Apartman Görevlisinin Kıdem Tazminatını Kamu Konutu Oturanı mı Yoksa Malik mi Ödeyecek?

Yazar: Tayfun ŞAHİN*

I- GİRİŞ

Yaygın olarak “Kapıcı” adıyla bilinen ve apartman ve site yaşamının yaygınlaşmasıyla güvenlik, gözetim, temizlik, teknik işler ve bahçe bakımı gibi birçok farklı hizmeti kapsayan faaliyeti yerine getiren apartman görevlileri, yaşamımızın ayrılmaz parçası haline gelmiştir. Her gün karşılaştığımız ve yaşantımızı kolaylaştıran bu görevlilerin çalışma şekli ve maliyetinin paylaşılması kadar, işten çıkarılması durumunda ödenecek olan kıdem tazminatının kimler tarafından karşılanacağı da önemli bir sorundur.

Bu makalede apartman görevlisi olarak adlandırdığımız bu kişilerin çalışma şekli, mali yüklerinin paylaşılması yöntemi, bu kişilerin işten çıkarılması durumunda ödenecek kıdem tazminatının nasıl karşılanacağı hususları iş hukuku ve kat mülkiyeti hukuku yönünden incelenecektir. Ayrıca kat mülkiyetine tabi apartman ya da sitede kamu konutu da bulunmaktaysa, bu konuta isabet eden gider payı ve kıdem tazminatının konutta oturan tarafından mı yoksa malik olan kamu kurumu tarafından mı ödeneceği konusu tartışılarak bir çözüm önerisi olarak apartman ve sitelerde “kıdem tazminatı fonu” oluşturulması değerlendirilecektir.

II- KAT MÜLKİYETİNDE YÖNETİM, GİDERLERİN PAYLAŞIMI VE İSTİHDAM

A- KAT MÜLKİYETİNDE YÖNETİM VE GİDERLERE KATILMA

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi apartman ve sitelerde kat malikleri kurulu tarafından seçilen kişiye yönetici denir. Bu kişi, aynı zamanda işveren vekili olarak hareket eder. Kat mülkiyetine tabi yerlerde ortaya çıkan ortak giderlerin nasıl paylaşılacağı ise, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesinde sayılmak suretiyle belirtilmiştir. Kanun’a göre kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:

- Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak,

- Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.

Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerinde kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

Kat malikinin payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.

Buna göre, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi hükmüne göre yönetim planında veya kat malikleri kurulunca verilmiş bir kararda başka türlü bir hüküm bulunmadıkça kat maliklerinden her biri, kapıcı giderlerinden (ücret, sigorta pirimi, kıdem tazminatı vs.) diğer kat malikleriyle birlikte eşit olarak sorumludur(1).

B- KAT MÜLKİYETİNDE İSTİHDAM

Yukarıda sayılan işler yöneticinin kat maliklerine karşı olan yükümlülükleri ve sorumlulukları ile sınırlı olup kat mülkiyeti kanununda, yöneticinin emrinde istihdam edeceği personele ilişkin hiçbir belirleme yapılmamıştır. Konutlarda yöneticinin istihdam edeceği personeli sevk ve idare etmesiyle ilgili düzenleme Konut Kapıcıları Yönetmeliği’nde yer almaktadır. Yönetmeliğin 3. maddesinde kapıcı, ana taşınmazın bakımı, korunması, küçük çaptaki onarımı, ortak yerlerin ve döşemelerin bakımı, temizliği, bağımsız bölümlerde oturanların çarşı işlerinin görülmesi, güvenliklerinin sağlanması, kaloriferin yakılması ve bahçenin düzenlenmesi ve bakımı ve benzeri hizmetleri gören kişi olarak tanımlanmıştır. Apartman ve sitelerde işveren; konutun maliki veya ortakları, yönetici ise işveren vekilidir. Kapıcının işyeri ise çalıştığı konut ile bağımsız bölüm, ortak yerler, eklenti ve tesislerin tümüdür. Aynı Yönetmeliğin 4. maddesine göre apartman veya site yöneticisi, İş Kanunu ve bu Kanun’a dayanılarak çıkarılan Yönetmelik hükümlerinin uygulanmasında ve yargı uyuşmazlıklarında işverenin temsilcisidir. Yönetici, kapıcının çalışmasını sevk ve idare etmekle yetkili ve görevlidir.

III- KAT MÜLKİYETİNDE KIDEM TAZMİNATI

Kıdem Tazminatı; işçinin iş sözleşmesinin sona eriş biçimine bağlı olarak ve işçinin çalıştığı süre dikkate alınarak ücret tutarına göre ödenen kıdem tazminatı “İş Hukukuna has, işçinin işini kaybetme olgusuna dayalı, kıdem esası üzerine kurulu özel bir tazminat türü” şeklinde tanımlanabilir.

A- KIDEM TAZMİNATI ÖDENECEK DURUMLAR

İşyerinde en az 1 yıl çalışmış olan işçilerin kıdem tazminatına hak kazanması için iş sözleşmesinin aşağıdaki nedenlerden birisi ile sona ermesi gereklidir.

1- İşçinin işveren tarafından İş Kanunu’nun 25/II. maddesinde gösterilen nedenler olmaksızın işten çıkarılması.

2- İşçinin İş Kanunu’nun, 24. maddesi uyarınca işi bırakması.

3- İşçinin muvazzaf askerlik hizmeti nedeniyle işten ayrılması.

4- İşçinin yaşlılık, emeklilik veya malûllük aylığı yahut toptan ödeme almak amacıyla işten ayrılması.

5- Kadın işçinin evlendiği tarihten itibaren bir yıl içerisinde kendi arzusu ile işten ayrılması.

6- İşçinin ölümü.

Görüldüğü üzere işçinin işten ayrılırken kıdem tazminatı alabilmesi için geçerli veya haklı nedenle fesih hakkının oluşması gerekir. Bunun dışında işten kendi rızasıyla ayrılan diğer tabirle istifa eden işçiye kıdem tazminatı ödenmez. Ancak istifa dilekçesinin baskıyla alınması, boş kağıda imza atılarak istifa edilmesi ya da istifa dilekçesinden sonra çalışmaya devam eden işçinin dilekçesinin işveren tarafından ileri bir tarihte işleme konması gibi durumlarda istifa edilmesine rağmen kıdem tazminatı hakkı doğar.

B- KAT MÜLKİYETİNDE KIDEM TAZMİNATI SORUMLULUĞU

1- Kat Malikinin Sorumluluğu

Kıdem tazminatı işveren tarafından ödenir. Kat Mülkiyeti Kanunu gereği apartman ve sitelerde işveren; konutun maliki veya ortaklarıdır. Apartman ve sitelerde çalıştırılan kişilerin işten ayrılmalarında ödenmesi gereken kıdem tazminatı, kıdem tazminatının ödenmesi gereken tarihteki kat malikleri tarafından ödenir.

Bu konuda verilmiş bir Yargıtay Kararı’nda kapıcı giderlerine tüm maliklerin eşit olarak katılması gerektiği, bu katılım sorumluluğunun borcun yasal olarak ödenmesi gereken tarihte malik olan kişiye ait olduğu, 1475 sayılı İş Kanunu’nun 14/2. maddesi gereğince işyerinin devri sebebiyle başka bir işverene geçmesi halinde işçinin kıdeminin değişik işverenlerde geçen hizmet sürelerinin toplamı üzerinden hesaplanacağı, her ne kadar daha önceki işveren (kat maliki) işçinin çalıştığı süre ve devir sırasında işçinin aldığı ücretle sorumlu ise de, son işverenin (kat maliki) tüm süreden sorumlu olduğu, ancak önceki işverenlere sorumlulukları oranında, rücu edebileceği hükme bağlanmıştır(2).

Öteden beri kat maliki olanlarla yeni kat maliki olanlar arasında kıdem tazminatı bakımından yasal olarak bir fark bulunmamakla birlikte, konutu henüz satın almış olan ve kıdem tazminatıyla karşılaşan kat maliki bakımından rahatsızlık veren bir uygulama olduğu açıktır. Ancak, konutu satın alan kişi, konutun tüm mali yükümlülüğünü de devralmış olmaktadır.

2- Kiracının Sorumluluğu

Apartman ve sitelerde kiracılar işveren değildir ve kiracılar işveren olan kat malikinin mali yükümlülüklerinden sorumlu değildirler. Ancak kat malikinin mali yükümlülüklerinden kira miktarı ise sınırlı olarak sorumlu tutulabilirler. Bu sorumluluk da bir yargı organı tarafından verilmiş karara dayanmalıdır. Kiracılar, kat malikinin ödemediği ve yargısal bir karar nedeniyle ödemek zorunda kaldıkları tutarı kira borcundan düşerler.

Olayı somutlamak bakımından bir örnekle açıklarsak; 30 yıllık bir apartman dairesinin maliki sahibi olduğu taşınmazı düzenli olarak kiraya vermektedir.  Son kiracısı ile bir ay önce kira sözleşmesi akdetmiştir. Bir ay sonra ise Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre olağanüstü toplanan apartman kat malikleri genel kurulunda 20 yıldır apartman görevlisi (kapıcı) olarak görev yapan kişinin iş akdinin sona erdirilmesine karar verilmiştir.  Böyle bir durumda, apartman görevlisine ödenecek tazminatın kiracıdan istenmesi ne kadar hukuki ve hakkani olur?  İşte bu somut örnekten de görüleceği ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nun malike yüklediği yükümlülükler gereği kapıcı (çalışan) kıdem tazminatından her zaman işveren sorumludur.

Yargıtay’ın yerleşik hale gelen kararlarında da, kıdem tazminatı türünden giderlerin işverene ait olduğu, apartmanlarda da Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca işverenin kat malikleri hükme bağlanmıştır.  Ayrıca, 6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun 302. maddesine göre, kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya Kanun’da öngörülmemiş ise, kiraya veren katlanır. Bu hükme uygun olarak kira sözleşmelerinde genellikle aidatın kiracı tarafından ödeneceği kararlaştırılmaktadır. Ancak, aidat ödeme yükümlülüğü kiracıya kıdem tazminatı ödeme yükümlülüğü yüklemez.

3- Yöneticinin Sorumluluğu

Kat Mülkiyeti Yasası’nın 35. maddesinde yöneticinin görevleri arasında, ana gayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesine veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması da sayılmıştır. Bu kapsamda işten çıkarılanlarla ilgili olarak kıdem tazminatı ödemelerinden yöneticinin sorumlu tutulmasına olanak yoktur. Yöneticinin sorumluluğu, feshi ihbar etmemesi nedeniyle ödenen ihbar tazminatı ile eğer kusuru varsa kıdem tazminatının geç ödenmesi nedeniyle tahakkuk eden faizle sınırlıdır(3).

C- KAMUYA AİT KAT MÜLKİYETİNE TABİ KONUTTAN KAYNAKLANAN KIDEM TAZMİNATI SORUMLULUĞU

Kat mülkiyetine tabi apartman ve sitelerde çalıştırılan kişilerin işten çıkmaları sonucu doğan kıdem tazminatı yükümlülüğü bakımından kat maliki, kiracı ve yöneticinin sorumluluklarını yukarıda açıklamaya çalıştık. Ayrıca açıklığa kavuşmasında yarar gördüğümüz bir başka husus da kat mülkiyetine tabi kamu konutunun (lojman olarak da bilinen) kıdem tazminatı karşısındaki durumudur.

2946 sayılı Kamu Konutları Kanunu’nda istihdam edilen personele ilişkin giderler konusunda bir düzenleme bulunmamaktadır. Kamu Konutları Yönetmeliği’nin “Aylık Kira Bedelinin Tespit ve Tahsili” başlıklı 23. maddesinde konutların aylık kira bedelleri personelin aylık veya ücretinden peşin olarak ve bordro üzerinden kesilmek suretiyle tahsil edilerek genel bütçeye dahil kurum ve kuruluşlarda Hazine’ye ve diğerlerinde ise kendi bütçelerine irat kaydedileceği, Yönetmeliğin 28. maddesinde ise, konutlarda istihdam edilen kapıcı, bahçıvan, kaloriferci, elektrikçi ve benzerleri ile çeşitli ihtiyaçların karşılanması için gerekli olan giderler konut tahsis edilenler tarafından karşılanacağı düzenlemesi bulunmaktadır.

Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerini gözardı ederek Kamu Konutları Yönetmeliği’ne göre gerçekleşecek bir uygulamanın nasıl şekilleneceğini bir örnekle açıklamaya çalışalım. Kat mülkiyetine tabi 30 daireden oluşan bir binada kamuya ait 3 konut bulunduğunu düşünelim. Binadaki birinci konutun 10 yıldır aynı kamu görevlisine tahsisli olduğunu, ikinci konutun 15 yıldır oturan kamu görevlisi taşındığı için 3 aydır boş olduğunu, üçüncü konutun ise 1 ay önce tahsis edildiğini ancak adına tahsis edilen kamu görevlisinin geçici görevle başka bir ilde görevli olduğu için tahsise rağmen henüz taşınamadığını varsayalım. Bu sırada Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre olağanüstü toplanan apartman kat malikleri genel kurulunda 20 yıldır apartman görevlisi (kapıcı) olarak görev yapan kişinin iş akdinin sona erdirilmesine karar verilmiş olsun. Böyle bir durumda Yönetmeliğe göre, boş durumda olan konuta isabet eden kıdem tazminatı kimseden istenemeyeceği ve ilgili kamu kurumu tarafından ödeneceği gayet açıktır. Sorun, tahsisli konuta isabet eden kıdem tazminatı tutarını kimin ödeyeceği konusunda ortaya çıkmaktadır. Yönetmeliğe göre karar vererek tahsisli konuta isabet eden kıdem tazminatını oturmakta olan kamu görevlisinin ödemesi yönünde yapılacak uygulamanın sonucunda, henüz konuta oturamamış olan kamu görevlisinden bu ödemeyi yapmasını istemek gerekecektir. Yönetmelikte yer alan düzenlemenin kıdem tazminatı yönünden uygulanmak istenmesi açıkça görülen bu adaletsizliklere neden olacaktır. Bu nedenle yönetmelikte yer alan düzenlemenin görevli personele yapılacak aylık ödemeler şeklinde anlaşılması, kıdem tazminatı gibi kat malikinin sorumlu olduğu giderler bakımından uygulanmaması gerektiği anlaşılmaktadır.

Kanaatimize göre Kat Mülkiyeti Kanunu’nun malike yüklediği kıdem tazminatı yükümlülüğü Kamu Konutları Yönetmeliği gerekçe gösterilerek konutta oturana yüklenemez. Zaten Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesinde yer alan “yönetim planında veya kat malikleri kurulunca verilmiş bir kararda başka türlü bir hüküm bulunmadıkça kat maliklerinden her birinin kapıcı giderlerinden (ücret, sigorta pirimi, kıdem tazminatı vs.) diğer kat malikleriyle birlikte eşit olarak sorumlu olduğu” hükmüne aykırı bir düzenleme Kamu Konutları Kanunu’nda bulunmamaktadır. Konutlarda istihdam edilenlere ilişkin giderlerin konut tahsis edilenler tarafından karşılanacağı düzenlemesi Kamu Konutları Kanunu’nda değil, yönetmelikte yer almaktadır. İşten çıkarılan çalışana ilişkin kıdem tazminatını ödeyecek olan apartman ya da site yönetimi, konut başına hesaplayacağı tutarı Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince kat maliklerinden talep etmelidir. Kat maliki olan kamu kurumunun payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, adına yapılan tahsis nedeniyle devamlı bir şekilde faydalanmakta olan kamu görevlisi de müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, tahsis nedeniyle konutta oturmakta olan kamu görevlisinin sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır.

Yargıtay’ın yerleşik hale gelen kararlarında da, kıdem tazminatı türünden giderlerin işverene ait olduğu, apartmanlarda da Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca işverenin kat malikleri olduğu hükme bağlanmıştır. Yargıtay bir kararında mülkiyeti hazineye ait olan davalı askeri lojman konut kapıcılığı işyerinde işçilik alacaklarının davalı Milli Savunma Bakanlığı’ndan talep edilmesi gerektiğine hükmetmiştir(4). Bu karar da kanaatimizi doğrular niteliktedir.

D- KIDEM TAZMİNATI FONU

Kat mülkiyetine tabi yerlerde ortak giderlerden kat maliklerinin sorumlu olduğu, bu sorumluluğun bazı giderler için eşit, bazıları için ise arsa payı ölçüsünde olduğu Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesinde belirtilmiştir. Kanun’a göre kat maliklerinin ödemekle yükümlü olduğu bu giderler, yönetici tarafından hazırlanan işletme projesine göre hesaplanan aidat olarak tahakkuk ettirilmekte ve günlük yaşamda kat maliklerinden değil, konutta oturanlardan tahsil edilmektedir. Konutlara ilişkin kira sözleşmelerinin neredeyse tümünde aidatın kiracı tarafından ödeneceğine ilişkin bir madde yer almaktadır. Bu sözleşme maddesi kat malikinin sorumluluğunu ortadan kaldırmamakta, kiracı tarafından ödenmeyen aidat kat malikinden tahsil edilmektedir.

Yönetici tarafından hazırlanan işletme projelerinde yıl boyunca karşılaşılması beklenen giderler tahmin edilerek yaklaşık bir tutar belirlenmektedir. Bir gider unsuru olarak personel maliyeti, asgari ücretten düşük olmamak üzere önceden belli olduğuna göre, personel maliyeti ölçü alınarak yılda bir maaş tutarında olmak üzere ileride karşılaşılabilecek olan kıdem tazminatına karşılık olacak şekilde bir “kıdem tazminatı fonu” oluşturulması ve bu tutarın işletme projesi içerisinde yer alması mümkündür ve bazı apartman ya da site yönetimlerinde bu yöntem uygulanmaktadır.

Oluşturulacak fon ile, çalışmasına son verilen personelin kıdem tazminatı çalıştığı süre boyunca ve verdiği hizmetten yararlananlar tarafından önceden ödenmiş olacak, ödeme tarihinde toplu ödeme sıkıntısı yaşanmayacak, ödeme tarihinde konutta oturmayan ancak önceden uzun süre boyunca oturmuş olan mal sahibinin de kıdem tazminatı ödemesi sağlanmış olacaktır. Aidatın ve fonun kiracı tarafından ödeneceği kira sözleşmesinde kararlaştırılmış ise kıdem tazminatı, oturduğu süre boyunca kiracı tarafından fona aktarılmış olur. Kamu konutunda oturanlar bakımından da kiracıyla aynı durum söz konusu olacaktır.

IV- SONUÇ

Kıdem tazminatı işveren tarafından ödenir ve Kat Mülkiyeti Kanunu gereği kat maliki işverendir. Kıdem tazminatını ödeme tarihindeki kat maliki öder. Kıdem tazminatını kat maliki ödemez ise kiracının sorumluluğu kira miktarı ise sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.

Kamu kurumlarına ait (lojman olarak bilinen) konutlarda anataşınmaz maliki, ilgili kamu idaresidir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi hükmüne göre kapıcı giderlerinden (ücret, sigorta pirimi, kıdem tazminatı vs.) kamu idaresi de malik sıfatıyla diğer kat malikleriyle birlikte eşit olarak sorumludur. Kamu Konutları Yönetmeliği’nde konutlarda istihdam edilen kapıcı, bahçıvan, kaloriferci, elektrikçi ve benzerleri ile çeşitli ihtiyaçların karşılanması için gerekli olan giderler konut tahsis edilenler tarafından karşılanacağı düzenlemesi bulunmaktadır. Bu düzenlemenin kıdem tazminatı yönünden uygulanmak istenmesi açıkça görülen bu adaletsizliklere neden olacaktır. Bu nedenle yönetmelikte yer alan düzenlemenin görevli personele yapılacak aylık ödemeler şeklinde anlaşılması, kıdem tazminatı gibi kat malikinin sorumlu olduğu giderler bakımından uygulanmaması gerekir. Kanaatimize göre Kat Mülkiyeti Kanunu’nun malike yüklediği kıdem tazminatı yükümlülüğü Kamu Konutları Yönetmeliği gerekçe gösterilerek konutta oturana yüklenemez. İşten çıkarılan çalışana ilişkin kıdem tazminatını ödeyecek olan apartman ya da site yönetimi, konut başına hesaplayacağı tutarı Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince kat maliklerinden talep etmelidir.

Apartman ya da site yönetimleri tarafından oluşturulacak “kıdem tazminatı fonu” ödenmesi gereken kıdem tazminatının kimler tarafından ödeneceği sorununu ortadan kaldıracaktır. Her ay yapılacak küçük ödemelerle oluşturulacak fon ile, kıdem tazminatı tutarı ödenmesi gereken tarihten çok önce, çalışanın hizmet verdiği her ay boyunca hizmet alanlar tarafından aidat ödemesi içinde ödenmiş ve bir fon hesabında toplanmış olacaktır.

*           Vergi Başmüfettişi (E. Maliye Başmüfettişi)

(·)         Bu yazıda yer alan görüşler tümüyle yazarına ait olup, hiçbir biçimde yazarın görev yaptığı Kurum’un görüşü olarak değerlendirilemez.

(1)         Yrg. 8. HD.’nin, 25.12.2012 tarih ve E. 2012/12091, K. 2012/13115 sayılı Kararı; Yrg. 12. HD.’nin, 04.11.2013 tarih ve E. 2013/27146, K. 2013/34631 sayılı Kararı.

(2)         Yrg. HGK’nın 03.10.2001 tarih ve E. 2001/18642, K. 2001/662 sayılı ve Kararı.

(3)         Yrg. 18. HD.’nin 14.06.1999 tarih ve E. 1999/6605, K. 1999/7625 sayılı Kararı.

(4)         Yrg. 9. HD.’nin, 03.03.2005 tarih ve E. 2004/16611, K. 2005/6799 sayılı Kararı.

Yazarlar : 'TAYFUN ŞAHİN'