Apartman Site Yönetim Danışmanı

6 Nisan 2019 Cumartesi

İşletme Projesi Örneği

.......................................... SİTESİ ........................ Yılı İŞLETME PROJESİ

İçindekiler

SUNUŞ...............................................................................................................................................1

İŞLETME PROJESİ GEREKÇELERİ.................................................................................................4

Personel Giderleri..............................................................................................................................5

İşlet me Giderleri............................................................................................................................6

Bakım Onarım ve Sosyal Tesis Giderleri...........................................................................................6

Çeşitli Giderler...................................................................................................................................6

Sigorta Giderleri.................................................................................................................................6

Sabit Kıymet ve Öngörülemeyen Harcamalar ..................................................................................6

Yönetim Hizmeti Ücreti......................................................................................................................6

Gelirler Bütçesi..................................................................................................................................6

Genel Hükümler.................................................................................................................................6

BÜTÇE TABLOLARI...........................................................................................................................4

Giderler Bütçesi (İşletme Projesi)........................................................................................................6

Gelirler Bütçesi....................................................................................................................................6

SUNUŞ....................................

Sitesi’nin ........... yılında yönetim ve işletim faaliyetlerinin yürütülebilmesi için ihtiyaç duyulacak işletme projesi hazırlanmış ve kat maliklerinin incelemelerine sunulmuştur.

.................................... Sitesi’nin yönetim ve işletim faaliyetlerinin yürütülebilmesi için yönetim ve işletim hizmetlerinde görev alacak tüm personelin Site Yönetiminin personeli olması ile tüm mal ve hizmet alımlarının doğrudan Site Yönetimi adına yapılması öngörülmüştür.2019 Yılı 01.04.2019 -31.12.2019 dönemi İşletme Projesi hazırlanırken aşağıdaki temel varsayımlar kullanılmıştır.

· 2019 yılı enflasyonu % 24 seviyesinde tahmin edilmiştir. ·Personel ücretlerinin ortalama % 8 seviyesinde arttırılması öngörülmüştür. (% 6 enflasyon etkisi, % 2 performans öngörülmüştür.)·Personel sayılarının değişmeyeceği varsayılmıştır.

· Yönetim hizmetlerinin site bünyesine alınacağı öngörülerek, periyodik temizlik ve güvenlik denetimi ve Mali Müşavir ücreti ödeneceği öngörülmüştür.Yukarıdaki varsayımlar doğrultusunda hazırlanan İşletme Projesi, gerek enflasyongerekse diğer varsayımlardaki (Tüketim Değerleri, Birim Fiyatlar, Yasal Parametreler) sapmalardan kaynaklanabilecek farklara göre eksiltilmek veya arttırılmak suretiyle revize edilebileceği öngörülmüştür.

Hazırladığımız “İşletme Projesi”ni bilgilerinize sunarız. Saygılarımızla,............................ Site Yönetimi

2019 YILI BÜTÇE GEREKÇESİ

Personel Giderleri Bütçesi1.Personel mevcudu aşağıdaki gibi öngörülmüştür;........ Yılı........ Yılı........ Yılı

Personel	Maaş Neti	SGK İşveren payı	Fazla Mesai	Kıdem tazminatı
Remzi ÖNER
Hasan
Ünal

2.Yasal Ücret ve Prim Bilgileri aşağıdaki gibidir.

2.1.Aşağıdaki bilgiler doğrultusunda,

Yasal asgari ücret;

1. Dönem için ............. TL/AY

2. Dönem için ................. TL/AY dır. 2017 Yılı İşletme Projesinde ortalama alınarak ...................... TL/AY kullanılmıştır.

SGK Primi Taban Ücreti henüz açıklanmadığından ..... yılı artışları baz alınarak; ........... TL/AY olarak kabul edilmiştir.

2.2.Kıdem tazminatı tavanı açıklanmıştır. ................ TL/AY dır.

3.Öngörülen personel aylık ortalama birim maliyetleri aşağıdadır.

	Remzi ÖNER	Hasan	Ünal
2019 Yılı Net Maaş
Fazla Mesai
SGK İşveren Payı
Kıyafet Bedeli
Kıdem Tazminatı Payı

İşletmeGiderleri

1.ELEKTRİK

Enerji fiyatlarına % ... zam gelmiş olup, Elektrik birim fiyatının Nisan ve Mayıs aylarında % .... Zam göreceği varsayımından hareketle ..... yılında ortalama ...... TL/Kwh olarak öngörülmüştür. Site ortak alan + sosyal tesis elektrik tüketimleri ortalama .......... kWh/Ay olarak öngörülmüştür.

2.SU

Su birim fiyatı ........ fiyatları ....... TL/Ton olarak gerçekleşmiş olup, % ..... artışla ... TL/Ton olacağı öngörülmüştür.Sosyal tesis su tüketimleri ve site ortak su tüketimleri ortalama ......... Ton/Ay olarak öngörülmüştür.

3.DOĞALGAZ

Sosyal tesis doğalgaz tüketimi .......... Yılında ortalama ...... m3/Yıl olarak gerçekleşmiş olup, .... Yılında ....... M3/Yıl olarak öngörülmüştür.Doğalgaz birim fiyatı artışının ......... de % 10 olacağı öngörülmüş olup, ... Yılı için ....... Krş/m3olarak bütçelenmiştir.

4.MOTORİN

Motorin tüketimi .................... TL/Yıl olarak öngörülmüştür.

Bakım-Onarım ve Sosyal TesisGiderleri

1.ELEKTRİK –MEKANİK BAKIM-ONARIM

Site ortak alanlarındaki genel elektrik-mekanik tesisat bakım onarım giderleri ............... aylık ............... TL/Ay olarak gerçekleşmiş olup, enflasyon etkisi yansıtılarak ........... TL/YIL olacağı öngörülmüştür.

2.ASANSÖR BAKIM-ONARIMü

Asansörlere aylık periyodik bakım yaptırılacağı öngörülmüştür.ü

......... Yılında periyodik bakım masrafının asansör başına .............. TL/AY dan 3 Asansör için ......... TL/AY olacağı, öte yandan arıza ve bakımı için asansör başına ...... TL/Ay masraf olacağı ve toplamda Asansör Bakımı ve periyodik kontrollerinin giderinin ................. TL/Ay olacağı öngörülmüştür.

3.HİDROFOR SİS. BAKIM-ONARIM

Hidrofor için yapılan periyodik bakım masrafı ve malzeme bedelinin ...... yılında aylık ortalama ............. TL/AY gerçekleştiği görülmüş ve enflasyon etkisi yansıtılarak bu bedelin ...... yılı için .......... TL/AY olacağı öngörülmüştür.

4.BAHÇE

Bahçe için yapılan bakım masrafı ve malzemenin bedelinin ....... Yılında aylık ortalama ........ TL/AY gerçekleştiği görülmüş ve enflasyon etkisi yansıtılarak bu bedelin ....... Yılı için ........ TL/AY olacağı öngörülmüştür.

5.JENERATÖR VE SOSYAL TESİS ISI KAZANLARI BAKIM-ONARIM

Yıllık periyodik bakım ve malzeme giderleri ............... TL/Yıl öngörülmüştür.

6.OTOPARK VE GÜVENLİK

Giderin ............. Yılında aylık ortalama ........... TL/AY gerçekleştiği görülmüş ve enflasyon etkisi yansıtılarak bu bedelin ....... Yılı için ......... TL/AY olacağı öngörülmüştür.

7.TEMİZLİK

Giderin ......... yılında aylık ortalama ............ TL/AY gerçekleştiği görülmüş ve enflasyon etkisi yansıtılarak bu bedelin ........ yılı için ............. TL/AY olacağı öngörülmüştür.

8.YANGIN SİSTEMLERİ PERİYODİK BAKIM-ONARIM

Yangın hidrant, yangın algılama otomasyon, periyodik bakım onarım giderinin .............. TL/YIL olacağı öngörülmüştür.ÇeşitliGiderler

1.BÜRO GİDERLERİ

Büro (Kırtasiye, Matbuat, toner, KMK hazırlıkları, personel çay-şeker vb.) giderleri .............. TL/AY olarak öngörülmüştür.

2.NAKLİYE VE ULAŞIM GİDERLERİ

Muhtelif malzeme nakliye ve ulaşım giderleri ............. TL/AY olarak öngörülmüştür.

3.HABERLEŞME GİDERLERİ

Telefon, posta/kargo ve internet aboneliği giderleri ortalama ............ TL/AY olarak öngörülmüştür.

4.SPOR TESİS GİDERLERİ

Spor tesis giderleri ......... TL/AY olarak öngörülmüştür.

5.VERGİ-RESİM-HARÇ

Sözleşme/beyanname Vergi-Resim-Harç ve noter giderleri ............... TL/AY olarak öngörülmüştür.

Sigorta Giderleri

Site ortak alanları yangın ve makine kırılması ile site işletme faaliyetleri ile ilgili sorumluluk sigortaları prim giderleri .............. TL/AY olarak öngörülmüştür. Sabit Kıymet ve Öngörülemeyen GiderlerYukarıdaki maddelerde öngörülmeyen (periyodik olmayan) işletme harcamaları ve/veya sabit kıymet harcamaları ........ yılında ............ TL/YIL olarak gerçekleşmiş olup, bu giderin aynı oranda gerçekleşeceği varsayılarak enflasyon etkisi yansıtıldığında .......... TL/YIL olacağı öngörülmüştür.

Yönetim Hizmeti Ücreti

......... Yılında Yönetici şirket ile sözleşme yenilenecektir. Yeni yıl için yönetici şirkete ödenecek ücret ........ TL/AY olarak şirket tarafından iletilmiştir. Şirket tarafından enflasyon oranında % 8 artış uygulanmıştır.Gelirler BütçesiSite yönetiminin finansman ve gecikme tazminatları gelirleri toplamı ..................... TL/AY olarak öngörülmüştür.

Genel Hükümler

Giderler Bütçesi Fasılları arasında AKTARMA YETKİSİ’nin Yönetime verilmesi öngörülmüştür. Giderler Bütçesi üzerinden Yönetim Planında öngörülen gider paylaşım kriterlerine göre hesaplanacak meblağların, Aylık Giderlere İştirak Avcısı olarak, her ayın ilk 15 günü içerisinde Site Yönetimi banka hesaplarına ödenmesi öngörülmüştür. Aylık Giderlere İştirak Avansının süresi içerisinde ödenmemesi halinde, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yazılı oranda (%5) GECİKME TAZMİNATI uygulanacaktır.

BÜTÇE TABLOLARI

Giderler Bütçesi(İşletme Projesi)

.................. Sitesi Yönetimi İŞLETME PROJESİ (GİDERLER BÜTÇESİ)

............ YILI

GİDER TÜRÜ	TUTAR	TOPLAM
PERSONEL GİDERLERİ



İŞLETME GİDERLERİ
Elektrik
Su
Benzin
BAKIM ONARIM GİDERİ
Elektrik / Mekanik Bakım Onarım
Asansörler bakım/onarım
Hidroforlar
Bahçe Bakımı
Temizlik
Yangın Söndürme sistemleri bakım/onarım
Yangın tüpleri dolum yenileme
ÇEŞİTLİ GİDERLER
Büro gideri

Gelirler Bütçesi

..................SİTESİ

2017 YILI

GELİRLER BÜTÇESİ

GELİR TÜRÜ	TUTAR TL / YIL

Aidat gelirleri 2018 devreden
Aidat Gelirleri 2019

Bina Komşularınızdan, sürekli rahatsızlık veren daire sahibine açılacak davanın dilekçe örneği

.................................SULH HUKUK MAHKEMESİ HAKİMLİĞİNE

DAVACI : (Yönetici Adı Soyadı,Adresi)

DAVALILAR : (Kat Malikinin Adı-Soyadı,Adresi)

KONUSU : Kat maliki bulunan davalının bağımsız bölümünün.................... (çekilmez hal yazılır)................sebebiyle mülkiyet hakkının devri.

OLAY : Yöneticisi bulunduğum...............ili..............ilçesi
................mahallesi..............caddesi.............sokakta ............ada...........parselde bulunan......kapı numaralı apartmanın......nolu bağımsız bölüm maliki olan davalının, ................(çekilmez hal yazılır)...............sebebiyle,bağımsız bölümünün diğer kat maliklerine arsa payları oranında mülkiyet hakkının devredilmesi için işbu dava açılmış bulunmaktadır.
Diğer kat maliklerinin ad ve soyadları ile arsa paylarını gösteren liste ile yönetici olarak bu davayı açmama yetki veren Kat malikleri kurulunun kararı dilekçe ekinde sunulmuştur.

HUKUKİ DAYANAK: Kat mülkiyeti kanunu Md.25 ve ilgili mevzuat.

DELİLLER : Tapu sicil kaydı,yönetim planı,kat malikleri kurulu
kararı,ihtarname ve diğer deliller.

SONUÇ VE İSTEK : Davalı kat malikinin.......nolu bağımsız bölümünün dava
tarihindeki değeri kendisine ödenmek kaydıyla,mülkiyetinin
diğer kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesini ve
yargılama giderlerinin davalıya Ödettirilmesini arz ve talep
ederim.(Tarih...../...../.......)

Davacı(Adı-Soyadı,İmza)

EKLER :
1- Kat maliklerinin,adı soyadı ve arsa payları listesi.
2- Yöneticiye dava açma yetkisi veren kat malikleri kurulu kararı

SİTE İŞLETME PROJESİ ÖRNEĞİ

SİTE İŞLETME PROJESİ ÖRNEĞİ

……………….. SİTESİ …………………… YILI İŞLETME PROJESİ

……………….. SİTESİ OCAK 2012- 0CAK 2013 DÖNEMİ İŞLETME PROJESİDİR.

………………………………… Sitesi Ocak 2012 Ocak 2013 dönemine ait;ASANSÖR BAKIM, ELEKTRİK-SU, KAPICI- GÖREVLİ, BAKIM-ONARIM- VE BİLİMUM

ORTAK GİDERLERE ait hesaplamalar ve her gider kalemine ait tutarlar ve ….. dairelik apartmanımızın daire başına düşen aylık avans miktarları; aşağıdaki şekilde

belirlenerek ………./……/…….. …….. günü yapılan apartman olağan genel kurulunda görüşülerek kabul edilmiştir. HESAPLAMALAR

1-ORTAK ALAN SU GİDERLERİNİN HESAPLANMASI :

Su tüketiminde tasarruf edilerek daire başına ……….. metreküp’ten hesaplandığında

……………m3 X ……………-TL = ……………..-TL olarak belirlenmiş olup, aidatlarla birlikte

(aidat tutarına dahil) alınması kararlaştırılmıştır.

>2-ORTAK ALAN ELEKTRİK GİDERLERİNİN HESAPLANMASI :

Yine aynı dönemlerde 24 daireli iki Bloktan oluşan toplam 48 daire ve iki kapıcı dairesi,

Yönetim odası. Yüzme havuzu, süs havuzları, sauna, spor salonu ve güvenlik

odasından oluşan apartmanımızın elektrik tüketiminin yıllık ……… Kw olduğu gelen

faturalardan tesbit edilmiştir.Buna göre daire başına aylık elektrik tüketimi …….. Kw :

….. ortalama = ……… Kw : 12 ay = oda ortalama ……. Kw olarak belirlenmiştir.Ancak

tasarrufa özen göstermek şartıyla (çocuklarımızın asansörle oynamaları, aydınlatmaları

gereksiz kullanmaları vb.) % 10 tasarruf öngörülerek ,……. Kw tüketim üzerinden

hesaplanmıştır.Elektrik birim fiyatları bu gün için ………..-TL civarındadır.

…………………-TL X …..Kw = ………..-TL.aylık elektrik gideri aidatlarla birlikte alınması

kararlaştırılmıştır.

3-KAPICI GİDERLERİNİN HESAPLANMASI:

Bilindiği üzere apartmanımızda bir kapıcı ve iki görevli çalışmaktadır. Apartmanımıza

yıllık olarak …………………TL’ye mal olmaktadır. Bu günkü fiyatlarla daire başına aylık

(………………..TL/12)/48 = 71,18 TL düşmektedir.

Asgari ücretin arttırılması da göz önüne alınarak, uygulama zamanı belli olmadığı için

ortalama olarak daire başına aylık ………..TL aidatlarla birlikte (aidat tutarına dâhil)

alınması kararlaştırılmıştır.

4-BAKIM-ONARIM GİDERLERİNİN HESAPLANMASI

Geçirdiğimiz bir yıllık dönem içerisinde asansör,ısı,elektrik ve su gibi hayati önem

taşıyan tesislerin aylık periyodik bakımlarının muntazam yapılması görev olmaktan

ziyade yasa gereğidir.Bu tesislere ait genel gider ………..-TL. civarındadır.enflasyon farkı

ilave edildiğinde önümüzdeki dönemde en az …………-TL.lik bakım onarım gideriyle

karşılaşacağı düşünülerek (yüksek masraflı bir arıza olmadığı takdirde) hesaplanarak

daire başına aylık ortalama ……….-TL.aidatlarla birlikte alınmasına karar verilmiştir.

5-ÖNGÖRÜLMEYEN GİDERLER:

Bilindiği üzere, bu gibi toplu yaşanan binalarda beklenmedik ve harcanılması kaçınılmaz

olan giderler olabilmektedir. Bunları kısaca belirtmek gerekirse; temizlik, küçük veya

orta boylu onarımlar, PTT, ulaşım, noter ücreti, kırtasiye ücreti gibi çeşitli giderler

sıralanabilir. Bu giderler için daire başına aylık …………-TL.aidatlarla birlikte alınmasına

karar verilmiştir.YAPILAN HESAPLAMALARA GÖRE KALEMLERİN TOPLAMI DAİRE BAŞINA DÜŞEN

GİDERİN ADI YILLIK MİKTAR

1 HAVUZ GİDERİ ………….. TL

2 SU GİDERİ ………….. TL

3 ELEKTRİK GİDERİ …………. TL

4 KAPICI GİDERİ ………….. TL

5 BAKIM-ONARIM GİDERİ …………. TL

6 ÖNGÖRÜLEMEYEN GİDERLERİ …………. TL

7. ……………….. …………..TL

…………..

YILLIK TOPLAM …………. TL

……. daire için daire başına yıllık gider …………. TL

YILLIK ÖDEME PLANI:

TARİH AİDAT TUAR

1 Ocak 2012 …… TL …….

1 Şubat 2012 …… TL …….

1 Mart 2012 …… TL …….

1 Nisan 2012 …… TL …….

1 Mayıs 2012 …… TL …….

1 Haziran 2012 …… TL ……..

1 Temmuz 2012 ….. TL ……..

1 Ağustos 2012 …… TL ……..

1 Eylül 2012 …… TL ……..

1 Ekim 2012 …… TL ……..

1 Kasım 2012 ….. TL …….

1 Aralık 2012 …… TL ……..

TOPLAM …………………. TLBir dairenin yıllık aidatlar toplamı = ……………..-TL.

(Daire büyüklükleri aynı olduğundan KMK ve Yönetim Planına göre daire başına eşit

tutardadır. )

Yıllık genel toplam = …………………..-TL X …….. daire = ……………………….-TL

…../……/…….

………………………… SİTESİ YÖNETİM KURULU

Başkan Üye Üye

imzalar.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ ÖRNEĞİ

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ

Tahliye edilecek gayrimenkul :

Tahliye tarihi :

Mezkûr gayrimenkulde oturan :

Yukarıda adresi yazılı bulunan taşınmazda bir süreden beri oturmaktayım. İş bu

gayrimenkulu, hiç bir hüküm istihsaline, kanuni merasime, ihtarname keşidesine, cevap verilmesine, tebliğ ve tebellüğe hacet kalmaksızın hiç bir hak ve alacak talebinde bulunmadan kayıtsız ve şartsız gayrimenkula ait demirbaşları ile birlikte noksansız olarak mülk sahibi veya kanuni vekiline yukarıda yazılı tarihte tahliye edip teslim etmeyi kabul ve taahhüt ederim. Ayrıca tahliye edeceğim tarihe kadar olan bütün Kira borçlarımı, Elektrik, Su, doğalgaz, Çöp (Ç.T.V) Vergisi ile Apartman giderlerini ödeyeceğim. Bu tarihte tahliye etmediğim veya edemediğim taktirde mal sahibinin veya kanuni vekilinin icra yoluyla tahliye ettirmeye yetkili olduğunu ve bu uğurda sarf olunacak bütün mahkeme, icra , avukat ve diğer masrafların tamamen bana ait olduğunu kabul ve taahhüt ederim.

/ / 20

Taahhüt Eden