Kiracının Erken Tahliyesi İhtarname Örneği

Kiracıların karşılaştığı durumlar arasında erken tahliyede yer alıyor. Ancak, ev sahibi haklı gerekçelerinin olması halinde kiracısının tahliyesini isteyebiliyor.

Ev sahibinin haklı gerekçeleri Borçlar Kanunu’nda açıkça belirtiliyor. Ev sahibinin mesken ihtiyacı var ise, evin el değiştirmesi söz konusu ise ve konutta zorunlu tadilat yapılacaksa bunlar haklı gerekçeler arasında yer alıyor.

Ev sahibinin haklı gerekçeleri aşağıda yer alıyor;

Kiracıya icra takibinin yapılması

• Kiracı kira parasını ödememişse ve ev sahibi bu konu hakkında bir icra takibinde bulunmuşsa kiracıya ödenmeyen kira tutarının ödenmesi için 30 gün süre veriliyor.
• Verilen bu süre içerisinde söz konusu miktar ödenmediyse, kiracıdan evin tahliye edilmesi isteniyor.
• Ev sahibinin mesken ihtiyacının olması
• Ev sahibi eğer bu konuta ihtiyaç duyuyorsa; aynı belediye sınırları içerisinde başka yani barınabileceği bir konutunun olmaması şartı ile kiracının evin tahliyesi ni isteyebiliyor. Ancak bu ihtiyaç durumunun ispatlanması gerekiyor.
• Kiraya konu olan evin el değiştirmesi
• Kira konu olan konutun sahibinin el değiştirmesi halinde, yeni ev sahibinin yine ihtiyacı olması durumunda evin tahliyesini talep edebiliyor. Ancak yeni ev sahibi, 1 ay içerisinde ihtarname çekmezse kontrat yenilenmiş sayılıyor.

Konutta zorunlu tadilat

Söz konusu gayrimenkul için ciddi bir tadilat yapılacaksa yine evin tahliyesi istenebiliyor. Örneğin deprem yönetmeliğine uygun değilse, yıkılma tehlikesi varsa ya da restorasyon yapılacaksa..

İhtar 

Kiracı bir kira dönemi içinde iki defa haklı ihtar almışsa bu da bir diğer tahliye sebebi oluyor.

Yukarıda belirtilen durumlar dışında kiracı da evden faydalanamıyorsa, söz konusu ev yaşamaya elverişli değilse bu durumu ev sahibine belirterek; karşılıklı anlaşarak erken tahliyesini isteyebiliyor.

Ev sahibi yukarıda belirtilen herhangi bir gerekçe ile ihtarname göndererek evin boşaltılması talep edebiliyor. Kira tahliye ihtarnamesi örneği aşağıda yer alıyor. Söz konusu ihtarname ile, ev sahibi hukuki yollarla hem evin tahliyesini hem de kira borçlarını talep edebiliyor.

Kiracı Tahliye İhtarnamesi Örneği..

İHTAR EDEN :……. 

VEKİLLERİ :…….

KARŞI TARAF :…….

KONU :

……………….  kira  bedeli ………………. sının ödenmesi, ödenmediğinde tahliye ve alacak davası açacağımızın ihtarıdır.

AÇIKLAMALAR :

1-Yukarıda isminiz altında açık adresi yazılı bulunan müvekkilimize ait taşınmazda ……. tarihli sözlü kira mukavelesi gereği aylık ……. kira bedeli ile kiracı olarak oturmaktasınız.

2-Her ayın ...... ile ....... arasında Bankaya yatırmanız gereken ……. …….  kira bedelini bu güne kadar yatırmamış bulunmaktasınız.

3-……. ……. kira bedelini ihtarnamenin tebliğinden itibaren 30 (Otuz) gün içinde ödemeniz, ödemediğiniz taktirde Borçlar Kanunu 260 maddesi gereğince hakkınızda alacak ve tahliye davası açacağımızı yargılama giderleri ve vekalet ücretinin tarafınıza yükletileceğini ihtaren bildiririz.

 

İSTEM SONUCU :

İş bu ihtarnamenin tarafınıza tebliğinden itibaren otuz gün içinde ……. ……. kira bedelini ödemeniz, ödemediğiniz taktirde hakkınızda temerrüt nedeniyle tahliye ve alacak davası açacağımızı ihtaren bildiririz.

İHTAR EDEN VEKİLİ

…….

SAYIN NOTER   : 

Üç nüshadan ibaret iş bu ihtarnamenin bir suretinin karşı tarafa tebliğini, tebliğ şerhi taşıyan bir suretinin tarafıma verilmesini, diğer suretinin dairenizde saklanmasını saygılarımla talep  ederim.

 

İHTAR EDEN VEKİLİ

…….

Kat Mülkiyeti Tapusu İçin Yapılacak İşlemler

Kat mülkiyetine geçiş tapuda bir düzeltme işlemi

- Kat irtifaklı tapudan kat mülkiyetli tapuya geçiş, aslında tapu kütüğünde gerçekleştirilen küçük bir düzeltme işlemi... Kat irtifakı alındığında, tapu dairesindeki kat mülkiyeti kütüğünde “tapunun cinsi” kısmı “arsa” olarak belirtiliyor. İskan ruhsatı alınır alınmaz, ilgili kısım “arsa” yerine “bina” olarak değiştirilerek kat mülkiyeti tapusu elde edilmiş oluyor. Bunun için belediyelerin iskan ruhsatı vermeye karar verdiğinde, bunu bildiren yazıyı tapu kadastroya göndermesi ve tapu müdürlüğünün gerekli düzeltmeyi yapması yeterli oluyor.

Müteahhitler faaliyetteyse ev sahibi hiçbir şey yapmıyor

Aslında kat mülkiyetine geçişin ilk ve tek muhattabı müteahhit firmalar... Tüm prosedürler, iskan ruhsatı masrafları ve başvuruların müteahhit firmaca yapılması gerekiyor. Yani müteahhiti halihazırda faaliyet gösteren binalarda oturan ev sahiplerinin herhangi bir yükümlülüğü bulunmuyor. Ancak binaların müteahhiti ölmüşse, iflas etmiş ve faaliyeti sona ermişse, iskan ruhsatını almak, eğer alınamazsa para cezasını ödemek tamamen ev sahiplerine kalıyor. Bu durumda mağdur duruma düşen ev sahipleri, kat mülkiyetine geçiş için başvuruları bireysel olarak değil, bina bazında yapmak zorunda. Dolayısıyla işlemleri yapmak için binada oturanlar ya içlerinden birini temsilci olarak seçiyor ya da bir tapu emlak müşaviri veya gayrimenkul danışmanı aracılığıyla işlerin takibini yapabiliyor.

PEKİ MÜTEAHHİT YOKSA VATANDAŞLAR NE YAPACAK?

1-İskan ruhsatı varsa ama ihmal nedeniyle kat mülkiyetine geçilmemişse

- İskan ruhsatı olan bir binada oturan ev sahipleri, içlerinden temsilci seçtikleri bir vekiline veya anlaştıkları bir tapu emlak müşavirine bina iskan ruhsatlarını verecek.

- İlgili yetkili, belediyeye giderek bu ruhsatları sunacak. Belediye, tapu kadastroya iskan ruhsatının verilmesi gerektiğini belirten bir yazı yazacak.

- Bina temsilcisi ilgili yazıyı tapu kadastroya vererek, binayı tapu haritasına işletecek.

- Temsilci, bu işlemin ardından tapu müdürlüğüne giderek kat mülkiyeti kütüğünde “tapunun cinsi” kısmını “arsa”dan “bina”ya çevirterek kat mülkiyeti tapusunu alacak.

- Her aşama vatandaşa döner sermaye ücreti olarak geri dönecek. Her aşamada vatandaşın cebinden çıkacak tutar 350 liranın altında olmayacak.

- Vatandaşlar, bu işlemi daha önce 28 Kasım olarak belirtilen, yeni tasarıda ise planlanan 2 yıllık ek süre zarfında gerçekleştirmezse 1.000 lira ceza ödeyecek. Ancak 1.000 liranın tek bir seferlik mi yoksa her yıl mı alınacağı henüz netleştirilmedi.

2-Binanın iskan ruhsatı hiç alınmamışsa

- Şayet binanın iskan ruhsatı yoksa ve müteahhite ulaşılamıyorsa, binanın malikleri toplanarak içlerinden bir temsilci seçecek veya bir tapu emlak müşavirlik firmasını yetkilendirecek. Ancak “Belgeler müteahhitte, bu yüzden müteahhitini bulamayan iskan ruhsatını kesinlikle alamayacak ve ceza ödeyecek” diye bir durum söz konusu olmayacak.

- Temsilci belediyeye başvurduğunda, belediye vatandaştan bir belge talep etmeyecek. Belediye, projeye iskan ruhsatı verilip verilemeyeceğini elindeki binaya ait yapı denetim raporları ve proje aslını inceleyerek karar verecek. Eğer bina, projesindeki imar şartlarını taşıyorsa veya deprem yönetmeliğine uygunsa, belediye “iskan ruhsatı verilebilir” diyerek normal şartlar altında müteahhitten temin etmesi gereken belgeleri tek tek ilgili kurumlara yazı yazarak alacak.

- Bu kapsamda belediye, vergi dairesinden bina harçlarının yatırılıp yatırılmadığını, SSK’dan sigorta primlerinin ödenip ödenmediğini, İSKİ’den su kaçağı bulunup bulunmadığını, itfaiyeden ve TEDAŞ’tan yangın ve elektrik sistemlerinde bir sorun olup olmadığını, çevre ve sağlık müdürlüklerinden binanın sağlık ve çevreye uygunluğunun olup olmadığını öğrenecek. Ardından olumlu yanıt aldıktan sonra tapu müdürlükleriyle koordinasyon kurup iskan ruhsatı verebilecek. Ancak belediye ile bu kurumlar arasında geçecek yazışmalar hem birkaç ayı alacak, hem de bu aşamalarda müteahhitin atladığı her borç ve eksik işlem, vatandaştan temin edilecek. Yani, vatandaşlar sonunda iskan ruhsatını alsalar da, ruhsat almadıklarında ödeyecekleri cezanın en az 5 katı bir maliyetle ve zaman kaybıyla karşılaşabilecek.

3-Binaya iskan ruhsatı verilemezse

Temsilci belediyeye başvurduğunda projeyle ilgili gerekli incelemeleri yapan belediye, bu kez binanın projede belirtildiği gibi gerekli imar şartlarını taşımadığı veya deprem yönetmeliğine uygun olmadığı hükmüne vararak iskan ruhsatı veremeyeceğine karar verirse, o zaman ortada müteahhit olmadığı için ev sahipleri 1.000 lira ceza ödeyecek. Ancak vatandaşlar bu cezayı ödeseler de iskan ruhsatı alıp kat mülkiyetine geçmek zorunluluğu ortadan kalkmıyor. Binayı yıkıp yeniden imara uygun şekilde getirmek de artık imkansız olduğu için, sistem burada tıkanıyor. Bu nedenle sektörün beklentisi de yeni tasarıda bu tür durumlar için “iskan affı”nın getirilmesi...

Neden kat mülkiyeti tapusu isteniyor?

Müteahhİtler inşaata başlamadan önce “arsadan yararlanma hakkı”nı ifade eden kat irtifakı tapusunu alıyor. İnşaat bittiğinde ise müteahhitlerin, binaların projenin aslına uygun olduğunu gösteren iskan ruhsatlarını almaları gerekiyor. İskan ruhsatını aldıklarında ise kat irtifakı kat mülkiyeti tapusuna çevriliyor. Ancak bu durumda alınan emlak vergisi yaklaşık 7 kat artıyor. Örneğin kat irtifaklı tapuda 20 bin lira gözüken bir yerin binde iki oranında emlak vergisi 40 lira iken, kat mülkiyetli tapulu bir gayrimenkul olduğunda evin değeri 150 bin liraya, emlak vergisi de 300 liraya yükseliyor. Yeni kanunla amaçlanan da bu yolla daha yüksek emlak vergilerinin alınabilmesi...

Müteahhit plana uymadığı için iskan ruhsatı almıyor

KAT mülkiyeti tapusuyla daha yüksek emlak vergisi ödeyecek olmak, müteahhitleri iskan ruhsatı almaktan alıkoyuyor. Ancak Türkiye’de asıl büyük sorun, inşaat firmalarının pek çoğunun belediyeye onaylattığı projelere aykırı imar planları uygulaması. Örneğin firmalar ya plandakinden daha büyük metrekarelerde daireler yapıyor ya da ortak kullanım yerleri olarak projelendirdiği yerleri gerçekte satışa yönelik bölümler olarak gösteriyor. Bu nedenle belediyeden iskan ruhsatı almayan müteahhitler sadece kat irtifakı tapusu ile projesini bitirip daireleri satıyor. Belediyelerse bu binaların iskan ruhsatı olup olmamasını denetlemeden elektrik, su gibi tüm altyapı hizmetlerini götürüyor.

Bina Görevlisi (Kapıcı) İş Sözleşmesi ve Görevleri

Kapıcısı olan taşınmazlarda, kapıcının hangi koşullarda, ne kadar maaş ile çalışacağının net bir şekilde belirlenmesi ve bunun resmi bir belgeye dökülmesi gerekiyor. Resmi bir belge niteliği taşıyan bu belgeye kapıcı iş sözleşmesi deniyor.

Kapıcı ile yapılan iş sözleşmesinde; iş sözleşmesinin türü ve çalışma biçimi ile işveren ve işyeri adı ve adresi, kapıcının kimliği, işe başlama tarihi, yapacağı işler, temel ücreti ve varsa ücret ekleri, ücret ödeme şekli ve zamanı, çalışma süresi ve ara dinlenmesi, varsa özel hükümler, düzenleme tarihi ve tarafların imzası hususlarının bulunması gerekiyor.

Kapıcı ile yapılan iş sözleşmesinin bir kısmı konut kapıcıları yönetmeliğine veya başka mevzuata aykırı ise sözleşme tümden geçersizliğini kaybetmiyor. Bu durumda sözleşmedeki aykırı hükümler geçersiz oluyor. Geçersiz olan hükümlerin yerini mevzuatta ki hükümler alıyor.

 

Kapıcının Görevleri;

• Yöneticinin talimatı doğrultusunda konutun kaloriferini zamanında yakmak ısıyı ayarlamak ve söndürmek,
• Hidrofor ve benzeri araçları çalıştırmak,
• Anataşınmazın ortak yerlerini ve tesislerini temiz bulundurmak, demirbaşlarını, araç ve gereçlerini, düzenli, bakımlı ve işler şekilde tutmak,
• Kendisine ayrılan konutu başka amaçlarla kullanmamak, konutu korumak, kendisi veya ailesinden birisinin konuta vereceği zarar ve hasarları karşılamak,
• Yöneticinin talimatı çerçevesinde konutun güvenliğini sağlayıcı önlemleri almak,
• Belirlenen saatlerde servis hizmetlerini görmek, çöpleri toplamak, bahçe düzenlemesi ve bakımını yapmak,
• Verilen eğitimlere uygun davranmak ve koruyucu malzemeyi kullanmak,
• İş veya toplu iş sözleşmesinde belirlenen diğer görevleri yerine getirmek.

Kapıcı iş sözleşmesini birçok sebeple sonlandırılabiliyor. Kapıcı belirtilen sebeplerle iş sözleşmesini sonlandırırsa kıdem tazminatı alabiliyor. Kapıcı iş sözleşmesini haklı sebeple 6 işgünü içerisinde sonlandırabiliyor. Kapıcı iş sözleşmesi örneği aşağıda yer alıyor.

Kapıcı İş Sözleşmesi Örneği

Kapıcı iş sözleşmesinde yer alması gereken maddeler ve açıklamaları aşağıdaki gibidir;

• İŞVEREN : Apartman bağımsız daire malikleri ad ve soyadları

• YÖNETİCİ : Kat malikleri adına yönetici adı ve soyadı

• İŞYERİ : Apartman veya Bina adı

• ADRESİ  : Sözleşmeye konu olan yapının (bina veya apartman) açık adresi

• BİNA GÖREVLİSİ : Bina görevlisinin adı ve soyadı

• DOĞUM TARİHİ : Bina görevlisinin doğum tarihi

• BABA ADI : Bina görevlisinin baba adı

• ADRESİ Bina görevlisinin açık adresi

• YAPILACAK İŞ : Kapıcı;kat maliklerinin birlikte konut olarak kullandıkları gayrimenkulün müşterek yerlerinin,müştemilatının temizliğini yapmak,ortak yerlerin genel anlamda gözetimini sağlamak, çöpleri toplamak,kış aylarında kaloriferi yakmak, bahçenin bakım ve sulama işlerini yapmakla görevlidir.

• İŞE BAŞLAMA TARİHİ : Görevlinin işe başlama tarihi

• SÖZLEŞMENİN SÜRESİ : Görevli ile yapılan sözleşmenin süresi

• ÖDENECEK ÜCRET : Görevli için ödenecek olan aylık ücret tutarı 

• ÜCRET ÖDEME ZAMANI : Görevli için her ay ödenecek ücretin günü

• KAPICI KONUTU : Kapıcı; kapıcı dairesine kira ödemeden oturacaktır.

• KAPICI KONUTUNUN ELEKTRİK-SU GİDERİ : Depozitoları ilgili idarelere kapıcı tarafından yatırılarak,elektrik ve su giderleri kendisi tarafından ödenecektir.

• ÇALIŞMA SAATLERİ : Günde 7,5 haftada 45 saat çalışılacaktır.

• ÇALIŞMA ALANLARI : Bina görevlisinin çalışma saatleri içerisinde çalışma alanları belirlenir. (Bina içi, bahçesi ve çevresi vs. gibi).

• YAZ AYLARINDA : 07.30 – 10.30 (3 saat çalışma) 10.30 – 14.00 (Ara dinlenmesi *) 14.00 – 15.30 (1,5 saat çalışma) 15.30 – 17.00 (Ara dinlenmesi *) 17.00 – 20.00 (3 saat çalışma)

• KIŞ AYLARINDA : 06.00 – 10.00 (4 Saat çalışma) 10.00 – 11.30 (Ara dinlenmesi *) 11.30 – 12.30 (1 saat çalışma) 12.30 – 17.00 (Ara dinlenmesi *) 17.00 – 19.00 (2 saat çalışma) 19.00 – 22.30 (Ara dinlenmesi) 22.30 – 23.00 (0,5 saat çalışma)

• HAFTA TATİLİ : Kapıcının haftalık tatil kullanacağı gün yazılır.

• GENEL TATİL : Kapıcı genel tatillerde çalışır,ancak bu günlerin ücreti % 100 zamlı ödenir.

• YILLIK İZİN : Kapıcı,1475 sayılı iş kanununda belirtilen süre dahilinde yöneticinin belirteceği tarihte yıllık ücretli izin kullanır.

• DENEME SÜRESİ : İşe başlama tarihinden itibaren 1 aydır.

• ÖZEL ŞARTLAR : …………………..(Kapıcının hafta tatili,yıllık izini, maazeret izini gibi hususlarla; raporlu ve yıllık izinli,maazeret izinli olduğu sürelerde kapıcılık hizmetinin nasıl temin edileceği; bu hizmetin dışarıdan geçici işçi temin edilerek mi veya gider makbuzu tanzim edilerek kapıcının eşine veya 18 yaşını bitirmiş çocuğu varsa ona mı gördürüleceği gibi konuların sözleşmede belirtilmesinde yarar vardır.)

• SÖZLEŞME TARİHİ  : …………………………………… İşbu kapıcılık sözleşmesinde yer almayan hususlarda 1475 sayılı iş kanunu ve ilgili mevzuat hükümleri uygulanacaktır. ……./……../…………..tarihinde yukarıdaki şartlarla tanzim edilen sözleşme taraflarca okundu imzalandı.
  
  YÖNETİCİ 
  
  İmza
  
  GÖREVLİ
  
  İmza
  

* Kapıcı,iş saatlerinden sayılmayan ara dinlenmelerinde tamamen serbesttir.Kapıcı,ara dinlenmelerinde kat malikleri veya yerlerine kaim kişilere hizmet görmek zorunda değildir Buna rağmen kendiliğinden böyle bir çalışmada bulunduğu takdirde fazla mesai yaptığını iddia edemez. Kat malikleri kurulu veya onlar adına yönetici;yukarıda belirtilen çalışma saatlerinin başlama ve bitme zamanlarını bir hafta önce bildirmek kaydıyla değiştirebilir.

Apartman ve Sitelerin Tutmak Zorunda Olduğu Defterler Nelerdir?

1. Vergi Kanunları Açısından

Vergi Usul Kanununun 182. ve izleyen maddelerinde bilanço esasına göre tutulması gereken defterler, 193. maddesinde ise işletme hesabı esasına göre tutulması gereken defterler düzenlenmiştir.

Apartman ve siteler yukarıda sayılan defter tutma esaslarından herhangi birine tabi olmadıklarından vergi hukuku açısından defter tutmakla yükümlü değildirler.

Ancak kurumlar vergisi mükellefi olan kooperatiflerde durum farklılaşmaktadır. Kurumlar vergisi mükellefi olan bir kooperatif tarafından idare edilen apartman ve site yönetiminin defter tutması gereklidir. Kooperatiflerin tutmak zorunda oldukları defterler aşağıda açıklanmıştır :

Yevmiye Defteri,

Defteri Kebir,

Envanter ve Bilanço Defteri,

Karar Defterleri (Genel Kurul Karar Defteri Yönetim Kurulu Karar Defteri),

Ortaklar Defteri,

2. Kat Mülkiyeti Kanunu Açısından

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda defter tutma mükellefiyeti 32 ve 41. maddelerde yer almaktadır.

a) Karar Defteri (Kat Malikleri Kurulu Defteri)

Kanunun "Kararlar" başlıklı 32. maddesinde "Kat malikleri kurulu kararları, (1) den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere yazılarak toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır. Karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar" denilerek "Karar Defteri" tutma mükellefiyeti düzenlenmiştir.

b) Gelir-Gider Defteri

Kat Mülkiyeti Kanununda bu isim altında bir defter düzenlenmemekle beraber gelir ve giderlerin net bir şekilde izlenebilmesi adına uygulamada bu isim altında defter de tutulmaktadır. Bu defterinde noter onaylı olması ve kapanış tasdikine tabi tutulması şarttır.

Yöneticiler gelirleri (aidatlar) ve giderleri doğru bir şekilde bu deftere kaydetmeli, kaydettikleri işlemlere yönelik fatura vb. evrakları da mutlaka muhafaza etmelidir. Giderlerde fatura alınması tercih edilmeli, yazar kasa fişlerinin ise arkalarına ne için harcama yapıldığı kaydedilmelidir. Bir hizmet karşılığında bir bedel (ücret vb.) ödeme yapılıyorsa, ödemeyi yapana mutlaka ilgili belgeler (gider makbuzu, gider pusulası) imzalattırılmalıdır.

Aidatlar toplanırken, kat maliklerinin bir listesinin yapılması, önce bu listeye göre tahsilatın gerçekleştirilmesi, ödeme alınırken (aidat toplanırken) ya da toplandıktan çok kısa bir süre sonra gelir makbuzunun da düzenlenmesine özen gösterilmelidir. Aidatların banka aracılığı ile tahsil edilmesi de mümkündür. Ya da toplanan aidatların topluca bankaya yatırılmak istenebilir. Bu durumda mutlaka apartman ya da site yönetimi adına hesap açılmalı, ancak sevk ve idaresi yöneticiye verilen bir hesap açılmalıdır. Bu tür hesaplar bankalarca uygulamada açılabilmektedir.

c) Denetim Defteri

Kanunun "Yönetimin Denetlenmesi" başlıklı 41. maddesinde ise "Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer hususları, (1) den başlayıp sıra ile giden sayfa numaralan taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak altını imza ederler." denilerek "Denetim Defteri" tutma mükellefiyeti düzenlenmiştir.

d) Belge Muhafaza Yükümlülüğü

Kanunun "Defter Tutulması ve Belgelerin Saklanması" başlıklı 36. maddesinde "Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını, protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32. maddede sözü geçen deftere tarih sırasıyla yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosya da saklamaya mecburdur.

e) Defterlerin Kapanış Tasdiki Zorunluluğu

Karar defterinin her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir. Bu maddede yazılı görevleri yerine getirmeyen yöneticiye 33. maddenin son fıkrasında yazılı cezalar uygulanır" denilerek gelir ve giderlerin kaydedileceği defterin "Karar Defteri" olduğu belirlenmiş ve bu mükellefiyetlere aykırı fiillerin cezası da belirlenmiştir. 33. maddenin son fıkrasında "Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlerden, aynı mahkemece para cezası alınmasına kesin olarak hükmolunur; yirmibeşinci madde hükmü mahfuzdur" hükmü ile de ceza miktarı tespit edilmiştir. İşletme defteri tutulursa onun da her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir.

3. SGK Mevzuatı Açısından Yükümlülükler

Sosyal Sigorta İşlemleri Yönetmeliğinin 4. maddesinin (ğ) maddesine göre sigortalı olanların işlerini yaptıkları işyerlerinin sahibi veya kullanıcısı olan gerçek ya da tüzel kişiler ile tüzel kişiliği olmayan kurum ve kuruluşları "işyeri sahibi" olarak nitelenmektedir. Bu hükümle apartman ve site yönetimleri eleman çalıştırdıklarında kendiliğinden işyeri sahibi niteliğini haiz olmaktadırlar.

Yönetmeliğin 11/2a hükmü uyarınca apartman ve site yönetimleri sigortalı olarak çalıştırmaya başladıkları elemanlarını, çalışmaya başladıkları tarihten önce Sosyal Sigortalar Kurumuna bildirmekle yükümlüdürler. Çalışmaya son verdiklerinde ise (hizmet sözleşmesinin feshi durumunda) 10 gün içinde bildirim yapacaklardır.

Yönetmeliğin 27. maddesine göre sigortalı çalıştıran apartman ve site yönetimleri "işyeri bildirgesini Sosyal Sigortalar Kurumuna esigorta ile göndermek zorundadırlar. İlk defa eleman alımında henüz e-sigorta yoluyla işlem yapılması için gerekli veriler oluşturulmamış olduğundan (şifre vb.) bildirge elden verilir veya posta yoluyla gönderilir. Yönetmeliğin 29. maddesine göre işyeri bildirgesi ile beraber apartman ve sitenin bulunduğu yerin adresini gösterir yerleşim belgesini (ikametgah), apartman ve site yöneticisinin yetkilendirildiği karar defteri sayfasının örneği gerekirse imza sirküleri de verilecektir.

Yönetmeliğin 35. maddesi uyarınca apartman ve site yönetimleri çalışanlarının bir iş kazası geçirmesi durumunda 3 iş günü içinde bildirim yapmakla yükümlü tutulmuşlardır. Peki bildirim yapılmasa ne olur, bu durumda bildirimin Sosyal Sigortalar Kurumuna yapıldığı tarihe kadar sigortalıya ödenecek "geçici iş göremezlik ödeneği" apartman ve site yönetiminden tahsil edilecektir.

Yönetmeliğin 107. maddesine göre apartman ve site yönetimleri işyeri ile ilgili tüm defter ve belgeleri, istenilmesi hâlinde ibraz edilmek üzere ilgili bulundukları yılı takip eden takvim yılından başlayarak 10 yıl süreyle saklamak zorundadırlar. Örneğin 2011 yılına ait defterler, 2012 yılından (2012 birinci yıl sayılmak üzere) itibaren 2021 yılının sonuna kadar muhafaza edilecektir.

Apartman ve site yönetimlerinin tutmuş oldukları noter onaylı defterler (karar, gelirgider, denetim) SGK uygulamalarında da geçerli defterler arasındadır. Diğer yandan gider belgeleri de defterleri tevsik eden belgeler olarak düzenlenmesi ve ibraz edilmesi gereken belgelerdir. Ücretlerin, ücret tediye bordrosu düzenlenerek tevsik edilmesi genel kural olsa da görüldüğü gibi Kat Mülkiyeti Kanunu bu yönde bir zorunluluk getirmemiş ve gelir ve gider belgelerinin düzenlenmesi ve saklanmasını düzenlemiştir. Uygulamada yöneticilerin gider makbuzu ile ödeme yaptıkları görülmektedir. Bu durumda, gider makbuzlarında asgari olarak sigorta primleri hesabına esas tutulan kazançların kesin olarak tespitine imkan verecek şu bilgilerin yer alması gerekmektedir:

İlişkin olduğu ay,

Ücretlinin adı, soyadı,

Ücret ödenen gün sayısı (ücret aylık olarak ödenmiş ise gün sayısı 30 gündür),

Ödenen ücret tutarı,

Ücretin alındığına dair ücretlinin imzası.

Bina Görevlisi (Kapıcı) Hakkında Bilinmesi Gerekenler

Bina görevlisi hastalanırsa vizite kağıdını kim verir?

Apartman yöneticisi hazırlamak zorundadır.

Bina görevlisi iş kazası geçirmesi durumunda yöneticinin sorumlulukları nelerdir?

İş kazası uğrayan bina görevlisi SGK el konuluncaya kadar gerekli bütün sağlık yardımlarını yapmakla yükümlüdür. Yol paraları dahil belgelendiği takdirde SGK dan geri alınabilir. SGKya kazadan itibaren 2 gün içinde "Haber verme kağıdı" ile bildirmeyen apartman yöneticisi yapmış olduğu harcamalarını alamaz.

Bina görevlisinin sendikalı olması engellenebilir mi?

Bina görevlisi sendikaya üye olma hakkına sahiptir. Kimse bina görevlisini sendika üyeliğine ve sendikaya üye olmamaya zorlayamaz.

Bina görevlisi ne zaman emekli olur?

SGK.Md.60 taki şartlar yerine gelince emekli olabilir.

İş Kazası ve Meslek Hastalığı nedir?

İş Kazası : Bina görevlisinin geçirdiği her kaza iş kazası sayılmaz. İş kazası sayılabilmesi için apartman yöneticisinin emir ve talimatı altında bulunduğu sürece, hizmet akdine göre görevini yerine getiriken olması gerekir. 

Meslek Hastalığı : Sigortalının çalıştırıldığı işin niteliğine göre (506 sayılı SSK.Md 11/A) tekrarlanan bir sebeple veya işin yürütülme şartlarından dolayı uğradığı geçici,veya sürekli hastalık veya ruh arıza halidir.

İş kazası veya meslek hastalığından dolayı tazminat istenebilir mi?

Bina görevlisi iş kazası ve meslek hastalıkları nedeni ile maddi ve manevi tazminat isteme hakkına sahiptir. 

Bina görevlisinin ücreti nereden ödenir?

Bina görevlisinin ücreti apartman genel giderlerinden karşılanır. Apartman aidatlarının yeterli miktarda toplanıp toplanmamasına bakılmaksızın ödenmesi zorunludur.

Yönetici bina görevlisinin ücretini zamanında ödemediği takdirde ne olur?

Para cezasına çarptırılır ve kapıcının bildirimsiz sözleşmeyi fesih tazminat talebi hakkı doğar.

Ücret alacaklarına ilişkin davalar ne zaman açılır?

Alacağın tahakkukundan 5 yıl içinde açılmak zorundadır.

- Bina görevlisinin ücretinin tam olarak ödendiğinin ispatı apartman yöneticisine aittir.

Bina Görevlisini Ne Kadar Çalıştırabilirsiniz?

İş süresi,haftada en çok 45 saattir. Bu süre haftada 6 iş günü çalışılan işlerde günde 7,5 saati geçmemek üzere ve cumartesi günleri kısmen veya tamamen tatil eden işyerlerinde haftanın çalışılan günlerine eşit ölçüde bölünerek uygulanır.

Bu süreyi aşan çalışmalar, kural olarak "fazla çalışma ücreti"ni gerektirir ve ödenmesi gerekir.

Fazla Çalışma Ücreti

Günlük çalışma süresinin dışında fazla çalışma yapılabilir, ancak;

1. Fazla çalışma süresi günde 3 saati geçemez.
2. Fazla çalışma yapılacak günlerin toplamı 1 yılda 90 iş gününden fazla olamaz.
3. Her 1 saat fazla çalışma için verilecek ücret, normal çalışma ücretinin saat başına düşen miktarının yüzde elli yükseltilmesi suretiyle ödenir.
4. Fazla saatlerde çalıştırmak için işçinin (kapıcının) muvafakatinin alınması gerekir.

** Taraflar anlaşırsa % 50 nin üzerinde fazla mesai ödenebilir ama taraflar %50 nin altında anlaşamaz.
** Cumartesi günü iş günüdür.

Hamile Olan Bina Görevlisinin Özel Durumu

İş Kanunu Madde 70 e göre doğumdan önce 6 sonra 6 olmak üzere 12 haftalık sürede çalıştırılmaları yasaktır. Ancak isterse 6 aya kadar ücretsiz izin verilir ve bu süre ücretli izin hesabında dikkate alınmaz.

Dini Bayramlar Kaç Gündür?

Ramazan Bayramı: Arefe günü saat 13:00 te başlar ve 3.5 gündür.
Kurban Bayramı: Arefe günü saat 13:00 te başlar ve 4.5 gündür.

Ara Dinlenmesi

• 1 Saatten daha kısa süreli işlerde 15 dakika
• 1 Saatten fazla 7.5 saatten az işlerde 30 dakika
• 7.5 saatten fazla işlerde 1 saattir.

Ara Dinlenmeler Zorunlu Mu?

Evet ara dinlenmeler zorunlu olup dinlenmeler çalışma süresinden sayılamaz.

Yıllık Ücretli İzin

İş kanunu kapsamına giren işyerlerinde çalışan işçilere "yıllık ücretli izin hakkı" tanınmıştır.

Yıllık ücretli izin hakkını kazanabilmek için, o işyerinde, deneme süreside içinde olmak üzere en az 1 yıl çalışmış olmak gerekir.

Yıllık ücretli izin hakkından vazgeçilemez.

Yıllık Ücretli İzin Kaç Gündür ?

Hizmet süresi:

1. 1 yıldan 5 yıla kadar olanlara yılda 12 gün.
2. 5 yıldan fazla ve 15 yıldan az olanlara yılda 18 gün.
3. 15 yıl ve daha fazla olanlara yılda 24 gün,yıllık ücretli izin verilir.
4. 18 ve daha küçük yaştaki işçilere verilecek "yıllık ücretli izin" 18 günden az olamaz.

Bu süreler sözleşme ile arttırılabilir.

Yıllık ücretli izin günlerinin hesabında; izin süresine rastlayan ulusal bayram, hafta tatili ve genel tatil günleri izin süresinden sayılmaz.
İş kanununa tabi olanlar, sözleşmelerine "yıllık ücretli izin haklarından vazgeçtiklerine" dair bir hüküm koyamazlar.

Yıllık ücretli izine ilişkin ücret ne zaman ödenir?

Bina görevlisinin izne başlamasından önce peşin veya avans olarak ödenir.

Bina görevlisi yıllık ücretli iznini kullanırken başka yerde çalışabilir mi?

Hayır çalışamaz. Ücret karşılığı bir işte çalıştığı anlaşılırsa, bu izin süresi için kendisine ödenen ücret apartman yönetimi tarafından geri alınabilir veya sözleşmesi feshedilebilir.

Yıllık Ücretli izin hesabında bayramlar ne olur?

Yıllık Ücretli izin hesabında bayramlar ,hafta tatili, genel tatil günleri , izin süresinden sayılmaz.

Bina görevlisi, yıllık ücretli iznini kullanırken, yerine bakacak birini bulmak zorunda mıdır ?

Bu konuda iş sözleşmesine bakılır. Sözleşmede yerine birini bulacağına dair bir hüküm yoksa yerine bakacak birini bulmak zorunda değildir.

Dikkat! İzinde olan kapıcının yerine bakanın ücretini apartman yönetimi tarafından öder.

Bina görevlisi, hak ettiği halde, yıllık ücretli iznini kullanmadan iş akdi feshedilmişse ne olur?

Akdin sona erdiği tarihteki ücreti üzerinden yıllık ücretli izin ücreti ödenir.

Bina görevlisi izin süresini başka bir yerde geçirmek isterse yol izni verilir mi?

7 güne kadar ücretsiz izin vermek zaruridir. (İş K. Md.52)

Yıllık İzin Bölünebilir mi?

Yönetici tarafından bölünemez. Ancak taraflar anlaşarak bir bölümü 12 günden az olmamak üzere bölünebilir bu durumda her iki parça içinde yönetici 7şer gün yol izni vermeye mecbur tutulamaz.

Hesap Pusulası

Ücret öderken sadece bordro imzalatmanız yeterli değildir. Kapıcı ile yönetici arasındaki para-hizmet ilişkisine bakacak olursak;

Kapıcının Alacakları;

1. Aylık Ücreti Brüt Ücreti
2. Fazla mesaileri
3. Sözleşmeden doğan Ayni veya nakdi yardımlar.

Kapıcının Borçları;

1. Binaya verdiği zararlar (örneğin; çocuğunun sokak kapı camını kırması veya oturduğu daireye verdiği zararlar)
2. Yönetici tarafından verilen cezalar
3. Brüt Ücretinden yasal kesintiler

İşte bu nedenler ile İş Kanununun md 31 e göre apartman yöneticisi (İşveren) her ödemede, ücret hesabını gösterir imzalı bir pusula vermek zorundadır.

Ücretten zarar karşılığı kesinti yapılabilir mi?

Yapılabilir bu kapıcının 10 günlük ücretinden fazla olamaz ve 10 haftada eşit taksitler halinde kesilir.


Not: Burada yazılanlar bilgilendirme amaçlı olup resmi işlemlerde belge olarak sunulamaz. İlgili kanun kayıtları esas alınır.

Apartmanda Uyulması Gereken Kurallar

Komşuluk çatısı altında bir arada yaşamak her daire sakini için önemli olan kuralların düzenlenmesiyle sağlanabilir. Ancak tüm sakinler aynı şekilde iyi bir ortak yaşam için çaba gösterdiklerinde apartman ve dairenin gerçek bir yuva olabileceği fikrimize katılıyorsunuzdur. Lütfen bu yazımızda sunulan maddeleri sizin ve komşularımızın davranış biçimini belirleyen ve sınırlayan birer yöntem olarak kabul edin.

1. Rahatsızlık verebilecek gürültülere neden olmaktan kaçının. Özellikle de yasal olarak korunan gece saatleri (22.00 – 06.00) ve dinlenme saatleri (iş günleri 06.00 – 07.00 ve 20.00 – 22.00 ve genel olarak Pazar günleri ve tatil günleri) esnasında. Öglen dinlenme zamanı 13.00 – 15.00 saatleri arası olarak belirlenmiştir.

2. Dairelerde müzik çalma süresi günde en fazla bir saat olup 20.00 – 09.00 ve 13.00 – 15.00 arasında yapılmamalıdır. Bu kuralların dikkate alınması ve gerektiginde komşulardan izin istemenin icap ettigi bilinmelidir. Davul elektronik gitar ve gayda vb. yüksek sesli çalgılar evde çalınabilecek türde enstrümanlardan olmayıp diğer apartman sakinlerinin haklarına riayet etmek adına apartman dairelerinde çalınmalarına izin verilememektedir.

3. Ailenizle birlikte apartmanı tesisi ve diğer donatımları itinalı kullanarak tüm yaşam alanımızın her daim bakımlı görünmesine katkıda bulunabilirsiniz.

4. Apartman temizligi için apartman sahibi genellikle bir temizlik sirketi görevlendirmektedir. Temizlik üçüncü kişilere devredilmediyse veya baska sekilde çözülmediyse sırayla apartman sakinleri tarafından yapılmalıdır. Bina girisleri koridorlar bodrum ve donatımlar düzenli olarak temizlenmelidir. Lütfen her zaman uygun temizlik maddelerini kullanınız. Temizligin talimatlara uygun olarak yapılmasıiçin belirtilen alanların düzenli olarak iyice havalandırılması gerekmektedir.

5. Size ayrılan tavan aralıgıveya bodrum çöplük olarak degil depo olarak kullanılmalı ve yine düzenli olarak temizlenmeli ve havalandırılmalıdır. Bodrum bölgesinin “nemli bir ortam” oldugu ve sadece kısıtlı süre stok tutmaya uygun oldugu açıkça belirtilmistir.

6. Her türlü çöp (kül süprüntü sise teneke kutu mutfak çöpü vs.) sadece öngörülen çöp bidonlarına dökülmelidir tuvalet klozetine veya gidere bosaltılması kesinlikle yasaktır. Aynısekilde yemek artıkları gibi maddeler. hayvan beslemek için camdan atılmamalıdır. Örnegin güvercinlerin bir apartmanı büyük ölçüde kirletebileceklerini ve yerde kalan yemek artıklarının sıçan ve diğer hasaratları çektigini lütfen unutmayınız. Hasarat gördügünüzde derhal apartman görevlisini bilgilendirmenizi rica ederiz.

7. Özel çöpleri (büyük çöpler) büyük çöp toplama günü gelene kadar kilerinizde veya bodrumunuzda stoklamanız gerekmektedir. Ancak yangına yol açabilecek veya kolay yancıesyaları depolamayın ve her zaman diğer konularla iliskili olarak da yangın önleme talimatlarınıdikkate alın. Mobiletler de bu kapsamdadır unutmayınız.

8. Özellikle bisikletler bebek arabaları veya oyuncaklar gibi büyük nesnelerin engel teskil edebilecek sekilde bırakılmaması gerekmektedir. Bu gibi esyaları yürüyüs alanına binanın merdivenlerine koridora veya kiler ile bodrum koridoruna bırakmayınız. Toplu alanlar buna müsait degilse böyle esyalarınızı size kiralanan alanlara (daire kiler veya tavan aralıgı) bırakınız.

9. Lütfen yabancıların binanıza girmelerine engel olunuz. Kiler tavan aralıgı ve avlu kapıları her zaman kapalı tutulmalıdır. Ayrıca merdiven dairesindeki kilerdeki ve tavan aralıgındaki pencereler geceleri fırtınalı ve yagmurlu havalarda ve soguk mevsimlerde (donun hasara neden olmasını önlemek için) kapalı tutulmalıdır.

10. Mevcut çamaşır yıkama ve kurutma mekanları veya diğer ortak alanlar tüm kiracılar tarafından aynı zamanda kullanılamamaktadır. Bunun için bir kullanım düzenlemesine uyulmalıdır. komşularınızın kullanımına ve kendi kullanımınıza sürekli hazır olabilmeleri için tüm cihazları ve ekipmanları lütfen özenle kullanınız. Lütfen çamaşır kurutmak için geçerli olan kuralları da dikkate alınız. “Küçük çamaşırlarınızı” kurutmak için istisnai olarak ortak çamaşır kurutma mekanını kullanmayarak bunları balkonunuza asacak olursanızçamaşırları lütfen balkon korkulugunu asmayacak sekilde asınız.

11. Genel düzenlemeler ve güvenlik düzenlemeleri baglamında asagıdaki hususlara uyulması zorunludur: Tüm resmi talimatlar (özellikle de emniyet ve inzibat müdürlügü tarafından belirlenenler) apartman düzenlemesinde yer almasa bile sakinler tarafından dikkate alınacaktır. Kilere tavan aralıgına ve benzeri mekanlara mum ile girilmemelidir. Yangınları önlemek amacıyla paketleme malzemeleri kağıt ve gazete tomarları yataklar hasır çuvalları büyük gıda stokları gibi kolay alev alan nesneler kilere ve tavan aralarına koyulmamalıdır.

12. Daire sahibi yapısal değişiklik yapma isteginize açıktır ancak bu gibi değişiklikler daire sahibinin onayını gerektirmektedir. Daire sahibinden onay alındıgı durumlarda asagıdaki hususların dikkate alınması gerekir: Nakliye ve hizmetlerden doğan masrafları kiracı karsılayacaktır. Alınan onaydan sonra yapılacak olan çalısmalar teknik kurallara uygun olarak bir uzman tarafından yapılacaktır. Çalısmalardan doğan hasarlardan ve daha sonra bu çalısmaların etkisiyle meydana gelecek olan hasarlardan kiracı sorumludur. Kiracıonaydan sonra daire sahibinden masraf tazmini deger iyilestirmesi veya kira tenzilatı talep edemez. Daireyi bosaltırken – hangi nedenden ötürü olursa olsun – kiracı masrafları karsılamak suretiyle daireyi eski haline getirecektir. Sartlara uyulmaması bina veya sakinlerin tehlike altına girmesi ev arkadaslarının veya komşuların rahatsız edilmesi ya da herhangi baska sekilde anlasmasızlıkların dogmasıdurumunda onay iptal edilebilir.

13. Bu apartman kuralları sizinle imzalanan kira sözlesmesinin bir parçasıdır. Apartman görevlisinin görevlerinden biri tüm sakinlerin huzuru için bu kurallara uyulmasına saglamaktır. Lütfen sözlesmenize uygun davranarak çesitli sorumlulukları olan apartman görevlisine bu görevlerini yerine getirirken yardımcı olunuz.

14. Apartman kurallarına uyulmaması veya bunların dikkate alınmaması sonucunda doğan tüm hasarlardan ve ihbar zorunluluguna uyulmamasından doğan tüm zararlardan apartman sakini sorumlu tutulacaktır.

Apartman Toplantısı Çağrı Örneği

Apartmanda maliklerinin en az yılda bir kez toplantı yapmaları gerekiyor. Malikler, yönetim planında gösterilen zamanlarda toplantı yapmaktadır. Eğer yönetim planında böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.
Toplu yapılarda ise kurullar, iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim plânlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.
Kat malikleri kurulu toplantısı için yöneticinin çağrıda bulunması gerekiyor. İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir.

Örnek apartman toplantısına çağrı örneği;

………… Apartmanı Kat Maliklerine

Kat malikleri kurulu, aşağıdaki gündem maddelerini görüşüp karara bağlamak üzere ...../..../....... günü saat ........’da apartman sığınağında olağan (veya olağanüstü) olarak toplanacaktır.
Bu toplantıda yeter sayı sağlanamadığı takdirde, ikinci toplantı nisap (çoğunluk) aranmaksızın ....../...../...... günü saat ........’da aynı yerde yapılacaktır.
Bütün kat maliklerinin toplantıya katılmaları veya kendilerini temsil ettirmeleri önemle rica olunur ...../......./........
Gündem:
1)Açılış,yoklama ve toplantı Divan Başkanı’nın ve üyelerin seçimi.
2)Başkanlık panına imza yetkisi verilmesi
3)Gündemin okunması ve ilaveler
4)Yönetici faaliyet raporu ve denetçi raporunun okunması;hesapların görüşülmesi ve
yöneticinin ibrası.
5)Yeni yönetici ve denetçi seçimi.
6)Dilekler.
7)Kapanış.


..................... Apartmanı Yöneticisi

(Ad,Soyad,İmza)