu: Müteahhidin binayı sözleşmeye ve mevzuata uygun yapma sorumluluğu (ayıplı ifa) ise zamanaşımı süresi dolana kadar devam eder ve bu devirle ortadan kalkmaz.
Bu devir sürecinin usulüne uygun yapılmaması veya müteahhidin evrakları eksik devretmesi, yeni yönetime bu eksikliklerin giderilmesi için yasal yollara (Sulh Hukuk Mahkemesi'nde evrakların ibrazı davası) başvurma hakkı tanır.
