Apartmanda Uyulması Gereken Kurallar

Komşuluk çatısı altında bir arada yaşamak her daire sakini için önemli olan kuralların düzenlenmesiyle sağlanabilir. Ancak tüm sakinler aynı şekilde iyi bir ortak yaşam için çaba gösterdiklerinde apartman ve dairenin gerçek bir yuva olabileceği fikrimize katılıyorsunuzdur. Lütfen bu yazımızda sunulan maddeleri sizin ve komşularımızın davranış biçimini belirleyen ve sınırlayan birer yöntem olarak kabul edin.

1. Rahatsızlık verebilecek gürültülere neden olmaktan kaçının. Özellikle de yasal olarak korunan gece saatleri (22.00 – 06.00) ve dinlenme saatleri (iş günleri 06.00 – 07.00 ve 20.00 – 22.00 ve genel olarak Pazar günleri ve tatil günleri) esnasında. Öglen dinlenme zamanı 13.00 – 15.00 saatleri arası olarak belirlenmiştir.

2. Dairelerde müzik çalma süresi günde en fazla bir saat olup 20.00 – 09.00 ve 13.00 – 15.00 arasında yapılmamalıdır. Bu kuralların dikkate alınması ve gerektiginde komşulardan izin istemenin icap ettigi bilinmelidir. Davul elektronik gitar ve gayda vb. yüksek sesli çalgılar evde çalınabilecek türde enstrümanlardan olmayıp diğer apartman sakinlerinin haklarına riayet etmek adına apartman dairelerinde çalınmalarına izin verilememektedir.

3. Ailenizle birlikte apartmanı tesisi ve diğer donatımları itinalı kullanarak tüm yaşam alanımızın her daim bakımlı görünmesine katkıda bulunabilirsiniz.

4. Apartman temizligi için apartman sahibi genellikle bir temizlik sirketi görevlendirmektedir. Temizlik üçüncü kişilere devredilmediyse veya baska sekilde çözülmediyse sırayla apartman sakinleri tarafından yapılmalıdır. Bina girisleri koridorlar bodrum ve donatımlar düzenli olarak temizlenmelidir. Lütfen her zaman uygun temizlik maddelerini kullanınız. Temizligin talimatlara uygun olarak yapılmasıiçin belirtilen alanların düzenli olarak iyice havalandırılması gerekmektedir.

5. Size ayrılan tavan aralıgıveya bodrum çöplük olarak degil depo olarak kullanılmalı ve yine düzenli olarak temizlenmeli ve havalandırılmalıdır. Bodrum bölgesinin “nemli bir ortam” oldugu ve sadece kısıtlı süre stok tutmaya uygun oldugu açıkça belirtilmistir.

6. Her türlü çöp (kül süprüntü sise teneke kutu mutfak çöpü vs.) sadece öngörülen çöp bidonlarına dökülmelidir tuvalet klozetine veya gidere bosaltılması kesinlikle yasaktır. Aynısekilde yemek artıkları gibi maddeler. hayvan beslemek için camdan atılmamalıdır. Örnegin güvercinlerin bir apartmanı büyük ölçüde kirletebileceklerini ve yerde kalan yemek artıklarının sıçan ve diğer hasaratları çektigini lütfen unutmayınız. Hasarat gördügünüzde derhal apartman görevlisini bilgilendirmenizi rica ederiz.

7. Özel çöpleri (büyük çöpler) büyük çöp toplama günü gelene kadar kilerinizde veya bodrumunuzda stoklamanız gerekmektedir. Ancak yangına yol açabilecek veya kolay yancıesyaları depolamayın ve her zaman diğer konularla iliskili olarak da yangın önleme talimatlarınıdikkate alın. Mobiletler de bu kapsamdadır unutmayınız.

8. Özellikle bisikletler bebek arabaları veya oyuncaklar gibi büyük nesnelerin engel teskil edebilecek sekilde bırakılmaması gerekmektedir. Bu gibi esyaları yürüyüs alanına binanın merdivenlerine koridora veya kiler ile bodrum koridoruna bırakmayınız. Toplu alanlar buna müsait degilse böyle esyalarınızı size kiralanan alanlara (daire kiler veya tavan aralıgı) bırakınız.

9. Lütfen yabancıların binanıza girmelerine engel olunuz. Kiler tavan aralıgı ve avlu kapıları her zaman kapalı tutulmalıdır. Ayrıca merdiven dairesindeki kilerdeki ve tavan aralıgındaki pencereler geceleri fırtınalı ve yagmurlu havalarda ve soguk mevsimlerde (donun hasara neden olmasını önlemek için) kapalı tutulmalıdır.

10. Mevcut çamaşır yıkama ve kurutma mekanları veya diğer ortak alanlar tüm kiracılar tarafından aynı zamanda kullanılamamaktadır. Bunun için bir kullanım düzenlemesine uyulmalıdır. komşularınızın kullanımına ve kendi kullanımınıza sürekli hazır olabilmeleri için tüm cihazları ve ekipmanları lütfen özenle kullanınız. Lütfen çamaşır kurutmak için geçerli olan kuralları da dikkate alınız. “Küçük çamaşırlarınızı” kurutmak için istisnai olarak ortak çamaşır kurutma mekanını kullanmayarak bunları balkonunuza asacak olursanızçamaşırları lütfen balkon korkulugunu asmayacak sekilde asınız.

11. Genel düzenlemeler ve güvenlik düzenlemeleri baglamında asagıdaki hususlara uyulması zorunludur: Tüm resmi talimatlar (özellikle de emniyet ve inzibat müdürlügü tarafından belirlenenler) apartman düzenlemesinde yer almasa bile sakinler tarafından dikkate alınacaktır. Kilere tavan aralıgına ve benzeri mekanlara mum ile girilmemelidir. Yangınları önlemek amacıyla paketleme malzemeleri kağıt ve gazete tomarları yataklar hasır çuvalları büyük gıda stokları gibi kolay alev alan nesneler kilere ve tavan aralarına koyulmamalıdır.

12. Daire sahibi yapısal değişiklik yapma isteginize açıktır ancak bu gibi değişiklikler daire sahibinin onayını gerektirmektedir. Daire sahibinden onay alındıgı durumlarda asagıdaki hususların dikkate alınması gerekir: Nakliye ve hizmetlerden doğan masrafları kiracı karsılayacaktır. Alınan onaydan sonra yapılacak olan çalısmalar teknik kurallara uygun olarak bir uzman tarafından yapılacaktır. Çalısmalardan doğan hasarlardan ve daha sonra bu çalısmaların etkisiyle meydana gelecek olan hasarlardan kiracı sorumludur. Kiracıonaydan sonra daire sahibinden masraf tazmini deger iyilestirmesi veya kira tenzilatı talep edemez. Daireyi bosaltırken – hangi nedenden ötürü olursa olsun – kiracı masrafları karsılamak suretiyle daireyi eski haline getirecektir. Sartlara uyulmaması bina veya sakinlerin tehlike altına girmesi ev arkadaslarının veya komşuların rahatsız edilmesi ya da herhangi baska sekilde anlasmasızlıkların dogmasıdurumunda onay iptal edilebilir.

13. Bu apartman kuralları sizinle imzalanan kira sözlesmesinin bir parçasıdır. Apartman görevlisinin görevlerinden biri tüm sakinlerin huzuru için bu kurallara uyulmasına saglamaktır. Lütfen sözlesmenize uygun davranarak çesitli sorumlulukları olan apartman görevlisine bu görevlerini yerine getirirken yardımcı olunuz.

14. Apartman kurallarına uyulmaması veya bunların dikkate alınmaması sonucunda doğan tüm hasarlardan ve ihbar zorunluluguna uyulmamasından doğan tüm zararlardan apartman sakini sorumlu tutulacaktır.

Apartman Toplantısı Çağrı Örneği

Apartmanda maliklerinin en az yılda bir kez toplantı yapmaları gerekiyor. Malikler, yönetim planında gösterilen zamanlarda toplantı yapmaktadır. Eğer yönetim planında böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.
Toplu yapılarda ise kurullar, iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim plânlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.
Kat malikleri kurulu toplantısı için yöneticinin çağrıda bulunması gerekiyor. İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir.

Örnek apartman toplantısına çağrı örneği;

………… Apartmanı Kat Maliklerine

Kat malikleri kurulu, aşağıdaki gündem maddelerini görüşüp karara bağlamak üzere ...../..../....... günü saat ........’da apartman sığınağında olağan (veya olağanüstü) olarak toplanacaktır.
Bu toplantıda yeter sayı sağlanamadığı takdirde, ikinci toplantı nisap (çoğunluk) aranmaksızın ....../...../...... günü saat ........’da aynı yerde yapılacaktır.
Bütün kat maliklerinin toplantıya katılmaları veya kendilerini temsil ettirmeleri önemle rica olunur ...../......./........
Gündem:
1)Açılış,yoklama ve toplantı Divan Başkanı’nın ve üyelerin seçimi.
2)Başkanlık panına imza yetkisi verilmesi
3)Gündemin okunması ve ilaveler
4)Yönetici faaliyet raporu ve denetçi raporunun okunması;hesapların görüşülmesi ve
yöneticinin ibrası.
5)Yeni yönetici ve denetçi seçimi.
6)Dilekler.
7)Kapanış.


..................... Apartmanı Yöneticisi

(Ad,Soyad,İmza)

Apartman Gürültü Yönetmeliği

Apartman Gürültü Yönetmeliği
Apartmandaki kat sakinleri huzur içinde yaşamaları için bir takım kurallara uymak zorundadırlar. Bu kuralların başında Apartman Gürültü Yönetmeliği gelmektedir.

Apartman Gürültü Yönetmeliği ne göre uyulması gereken kurallar şu şekildedir;

• Her türlü gereksiz gürültüden kaçınılmalıdır.
• Mesai günlerinde öğleyin saat 13 ile 15 arasında (öğle istirahatı) ve geceleri saat 19:00 – 07:00 gürültülü hareketler yasaktır.
  
• Pazar günü ve resmi tatil günleri tüm gün boyunca istirahat vakti olarak kabul edilir.
  
• Mekanik ve elektronik müzik aletlerinin ve ses aygıtlarının sesi genel olarak sadece odanın içinde duyulacak kadar açılır.
  

Apartmanda Gürültü Yapmanın Cezası Nedir ?
Apartmanda gürültü yapmanın cezası, Kabahatler Kanunu ve Türk Ceza Kanunu kapsamında düzenlenmiştir. Bu kanunlara göre, suçun niteliğine göre yaptırım para cezası olabileceği gibi, hapis cezası da olabilir.

Kabahatler Kanunu
Gürültü
Madde 36 - (1) Başkalarının huzur ve sükununu bozacak şekilde gürültüye neden olan kişiye, elli Türk Lirası idarî para cezası verilir.
(2) Bu fiilin bir ticarî işletmenin faaliyeti çerçevesinde işlenmesi halinde işletme sahibi gerçek veya tüzel kişiye bin Türk Lirasından beşbin Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir.
(3) Bu kabahat dolayısıyla idarî para cezasına kolluk veya belediye zabıta görevlileri karar verir.

Türk Ticaret Kanunu
Kişilerin huzur ve sükununu bozmaMadde 123 - Sırf huzur ve sükûnunu bozmak maksadıyla bir kimseye ısrarla; telefon edilmesi, gürültü yapılması ya da aynı maksatla hukuka aykırı başka bir davranışta bulunulması halinde, mağdurun şikayeti üzerine faile üç aydan bir yıla kadar hapis cezası verilir.


Burada "Başkalarının huzur ve sükununu bozacak şekilde gürültü" konusunu açmak gerekirse; örneğin bir yüksek sesle müzik dinlemek ile bir çocuğun ağlaması aynı şey değildir. Çoçuğun ağlaması yaşamın doğasında olan bir şeydir. Ancak yüksek ses ile müzik dinlemek keyfi bir davranıştır. Yukarıda da belirtildiği gibi dinlediğiniz müziğin sesi bulunduğunuz odanın dışına çıkmayacak şekilde olmalıdır.

Belirtilen saatler içinde ev içinde tadilat veya tamirat yapamazsınız. Yapacağınız tadilat önem arz ediyor ve o an yapılması gerekiyor ise mutlaka gürültüsü duyulacak olan daire sakinlerine durumu izah ederek onların onayını alınız. Zira sizin evinizde oluşan ve hemen tadilat gerektiren durumu komşularınız bilmiyordur.

Bayanların temizlik konusunda da çok dikkatli olmaları gerekir. Örneğin; balkonunuzdan aşağı halı veya başka bir bez silkeleyemezsiniz. Belirtilen saatlerde elektrik süpürgesi çalıştıramazsınız.


Apartmanlar sayesinde her ne kadar insanların komşuları artmış ve yakınlaşmış olsa da aslında komşuluk ilişkilerinden uzaklaşmıştır. Siz her ne olursa olsun komşularınız ile aranızı bozmayın ve birbirinize karşı saygı da kusur etmeyiniz.

İşletme Projesinin Yapılması, İtiraz Süresi ve Kesinleşmesi

İşletme Projesi Hazırlama Zorunluluğu
Kat Mülkiyeti Kanunu md. 37 açıkca belirtildiği gibi kat malikleri kurulu eğer apartmanın bir işletme projesi yok ise hiç gecikmeksizin bir işletme projesi hazırlaması gerekmektedir.

3. İşletme projesinin yapılması:

Madde 37 – (Değişik: 13/4/1983 - 2814/12 md.)

Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar.

Bu projede özellikle:

a) Anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları;

b) Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20 nci maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar;

c) Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin 20 nci maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı;

Gösterilir.

Bu proje,kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında, karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır.

Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.

İşletme Projesini Nasıl Hazırlayacağım ?
İşletme projesi yıllık tahmini gider tutarlarının hesaplanarak, bu giderlerden dolayı dairelere düşecek tahmini miktarın belirlenmesi ve giderleri karılamak için dairelereden toplanacak aidat miktarının hesaplanmasıdır.

Sizlere çok basit bir örnek ile açıklayacak olursak ;

Örneğin 10 daireli bir apartmanımız olsun. Bu apartmanımız için 2016 yılı tahmini gelir ve giderlerimizi yazalım.

2016 YILI GİDERLER (Yıllık):
Bina Görevlisi Ücreti  = 21.600 TL
Asansör Bakımı = 1.200 TL
Temizlik Giderleri = 800 TL
Elektrik - Su = 600 TL
Genel Giderler = 2.000 TL

Yukarıdaki örnekte yıllık olarak tahmini giderler toplamımız 26.200 TL dir. Toplam giderimizi dairelere dağıtacak olursak bir daire sakinin ödeyeceği tutar (26.200/10) 2.620 TL dir. Bunu aylara dağıtırsak (2.620/12) 218 TL çıkacaktır.

Yani bu apartmanımız için 2016 yılında toplanacak olan aidat tutarı 218 TL dir.

İşletme projesi örneği olarak internette arama yaptığınızda farklı farklı örnekler bulabilirsiniz. Burada kesin işletme projesinin kesin ve doğru olan şablonu şudur diye bir dosya yoktur. Önemli olan yıllık tahmini giderlerinin yazılması, dağıtılması ve ödeme planının olmasıdır.

Yukarıdaki örneği kolay bir şekilde Biyos ile yapabilirsiniz. Biyos ile hazırladağım örnek proje dosyasını indirmek için tıklayınız...

İşletme Projesinin Tebliğ Edilmesi
Yönetim tarafından hazırlanan işletme projesi daire sakinlerine posta yoluyla veya imza karşılığı tebliğ edilir. Ancak burada tebliğ edilmemesi veya usulsüz tebliğ durumunda ise borç yükümlülüğünüz ortadan kalkmaz. Bu konuda 12.6.1995 Yargıtay ın bir dava sonucu verdiği karar da özetle "Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre bir işletme projesinin yapılması ve bunun kat maliklerine tebliği gerekli ise de, böyle bir işlem yapılmadığı takdirde kat maliki yada kiracısı, ortak giderlere katılma yükümlülüğünden kurtulmaz. Bunun yaptırımı, Kat Mülkiyeti Kanununun 37. maddesinin son fıkrası hükmünden yararlanma olanağının kaybıdır. Bu durumda yönetici, İcra İflas Kanununun 68. maddesine göre değil, 67. maddesine göre açacağı dava ile alacağını genel hükümler dairesinde ispat ile yükümlüdür." şeklinde bir kararı vardır. Yani bu karara göre diyeli ki yönetici işletme projesini panoya astı size tebliğ etmedi, ya da işletme projesinin bir kopyasını sizden imza almadan kapınızı önüne bıraktı vb... gibi durumlarda bana tebliğ edilmedi diyemiyoruz.

 Kiracıya tebliğ edilen işletme projesi kat malikine de tebliğ edilmiş sayılır. Kiracı işletme projesini kat malikine de iletmek durumundadır.

İşletme Projesine Nasıl ve Ne Zaman İtiraz Edilir ?
İşletme projesi tebliğ tarihinden sonra 7 gün içinde itiraz edilebilir. İtiraz için apatman veya site yönetimine bir dilekçe yazarak ilgili işletme projesinin yeniden görüşülmesine dair bir dilekçe yazmanız yeterlidir. Yani dilekçenize bu gider bu kadar para olur mu? neden bu kadar yüksek? bunu daha ucuza yaptırırız vs. gibi şeyler yazmanıza hiç gerek yoktur. Bunları itirazınız sonrası yapılacak toplantıda dile getirebilirsiniz. İtiraz için yazmış olduğunuz dilekçeyi 7 gün içinde imza karşılığı yöneticinize veriniz veya taahhütlü posta yoluyla yöneticinize iletiniz.

Yapılan itiraz kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır.

İşletme Projesinin Kesinleşmesi

İşletme projesi tebliğ edildikten sonra 7 gün içerisinde herhangi bir itiraz söz konusu değil ise işletme projesi kesinleşmiş olur. Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır. 

Apartmandaki (her türlü) tadilatlarda oy birliği şartı

 Apartmandaki (her türlü) tadilatlarda oy birliği şartı

Apartmandaki tadilatlarda oy birliği şartı

Toplu yaşam alanlarında yapılacak uygulamaların hukuki boyutu...

Kat mülkiyeti, sosyal ve ekonomik ihtiyaçların zorladığı geniş kitlelerin konut sıkıntısını gidermek amacıyla kabul edilmiş özel bir taşınmaz mülkiyet çeşididir. Kat Mülkiyeti Kanunu, bir taraftan kişilerin özel mülkiyet hakkını korumakta diğer taraftan toplu yaşamdan kaynaklı sorumluluk ve hakların sınırını çizerek daha düzenli bir yaşam biçimi sürdürülmesini hedeflemektedir. Avukat Birgül Sönmez Şimşek, toplu yaşam alanlarında yapılacak uygulamaların hukuki boyutu hakkında bilgiler verdi.

Müstakil evlerdeki yaşamlardan, bir şehir kapasitesindeki apartmanlarda toplu yaşam biçimine geçildiği günümüzde kat mülkiyeti kanunu bir şehri yöneten temel kanun niteliğinde olup önemi her geçen gün artmaktadır.

1965 yılında yürürlüğe giren 634 Sayılı kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), zaman içinde yapılan değişiklikler ve eklenen yeni maddeler ile güncel ve değişen sorunlara yasal zeminde çözüm bulmayı amaçlamıştır. Yasa maddeleri tüm sorunları çözebilecek ve tek tek düzenleyebilecek nitelikte olamayacağından kanun koyucu sınır çizmeden örnekleme yoluna giderek tanımlamalarda bulunmuş, birçok somut olayda yargı makamları özellikle Yargıtay’ın örnek kararlarına bakarak ilk derece mahkemelerinde sorunları çözmeye çalışmıştır.

Bir yapıda esas olan o binanın yönetim planıdır

Yönetim planı tapuya tescil edilir, yönetim planı, KMK ve hukukun genel ilkelerine aykırı olamaz. Bir yerde yönetim planı yok ise veya mevcut plan kanuna aykırı alınmış ise bu takdirde bu yerde KMK maddeleri uygulanacaktır. Kat malikleri (Kat mülkiyetinde bağımsız bölümler üzerinde mülkiyet hakkı sahibi) kendilerine ait bağımsız bölüm üzerinde ancak bu kanunun hükümleri saklı kalmak kaydıyla mülkiyet haklarını kullanabilirler. Kat malikleri gerek bağımsız bölümleri, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirlerinin haklarını çiğnenememek ve yönetim planındaki maddelere uymakla karşılıklı olarak yükümlüdürler. Kat maliklerin bu sorumluluğu kiracı, oturma hakkına sahip kişiler ile bunlar dışında bu bölümlerden faydalanan herkes açısından aynı şekilde geçerlidir.

Ortak yerlerdeki uygulamalar için oy birliği gerekir

Kat Mülkiyeti Kanununda yapılan değişiklikle ortak yerlerin tanımı genişletilmiştir. Daha önceden taşıyıcı sistem ve kolonlar ortak yer kabul edilmezken özellikle binaların zemin katlarında dükkan alanını genişletmek için kolon kesilmesi ve bunlarında telafisi imkansız sonuçlara yol açması nedenleriyle ortak yerler kavramı yeniden tanımlanmıştır. Bir yer yönetim planı ile de ortak yer olarak kabul edilebilinir. Her iki durumda da ortak yerle ilgili bir işlem yapılabilmesi için tüm kat maliklerinin oy birliği ile bu işlemi kabul etmesi gerekir, aksi takdirde ortak yerle ilgili tadilat v.d. işler yapılamaz.

Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.

Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. Her kat maliki ana gayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.

Kat malikleri, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarına bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.

Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Ancak toplam inşaat alanı iki bin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oy birliği ile verecekleri karar üzerine yapılır. Bu konuda yapılacak ortak işlerin giderleri arsa payı oranına göre ödenir.

Lüks masraflar: Yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa ya da ana gayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmuyorsa, bunlardan faydalanmak istemeyen kat maliki, gidere katılmak zorunda değildir. Bu gibi yenilik ve ilavelerin giderini, onların yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri öderler. Bununla beraber, başlangıçta giderlere katılmayan kat maliki veya onun külli veya cüzi halefleri yenilik ve ilavelerin yapılması ve korunması giderlerine sonradan, kendi arsa payları oranında katılırlarsa, yapılan lüks yenilik veya ilaveden faydalanma hakkını kazanırlar.

Bağımsız bölüm ilavesi: Ana gayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında KMK. 24 üncü maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilavesi için kat malikleri kurulunun buna oy birliğiyle karar vermesi gerekir.

Ana gayrimenkulün bu inşaattan sonra alacağı duruma göre, yapılan yeni ilaveler de dahil olmak üzere bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının, usulüne göre yeniden ve oy birliğiyle tespit edilmesi şarttır.

İlave edilecek yeni bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı üzerinde, tapu memuru huzurunda yapılacak resmi senetle, kat irtifakı kurularak bunun, ana gayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin kat mülkiyeti kütüğündeki irtifaklar hanesine tescil edilmesi ve ana gayrimenkulün kapanan eski kütük sayfasıyla bağlantı sağlanması gerekir.

Bu nitelikteki ilave ve genişletmelere muvafakat etmekle beraber kendisi katılmak istemeyen kat maliklerinin arsa paylarından, bu ilaveler sebebiyle azalan kısmın, ilaveyi yaptıranların bağımsız bölümlerine tahsisini kabul ettikleri, resmi senette belirtilir.

Bu takdirde, yeni bağımsız bölümün yapılmasına katılmayan kat maliklerinin arsa paylarından yeni tahsis sebebiyle azalan kısmın bedeli kendilerine ödenmek şartıyla, yeni yapılan bağımsız bölüm, kat irtifakı kurulmasına dair olan eski resmi senet gereğince kat mülkiyetine çevrilerek onu yaptıranın mülkü veya yaptıranların ortak mülkü olur ve kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına yeni malik veya malikler adına tescil edilir.

Ana gayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolması gibi temliki tasarruflar veya ana yapının dış duvarlarının, çatı-damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oy birliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir. 

İŞLETME PROJESİ

 Örnek İşletme Projesi

İŞLETME PROJESİİşletme Projesi Kat Mülkiyeti Birliğinin Bütçesi’dir.

Kat Malikleri Kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa yönetici (veya Yönetim Kurulu) gecikmeksizin bir işletme projesi yapar. (KMK.. Md.37)

 Bu projede özellikle aşağıdaki konular gösterilir.

 Anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları :

 Giderler genellikle şunlardır.

 Yıllık yakıt gideri,
 Yıllık kapıcı,kaloriferci,bekçi,bahçıvan giderleri ve bunların Sosyal Sigortalar Primlerinin yıllık tutarı.

 Anagayrimenkulün ortak yerlerinin ve tesislerinin yıllık bakımı, korunma ve işletme giderleri.
 Ana gayrimenkul sigortalı ise yıllık sigorta primi,
 Kat malikleri kurulunca kararlaştırılmış işler için yıllık giderler.
 Beklenmedik ve acil işler giderleri.
 Tüm giderler her kat malikine KMK. Md.20 deki esaslara göre düşecek tahmini miktar.
Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin KMK. Md.20 deki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı.

 KMK. Md. 20 ye göre Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça,
 Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak,
 Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi giderleri ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payları oranında katılmakla yükümlüdür.

İşletme Projesi aşağıdaki örneğe göre hazırlanır.

 İŞLETME PROJESİ

…………..İli,……………ilçesi………………mahallesi…………..sokaktaki……..kapı nolu ………….apartmana ait İşletme Projesidir.

A-GİDERLER

 1- Yıllık yakıt gideri olarak………………TL.nın harcanacağı tahmin ve tespit edilmiştir.
 2- Kapıcı ve kaloriferci ücreti aylık ………TL olup,yıllık kesin olarak ………TL.dir.
 3- Sosyal Sigortalar primi yıllık kesin olarak ………………..TL.dir.
 4- Anagayrimenkulün sigorta priminin yıllık kesin tatarı ………………TL.dir.
 5- Anagayrimenkulün ortak yerlerinin ve tesislerinin bakım, korunma, onarım ve işletme giderleri yıllık tahmini …………………..TL.dir.
 6- Kat Malikleri Kurulu kararı gereğince bahçenin ıslahı, tanzimi ve bakımı için görevlendirilecek bahçıvan için ödenecek aylık ……………TL.dır. Sigorta primide dahil olmak üzere yıllık tahmini ………………TL.dir.
 7- Eskiyen posta kutuları, kapı zilleri merdiven otomatiklerinin yenilenmesi için harcanacak miktar tahmini …………….TL.dir.
 8- Yıllık PTT, Noter ve mahkeme masrafları tahmini ………….TL.dir.
 9- Beklenmedik ve acil işler için tahmini ……………..TL.dir.
 10- Böylece ana gayrimenkulün yıllık masrafı ………………….tahmini TL.dir.

B-GELİRLER

 1- Bağımsız bölüm maliklerinin arsa paylarına göre ödeyecekleri aylık yakıt ücretleri aşagıda gösterilmiştir.
Bu miktarlar, katılma paylarına göre kesindir. Ancak,yakıt harcamaları dikkate alınarak ayrıca ilaveler yapılabilecektir.

 Bağımsız Ödeyeceği
 Bölüm No. Nev’i Maliki Miktar TL.

 1 Dükkan ……………….. ……………

 2 Konut ………………. ……………

 2- Her kat maliki ; kapıcı ve kaloriferci olarak ayda ……………TL.ödeyecektir.

 Her dükkan maliki, kapıcı ve kaloriferci ücreti olarak ayda ………….TL.ödeyecektir.
 Her kat ve dükkan maliki bahçıvan ücreti olarak bir kereye mahsus olmak üzere……….TL.ödeyecektir.

 3- Anagayrimenkulün ortak yerlerinin bakımı, korunma ve onarım giderleriyle ve tüm sigorta primleri için her bağımsız bölüm malikinden arsa payları esas alınarak ayda aşağıda gösterilen miktarda avans alınacaktır.

 Bağımsız Bölüm No. Nev’i Maliki Ödeyeceği Miktar TL.

 1 Dükkan ……………… ……………..

 2 Konut ……………… ……………..

 4-Eskiyen posta kutuları, kapı zilleri ve merdiven otomatiklerinin yenilenmesi için, konut maliklerinden eşit olarak ve bir defaya mahsus olmak üzere ……..TL.alınacaktır. Kendilerini ilgilendirmediği için dükkan malikleri bu giderlere katılmayacaktır.
 5- PTT, Noter ve mahkeme giderleri için, her kat malikinden bir kereye mahsus olmak üzere ………TL.alınacaktır.
6- Beklenmedik ve acil işler için, arsa payları esas alınarak her kat maliklerinden ayda …….TL.alınacaktır.
 7- Böylece, yıllık gider miktarı …………..TL.; yıllık gelir miktarı……………TL.olacak ve gelirlerimiz, giderleri tamamen karşılayacaktır.
 8- Artan gelir olursa, gelecek yıla gelir olarak devredilecektir.
9- Tahminlerimiz üstünde masraf yapılması gerektiğinde veya fiyatlarda beklenmedik artışlar olduğunda, Kat Malikleri Kurulu’nun vereceği karara göre ek taleplerde bulunulacaktır.
 10- Yönetici her bağımsız bölüm malikinden, sonuç olarak, her ay ödemesi gereken miktarı avans olarak tahsil edecek ve karşılığında tahsilat makbuzu verecektir. Kesin hesap yıl sonunda yapılacaktır.
 11-Bu İşletme Projesi ../…/2011 tarihinde yönetici (veya Yönetim Kurulu) tarafından düzenlenmiş olup, bütün kat maliklerine ayrı ayrı tebliğ edilecektir.
 12- Bu İşletme Projesine itirazı olanların tebliğinden itibaren 7 gün içinde Kat Malikleri Kurulu’na başvurması gerekmektedir.
13- Bu İşletme Projesi itiraz olunmazsa 7 gün sonra itiraz olunmuşsa Kat Malikleri Kurulu’nun karar tarihinden itibaren kesinleşmiş olacaktır.
 Bütün kat maliklerinin bilgilerine saygılarımla sunulur. ../../2011

Yönetici
 Adı,Soyadı yazılıp imzalanır.
 İşletme Projesi Yönetim Kurulu tarafından hazırlanmışsa Yönetici ibaresi yerine aşağıdaki ibareler yazılır.

 Başkan Üye Üye
 Ad,soyad,imza Ad soyad,imza Ad,Soyad,imza

Kayyum nasıl atanır?

Kayyum nasıl atanır?

Kayyım olarak da ifade edilen "Kayyum", mahkeme tarafından bazı durumların meydana gelmesi ile atanıyor. Kayyum olarak atanan kimseler, veyaset makamının kendisine verdiği yetki ve görevler dahilinde çalışıyor.

Türk Medeni Kanununda detaylı açıklamasına yer verilen kayyum nasıl atanır, kayyumun atanabilmesi için hangi durumların meydana gelmesi gerekiyor? Merak ediyorsanız hemen yanıtlayalım.

Kayyum, uzun bir süre haber alınamayan birinden geriye kalan malların hiç bir kimse tarafından yönetilmediği takdirde, söz konusu malların yönetimi için atanabiliyor. Ayrıca mal sahibi malını doğrudan doğruya yönetemiyorsa ve vekil atayamıyor ise, vasi tayinine gerek görülmüyorsa; kimsesi yoksa hastaneye veya bakım evine yattığı süre içerisinde kendisinin mal varlığının yönetilmesi için de kayyum ataması yapılabiliyor.

Kayyum ataması ile ilgili Kanunda belirtilen diğer hükümler ise şu şekilde sıralanıyor.

Mal varlığına sahip kişinin ölümü halinde;

* Ölüme bağlı durumlarda; mirasçıların dağınık hallerde oluşu, adresleri belli olmayan, sağ olup olmadığı bilinmeyen veraset ilamı çıkarılana kadar veya kanuni mirasçıları belli olana kadar mal varlığının yönetiminin yapılması,

* Ölüme bağlı durumlarda; Mirasçılar arasında doğmamış ceninin bulunması halinde, ceninin sağ veya ölü olarak doğup doğmayacağı bilinmediğinden ceninin doğumuna kadar mal varlığının yönetiminin yapılması,

Özel veya tüzel ortaklıklarda bazı noksanların bulunması, yönetim kurullarının görevden alınması, Genel kurul toplantılarının yapılamaması, yeni yönetim seçilememesi veya seçilmiş yönetim iptal edilmiş olması hallerinde mal varlığının yönetiminin yapılması,

Belli bir iş için toplumun genel menfaati için toplanan yardımların, harcama koşul ve şartlarının belli olmasına kadar mal varlığın yönetiminin yapılması için kayyum tayin ediliyor.

Işıl Seren KESKİN/Emlakkulisi.com