APARTMAN/SİTE YÖNETİMİNE KAYYUM ATANMASI TALEBİ

APARTMAN/SİTE YÖNETİMİNE KAYYUM ATANMASI TALEBİ

...........................SULH HUKUK MAHKEMESİ HAKİMLİĞİNE,


DAVACI : (Adı Soyadı,Adresi)

DAVALI : Hasımsız.

KONUSU : Anagayrimenkulümüze yönetici atanması.

OLAY : ...............ili..............ilçesi ................ mahallesi .............. caddesi ............. sokakta ........... ada ........... parselde bulunan ...... kapı numaralı anagayrimenkulün paydaşıyım.
Kat malikleri kurulunca yönetici seçimi konusunda anlaşma sağlanamadığından, yönetici seçilememiştir.Sözkonusu yöneticinin mahkemenizce atanması hususunda dava açılmış bulunmaktadır.

HUKUKİ DAYANAK: Kat mülkiyeti kanunu Md.33,34 ve ilgili mevzuat.

DELİLLER : Tapu sicil kaydı,yönetim planı ve diğer deliller.

SONUÇ VE İSTEK : Paydaşı bulunduğum anagayrimenkule kat
malikleri arasından veya dışarıdan bir yönetici atanmasını arz ve talep
ederim.   (Tarih...../...../.......) 

Davacı(Adı-Soyadı,İmza)

ASANSÖR BAKIM SÖZLEŞMESİ ÖRNEĞİ

ASANSÖR BAKIM SÖZLEŞMESİ ÖRNEĞİ

Asansör Bakım Sözleşmesi

ASANSÖR BAKIM SÖZLEŞMESİ

İşbu sözleşme bir taraftan......................adresinde mukim ................(aptmanı/sitesi) ile .................adresinde mukim ................şirketi arasında akdolunmuştur.Taraflar sözleşmede kısaca yüklenici ve işveren olarak anılacaklardır.


1-Sanayi ve Ticaret Bakanlığından veya Bakanlığın yetkili kıldığı merciden alınmış olan asansör bakım firması belgesi örneği sözleşme ekinde olacaktır.


2-Yüklenici çalıştırdıkları mühendisler için kendi firmaları adına çıkartılmış olan "Serbest mühendislik ve müşavirlik belgesi" ile "Büro tescil belgesi"örneği sözleşme ekinde olacaktır.


3-Bakımı ..............................................tarafından yapılan ..............marka ve imal yılı........... olan asansörümüz bakımcı firmanın ........yıllık garanti kapsamı içerisindedir.


4-Yüklenici firma garanti kapsamı ve garanti süresi dışında meydana gelebilecek bütün onarımlarda orjinal yedek parça kullanılacaktır.


5-Garanti kapsamı ve garanti süresi dışındaki bakım süresince arızaların giderilmesi,parça değiştirilmemesi halinde ücretsiz olacaktır.


6-Garanti süresi dışında parça değiştirilmesi gerektiğinde parça işçiliği ile birlikte ücrete tabi olacaktır.


7-Orjinal yedek parçalar yüklenici firma olan.................................................nin stoğunda
yeterli miktarda bulundurulacaktır.

8-Yüklenici firma olan.........................................................asansörü tesis eden asansör firmasıyla irtibat kurarak stokdaki yedek parçaları bitmeden gerekli önlemi alacaktır.


9-Yüklenici firma olan.......................................................sözleşme yaptığımız yıl içerisinde .........ayda bir periyodik bakım yapacaktır.


10-Yüklenici firma arıza ihbarı halinde engeç .........(saat/gün) içerisinde gerekli müdahaleyi
yapacaktır.


11-Asansörümüzün özelliğine göre farklılık arzedecek hususları yüklenici firma yazılı olarak apartman yönetimine verecek ve yönetim bu bilgileri kullanıcıların görebilecekleri bir yere asacaktır.


12-Binamızın bağlı bulunduğu.......................... belediyesinden asansörümüzün emniyet ve
işletme yönünden işletilmesine engel bulunmadığını belirten ve sorumluluğunu taşıyan bir rapor alınacaktır.Bu raporun tanzim ettirilmesinin takibinden bina yöneticisi ve bakımını yapan firma müştereken sorumlu olacaktır.

Oniki(12) maddeyi içeren bu mukavele / / 2006 tarihinde
iki(2) nüsha olarak tanzim olunmuş ve taraflarca imzalanmıştır.
........................Apartmanı Yöneticisi Yüklenici firma.............................
kaşe, isim, imza, kaşe, isim, imza

Dışardan Yönetici Atama Sözleşme Örneği

Dışardan Yönetici Atama Sözleşme Örneği

YÖNETİCİ SÖZLEŞMESİ

TARAFLAR:
İŞVEREN : …………………………….Bağımsız Kat Malikleri / İşyeri Malikleri Adına
ADRESİ : ..............................................................................................Apartmanı/Sitesi

YÖNETİCİ : Kat malikleri adına seçilen yönetici …………………………………………...
ADRESİ : ……………………………………………………………………………………..
Tel           : ­ ..………………………………..   Fax:  …………………………………
KONUSU :

………………………..Kat maliklerinin ………………. Tarihli genel kurul toplantısında yöneticinin dışarıdan seçilmesine karar verilmiş ve yönetici seçimi için ……………...yetki verilmiştir. Kat malikleri kurulunun bu karar uyarınca , kat malikleri dışından, ücret karşılığında KMK ve bu sözleşme hükümleri çerçevesinde içerisinde ………………………Apartmanı / Sitesi yöneticiliğini ………………… tarafından yapılması, bu sözleşmenin konusunu oluşturur.
SÖZLEŞME TARİHİ VE SÜRESİ : 
İşbu Yöneticilik Sözleşmesi 1 (bir) yıl olup  ilgili mevzuat hükümleri uygulanmak üzeri …/…./ …..  ila …/…/ …..tarihleri arasında yönetim dönemini kapsamaktadır.
Bu sözleşme......................tarihinde aşağıdaki şartlarla üç nüsha olarak tanzim edilen sözleşme taraflarca okunarak kabul edilip imzalanmıştır.

ÜCRET:
Yöneticiye bu görevi nedeniyle, her ay …….. .TL (……………..) TL ücret ödeyecek olup, bu bedele noter,posta masrafları ilave edilecektir. Bu bedel kesinleşmiş işletme projesi gereği  kat maliklerinin ödeyeceği  aidatlara dahil etmek suretiyle her ayın üçüncü gününe kadar nakden tahsil edilecektir.
YÖNETİCİNİN YÜKÜMLÜLÜĞÜ:

1. Bu sözleşmenin imzalanmasına müteakip en geç 1 hafta içinde işletme projesini hazırlayıp kat maliklerine ulaştırmak. (Doğalgaz ücreti, fatura geldikçe toplanacağından bu gider işletme projesine dahil edilmemiştir.) .)  Kalorifer kazanı, bahçe bakımı ve havuz arıtma sistemlerinin bakım giderleri işletme projesine dahildir.
2. Doğalgaz faturası geldiğinde, arsa payına göre toplam bedel bölünerek , her daireye ödeyeceği bedelin bildirmesi ve banka hesabına bu bedelin yatırılmasının sağlanması.
3. Yönetici, ………………..apartman adına olan……………….bankasındaki …………… nolu hesabı denetçiyle birlikte çift imza ile kullanabilecektir. Her ayın ilk 10 (on) günü içerisinde ödenmeyen aidatlarla ilgili olarak, ödemeyen kat maliki veya kiracı hakkında icra takibi yapmaya yetkilidir. Gerek görürse ve sadece bu konu ile ilgili olmak üzere apartman yöneticisi olarak bir avukata vekalet verebilir.  Aylık % 10 faizi ile birlikte ödenmeyen aidatlar için icra takibi yapabilir. Ancak bu konu ile ilgili avukatlık ücretlerini ve icra masraflarını, borcunu ödemeyen kat malikine yansıtılır.
4. Apartman kapıcısının ücretinin , sigorta prim ve bildirgesinin, aksatılmadan ödenmesi için ücret bordrolarının tanzimi ve imzalatılması.
5. Apartmana ait gelen ortak yerlerin elektrik , su ve doğalgaz bedelinin bankaya verilecek otomatik ödeme talimatı ile ödenmesini sağlamak.
6. Yapılacak her türlü harcamanın belgeli olması hususuna itina göstermek.
7. Yapılacak harcamalarla ilgili olarak apartman denetçisinin isteği halinde endisine bilği vermek, denetçinin gerekli gördüğü zamanlarda yapacağı her türlü denetimde apartmanla ilğili hesap ve kayıtları hazır bulundurmak.
8. Denetçinin talep etmesi halinde en geç bir hafta içinde Kat Malikleri Kurulunu olağan üstü olarak toplantıya çağırmak.
9.  Apartman görevlisinin/lerinin vazifelerini en iyi şekilde yapması için gerekli önlemleri almak ve bu konudaki aksaklıkları en kısa zamanda denetçiye bildirmek.
10. Yönetim döneminin hitamında vakit geçirmeden Kat Malikleri Kurulunu Olağan Toplantıyı yapmak üzere toplantıya çağırmak.
11.  Kat Mülkiyeti Kanunundan doğan diğer yükümlülükler.

DİĞER HUSUSLAR :
……………………… yöneticiliği , yöneticilik yapacağı dönem için yetkili olmak üzere, ……………….. tarihli Kat malikleri toplantısında alınan karar gereği …………daire maliki ………….... denetçi olarak görev yapacaktır.
Yöneticinin sözleşme şartlarını yerine getirmemesi halinde , kat malikleri kanununun tek taraflı olarak sözleşmeyi fes etme yetkisi bulunmaktadır.
Bu sözleşmede belirtilen adresler tarafların yasal tebligat  adresleri olup , değişiklik halinde karşı tarafa yazılı olarak bildirilmesi gerekir. Aksi halde bu adreslere yapılan her türlü tebligatın gerekli olacağı taraflar kabul etmişlerdir. Bu sözleşmeden doğan ihtilaflar halinde, T.C. İstanbul ili ……………… Mahkeme ve icra daireleri yetkilidir.

Apartman Görevlisinin Kıdem Tazminatını Kamu Konutu Oturanı mı Yoksa Malik mi Ödeyecek?

Yazar: Tayfun ŞAHİN*

I- GİRİŞ

Yaygın olarak “Kapıcı” adıyla bilinen ve apartman ve site yaşamının yaygınlaşmasıyla güvenlik, gözetim, temizlik, teknik işler ve bahçe bakımı gibi birçok farklı hizmeti kapsayan faaliyeti yerine getiren apartman görevlileri, yaşamımızın ayrılmaz parçası haline gelmiştir. Her gün karşılaştığımız ve yaşantımızı kolaylaştıran bu görevlilerin çalışma şekli ve maliyetinin paylaşılması kadar, işten çıkarılması durumunda ödenecek olan kıdem tazminatının kimler tarafından karşılanacağı da önemli bir sorundur.

Bu makalede apartman görevlisi olarak adlandırdığımız bu kişilerin çalışma şekli, mali yüklerinin paylaşılması yöntemi, bu kişilerin işten çıkarılması durumunda ödenecek kıdem tazminatının nasıl karşılanacağı hususları iş hukuku ve kat mülkiyeti hukuku yönünden incelenecektir. Ayrıca kat mülkiyetine tabi apartman ya da sitede kamu konutu da bulunmaktaysa, bu konuta isabet eden gider payı ve kıdem tazminatının konutta oturan tarafından mı yoksa malik olan kamu kurumu tarafından mı ödeneceği konusu tartışılarak bir çözüm önerisi olarak apartman ve sitelerde “kıdem tazminatı fonu” oluşturulması değerlendirilecektir.

II- KAT MÜLKİYETİNDE YÖNETİM, GİDERLERİN PAYLAŞIMI VE İSTİHDAM

A- KAT MÜLKİYETİNDE YÖNETİM VE GİDERLERE KATILMA

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi apartman ve sitelerde kat malikleri kurulu tarafından seçilen kişiye yönetici denir. Bu kişi, aynı zamanda işveren vekili olarak hareket eder. Kat mülkiyetine tabi yerlerde ortaya çıkan ortak giderlerin nasıl paylaşılacağı ise, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesinde sayılmak suretiyle belirtilmiştir. Kanun’a göre kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:

- Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak,

- Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.

Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerinde kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

Kat malikinin payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.

Buna göre, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi hükmüne göre yönetim planında veya kat malikleri kurulunca verilmiş bir kararda başka türlü bir hüküm bulunmadıkça kat maliklerinden her biri, kapıcı giderlerinden (ücret, sigorta pirimi, kıdem tazminatı vs.) diğer kat malikleriyle birlikte eşit olarak sorumludur(1).

B- KAT MÜLKİYETİNDE İSTİHDAM

Yukarıda sayılan işler yöneticinin kat maliklerine karşı olan yükümlülükleri ve sorumlulukları ile sınırlı olup kat mülkiyeti kanununda, yöneticinin emrinde istihdam edeceği personele ilişkin hiçbir belirleme yapılmamıştır. Konutlarda yöneticinin istihdam edeceği personeli sevk ve idare etmesiyle ilgili düzenleme Konut Kapıcıları Yönetmeliği’nde yer almaktadır. Yönetmeliğin 3. maddesinde kapıcı, ana taşınmazın bakımı, korunması, küçük çaptaki onarımı, ortak yerlerin ve döşemelerin bakımı, temizliği, bağımsız bölümlerde oturanların çarşı işlerinin görülmesi, güvenliklerinin sağlanması, kaloriferin yakılması ve bahçenin düzenlenmesi ve bakımı ve benzeri hizmetleri gören kişi olarak tanımlanmıştır. Apartman ve sitelerde işveren; konutun maliki veya ortakları, yönetici ise işveren vekilidir. Kapıcının işyeri ise çalıştığı konut ile bağımsız bölüm, ortak yerler, eklenti ve tesislerin tümüdür. Aynı Yönetmeliğin 4. maddesine göre apartman veya site yöneticisi, İş Kanunu ve bu Kanun’a dayanılarak çıkarılan Yönetmelik hükümlerinin uygulanmasında ve yargı uyuşmazlıklarında işverenin temsilcisidir. Yönetici, kapıcının çalışmasını sevk ve idare etmekle yetkili ve görevlidir.

III- KAT MÜLKİYETİNDE KIDEM TAZMİNATI

Kıdem Tazminatı; işçinin iş sözleşmesinin sona eriş biçimine bağlı olarak ve işçinin çalıştığı süre dikkate alınarak ücret tutarına göre ödenen kıdem tazminatı “İş Hukukuna has, işçinin işini kaybetme olgusuna dayalı, kıdem esası üzerine kurulu özel bir tazminat türü” şeklinde tanımlanabilir.

A- KIDEM TAZMİNATI ÖDENECEK DURUMLAR

İşyerinde en az 1 yıl çalışmış olan işçilerin kıdem tazminatına hak kazanması için iş sözleşmesinin aşağıdaki nedenlerden birisi ile sona ermesi gereklidir.

1- İşçinin işveren tarafından İş Kanunu’nun 25/II. maddesinde gösterilen nedenler olmaksızın işten çıkarılması.

2- İşçinin İş Kanunu’nun, 24. maddesi uyarınca işi bırakması.

3- İşçinin muvazzaf askerlik hizmeti nedeniyle işten ayrılması.

4- İşçinin yaşlılık, emeklilik veya malûllük aylığı yahut toptan ödeme almak amacıyla işten ayrılması.

5- Kadın işçinin evlendiği tarihten itibaren bir yıl içerisinde kendi arzusu ile işten ayrılması.

6- İşçinin ölümü.

Görüldüğü üzere işçinin işten ayrılırken kıdem tazminatı alabilmesi için geçerli veya haklı nedenle fesih hakkının oluşması gerekir. Bunun dışında işten kendi rızasıyla ayrılan diğer tabirle istifa eden işçiye kıdem tazminatı ödenmez. Ancak istifa dilekçesinin baskıyla alınması, boş kağıda imza atılarak istifa edilmesi ya da istifa dilekçesinden sonra çalışmaya devam eden işçinin dilekçesinin işveren tarafından ileri bir tarihte işleme konması gibi durumlarda istifa edilmesine rağmen kıdem tazminatı hakkı doğar.

B- KAT MÜLKİYETİNDE KIDEM TAZMİNATI SORUMLULUĞU

1- Kat Malikinin Sorumluluğu

Kıdem tazminatı işveren tarafından ödenir. Kat Mülkiyeti Kanunu gereği apartman ve sitelerde işveren; konutun maliki veya ortaklarıdır. Apartman ve sitelerde çalıştırılan kişilerin işten ayrılmalarında ödenmesi gereken kıdem tazminatı, kıdem tazminatının ödenmesi gereken tarihteki kat malikleri tarafından ödenir.

Bu konuda verilmiş bir Yargıtay Kararı’nda kapıcı giderlerine tüm maliklerin eşit olarak katılması gerektiği, bu katılım sorumluluğunun borcun yasal olarak ödenmesi gereken tarihte malik olan kişiye ait olduğu, 1475 sayılı İş Kanunu’nun 14/2. maddesi gereğince işyerinin devri sebebiyle başka bir işverene geçmesi halinde işçinin kıdeminin değişik işverenlerde geçen hizmet sürelerinin toplamı üzerinden hesaplanacağı, her ne kadar daha önceki işveren (kat maliki) işçinin çalıştığı süre ve devir sırasında işçinin aldığı ücretle sorumlu ise de, son işverenin (kat maliki) tüm süreden sorumlu olduğu, ancak önceki işverenlere sorumlulukları oranında, rücu edebileceği hükme bağlanmıştır(2).

Öteden beri kat maliki olanlarla yeni kat maliki olanlar arasında kıdem tazminatı bakımından yasal olarak bir fark bulunmamakla birlikte, konutu henüz satın almış olan ve kıdem tazminatıyla karşılaşan kat maliki bakımından rahatsızlık veren bir uygulama olduğu açıktır. Ancak, konutu satın alan kişi, konutun tüm mali yükümlülüğünü de devralmış olmaktadır.

2- Kiracının Sorumluluğu

Apartman ve sitelerde kiracılar işveren değildir ve kiracılar işveren olan kat malikinin mali yükümlülüklerinden sorumlu değildirler. Ancak kat malikinin mali yükümlülüklerinden kira miktarı ise sınırlı olarak sorumlu tutulabilirler. Bu sorumluluk da bir yargı organı tarafından verilmiş karara dayanmalıdır. Kiracılar, kat malikinin ödemediği ve yargısal bir karar nedeniyle ödemek zorunda kaldıkları tutarı kira borcundan düşerler.

Olayı somutlamak bakımından bir örnekle açıklarsak; 30 yıllık bir apartman dairesinin maliki sahibi olduğu taşınmazı düzenli olarak kiraya vermektedir.  Son kiracısı ile bir ay önce kira sözleşmesi akdetmiştir. Bir ay sonra ise Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre olağanüstü toplanan apartman kat malikleri genel kurulunda 20 yıldır apartman görevlisi (kapıcı) olarak görev yapan kişinin iş akdinin sona erdirilmesine karar verilmiştir.  Böyle bir durumda, apartman görevlisine ödenecek tazminatın kiracıdan istenmesi ne kadar hukuki ve hakkani olur?  İşte bu somut örnekten de görüleceği ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nun malike yüklediği yükümlülükler gereği kapıcı (çalışan) kıdem tazminatından her zaman işveren sorumludur.

Yargıtay’ın yerleşik hale gelen kararlarında da, kıdem tazminatı türünden giderlerin işverene ait olduğu, apartmanlarda da Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca işverenin kat malikleri hükme bağlanmıştır.  Ayrıca, 6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun 302. maddesine göre, kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya Kanun’da öngörülmemiş ise, kiraya veren katlanır. Bu hükme uygun olarak kira sözleşmelerinde genellikle aidatın kiracı tarafından ödeneceği kararlaştırılmaktadır. Ancak, aidat ödeme yükümlülüğü kiracıya kıdem tazminatı ödeme yükümlülüğü yüklemez.

3- Yöneticinin Sorumluluğu

Kat Mülkiyeti Yasası’nın 35. maddesinde yöneticinin görevleri arasında, ana gayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesine veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması da sayılmıştır. Bu kapsamda işten çıkarılanlarla ilgili olarak kıdem tazminatı ödemelerinden yöneticinin sorumlu tutulmasına olanak yoktur. Yöneticinin sorumluluğu, feshi ihbar etmemesi nedeniyle ödenen ihbar tazminatı ile eğer kusuru varsa kıdem tazminatının geç ödenmesi nedeniyle tahakkuk eden faizle sınırlıdır(3).

C- KAMUYA AİT KAT MÜLKİYETİNE TABİ KONUTTAN KAYNAKLANAN KIDEM TAZMİNATI SORUMLULUĞU

Kat mülkiyetine tabi apartman ve sitelerde çalıştırılan kişilerin işten çıkmaları sonucu doğan kıdem tazminatı yükümlülüğü bakımından kat maliki, kiracı ve yöneticinin sorumluluklarını yukarıda açıklamaya çalıştık. Ayrıca açıklığa kavuşmasında yarar gördüğümüz bir başka husus da kat mülkiyetine tabi kamu konutunun (lojman olarak da bilinen) kıdem tazminatı karşısındaki durumudur.

2946 sayılı Kamu Konutları Kanunu’nda istihdam edilen personele ilişkin giderler konusunda bir düzenleme bulunmamaktadır. Kamu Konutları Yönetmeliği’nin “Aylık Kira Bedelinin Tespit ve Tahsili” başlıklı 23. maddesinde konutların aylık kira bedelleri personelin aylık veya ücretinden peşin olarak ve bordro üzerinden kesilmek suretiyle tahsil edilerek genel bütçeye dahil kurum ve kuruluşlarda Hazine’ye ve diğerlerinde ise kendi bütçelerine irat kaydedileceği, Yönetmeliğin 28. maddesinde ise, konutlarda istihdam edilen kapıcı, bahçıvan, kaloriferci, elektrikçi ve benzerleri ile çeşitli ihtiyaçların karşılanması için gerekli olan giderler konut tahsis edilenler tarafından karşılanacağı düzenlemesi bulunmaktadır.

Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerini gözardı ederek Kamu Konutları Yönetmeliği’ne göre gerçekleşecek bir uygulamanın nasıl şekilleneceğini bir örnekle açıklamaya çalışalım. Kat mülkiyetine tabi 30 daireden oluşan bir binada kamuya ait 3 konut bulunduğunu düşünelim. Binadaki birinci konutun 10 yıldır aynı kamu görevlisine tahsisli olduğunu, ikinci konutun 15 yıldır oturan kamu görevlisi taşındığı için 3 aydır boş olduğunu, üçüncü konutun ise 1 ay önce tahsis edildiğini ancak adına tahsis edilen kamu görevlisinin geçici görevle başka bir ilde görevli olduğu için tahsise rağmen henüz taşınamadığını varsayalım. Bu sırada Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre olağanüstü toplanan apartman kat malikleri genel kurulunda 20 yıldır apartman görevlisi (kapıcı) olarak görev yapan kişinin iş akdinin sona erdirilmesine karar verilmiş olsun. Böyle bir durumda Yönetmeliğe göre, boş durumda olan konuta isabet eden kıdem tazminatı kimseden istenemeyeceği ve ilgili kamu kurumu tarafından ödeneceği gayet açıktır. Sorun, tahsisli konuta isabet eden kıdem tazminatı tutarını kimin ödeyeceği konusunda ortaya çıkmaktadır. Yönetmeliğe göre karar vererek tahsisli konuta isabet eden kıdem tazminatını oturmakta olan kamu görevlisinin ödemesi yönünde yapılacak uygulamanın sonucunda, henüz konuta oturamamış olan kamu görevlisinden bu ödemeyi yapmasını istemek gerekecektir. Yönetmelikte yer alan düzenlemenin kıdem tazminatı yönünden uygulanmak istenmesi açıkça görülen bu adaletsizliklere neden olacaktır. Bu nedenle yönetmelikte yer alan düzenlemenin görevli personele yapılacak aylık ödemeler şeklinde anlaşılması, kıdem tazminatı gibi kat malikinin sorumlu olduğu giderler bakımından uygulanmaması gerektiği anlaşılmaktadır.

Kanaatimize göre Kat Mülkiyeti Kanunu’nun malike yüklediği kıdem tazminatı yükümlülüğü Kamu Konutları Yönetmeliği gerekçe gösterilerek konutta oturana yüklenemez. Zaten Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesinde yer alan “yönetim planında veya kat malikleri kurulunca verilmiş bir kararda başka türlü bir hüküm bulunmadıkça kat maliklerinden her birinin kapıcı giderlerinden (ücret, sigorta pirimi, kıdem tazminatı vs.) diğer kat malikleriyle birlikte eşit olarak sorumlu olduğu” hükmüne aykırı bir düzenleme Kamu Konutları Kanunu’nda bulunmamaktadır. Konutlarda istihdam edilenlere ilişkin giderlerin konut tahsis edilenler tarafından karşılanacağı düzenlemesi Kamu Konutları Kanunu’nda değil, yönetmelikte yer almaktadır. İşten çıkarılan çalışana ilişkin kıdem tazminatını ödeyecek olan apartman ya da site yönetimi, konut başına hesaplayacağı tutarı Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince kat maliklerinden talep etmelidir. Kat maliki olan kamu kurumunun payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, adına yapılan tahsis nedeniyle devamlı bir şekilde faydalanmakta olan kamu görevlisi de müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, tahsis nedeniyle konutta oturmakta olan kamu görevlisinin sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır.

Yargıtay’ın yerleşik hale gelen kararlarında da, kıdem tazminatı türünden giderlerin işverene ait olduğu, apartmanlarda da Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca işverenin kat malikleri olduğu hükme bağlanmıştır. Yargıtay bir kararında mülkiyeti hazineye ait olan davalı askeri lojman konut kapıcılığı işyerinde işçilik alacaklarının davalı Milli Savunma Bakanlığı’ndan talep edilmesi gerektiğine hükmetmiştir(4). Bu karar da kanaatimizi doğrular niteliktedir.

D- KIDEM TAZMİNATI FONU

Kat mülkiyetine tabi yerlerde ortak giderlerden kat maliklerinin sorumlu olduğu, bu sorumluluğun bazı giderler için eşit, bazıları için ise arsa payı ölçüsünde olduğu Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesinde belirtilmiştir. Kanun’a göre kat maliklerinin ödemekle yükümlü olduğu bu giderler, yönetici tarafından hazırlanan işletme projesine göre hesaplanan aidat olarak tahakkuk ettirilmekte ve günlük yaşamda kat maliklerinden değil, konutta oturanlardan tahsil edilmektedir. Konutlara ilişkin kira sözleşmelerinin neredeyse tümünde aidatın kiracı tarafından ödeneceğine ilişkin bir madde yer almaktadır. Bu sözleşme maddesi kat malikinin sorumluluğunu ortadan kaldırmamakta, kiracı tarafından ödenmeyen aidat kat malikinden tahsil edilmektedir.

Yönetici tarafından hazırlanan işletme projelerinde yıl boyunca karşılaşılması beklenen giderler tahmin edilerek yaklaşık bir tutar belirlenmektedir. Bir gider unsuru olarak personel maliyeti, asgari ücretten düşük olmamak üzere önceden belli olduğuna göre, personel maliyeti ölçü alınarak yılda bir maaş tutarında olmak üzere ileride karşılaşılabilecek olan kıdem tazminatına karşılık olacak şekilde bir “kıdem tazminatı fonu” oluşturulması ve bu tutarın işletme projesi içerisinde yer alması mümkündür ve bazı apartman ya da site yönetimlerinde bu yöntem uygulanmaktadır.

Oluşturulacak fon ile, çalışmasına son verilen personelin kıdem tazminatı çalıştığı süre boyunca ve verdiği hizmetten yararlananlar tarafından önceden ödenmiş olacak, ödeme tarihinde toplu ödeme sıkıntısı yaşanmayacak, ödeme tarihinde konutta oturmayan ancak önceden uzun süre boyunca oturmuş olan mal sahibinin de kıdem tazminatı ödemesi sağlanmış olacaktır. Aidatın ve fonun kiracı tarafından ödeneceği kira sözleşmesinde kararlaştırılmış ise kıdem tazminatı, oturduğu süre boyunca kiracı tarafından fona aktarılmış olur. Kamu konutunda oturanlar bakımından da kiracıyla aynı durum söz konusu olacaktır.

IV- SONUÇ

Kıdem tazminatı işveren tarafından ödenir ve Kat Mülkiyeti Kanunu gereği kat maliki işverendir. Kıdem tazminatını ödeme tarihindeki kat maliki öder. Kıdem tazminatını kat maliki ödemez ise kiracının sorumluluğu kira miktarı ise sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.

Kamu kurumlarına ait (lojman olarak bilinen) konutlarda anataşınmaz maliki, ilgili kamu idaresidir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi hükmüne göre kapıcı giderlerinden (ücret, sigorta pirimi, kıdem tazminatı vs.) kamu idaresi de malik sıfatıyla diğer kat malikleriyle birlikte eşit olarak sorumludur. Kamu Konutları Yönetmeliği’nde konutlarda istihdam edilen kapıcı, bahçıvan, kaloriferci, elektrikçi ve benzerleri ile çeşitli ihtiyaçların karşılanması için gerekli olan giderler konut tahsis edilenler tarafından karşılanacağı düzenlemesi bulunmaktadır. Bu düzenlemenin kıdem tazminatı yönünden uygulanmak istenmesi açıkça görülen bu adaletsizliklere neden olacaktır. Bu nedenle yönetmelikte yer alan düzenlemenin görevli personele yapılacak aylık ödemeler şeklinde anlaşılması, kıdem tazminatı gibi kat malikinin sorumlu olduğu giderler bakımından uygulanmaması gerekir. Kanaatimize göre Kat Mülkiyeti Kanunu’nun malike yüklediği kıdem tazminatı yükümlülüğü Kamu Konutları Yönetmeliği gerekçe gösterilerek konutta oturana yüklenemez. İşten çıkarılan çalışana ilişkin kıdem tazminatını ödeyecek olan apartman ya da site yönetimi, konut başına hesaplayacağı tutarı Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince kat maliklerinden talep etmelidir.

Apartman ya da site yönetimleri tarafından oluşturulacak “kıdem tazminatı fonu” ödenmesi gereken kıdem tazminatının kimler tarafından ödeneceği sorununu ortadan kaldıracaktır. Her ay yapılacak küçük ödemelerle oluşturulacak fon ile, kıdem tazminatı tutarı ödenmesi gereken tarihten çok önce, çalışanın hizmet verdiği her ay boyunca hizmet alanlar tarafından aidat ödemesi içinde ödenmiş ve bir fon hesabında toplanmış olacaktır.

*           Vergi Başmüfettişi (E. Maliye Başmüfettişi)

(·)         Bu yazıda yer alan görüşler tümüyle yazarına ait olup, hiçbir biçimde yazarın görev yaptığı Kurum’un görüşü olarak değerlendirilemez.

(1)         Yrg. 8. HD.’nin, 25.12.2012 tarih ve E. 2012/12091, K. 2012/13115 sayılı Kararı; Yrg. 12. HD.’nin, 04.11.2013 tarih ve E. 2013/27146, K. 2013/34631 sayılı Kararı.

(2)         Yrg. HGK’nın 03.10.2001 tarih ve E. 2001/18642, K. 2001/662 sayılı ve Kararı.

(3)         Yrg. 18. HD.’nin 14.06.1999 tarih ve E. 1999/6605, K. 1999/7625 sayılı Kararı.

(4)         Yrg. 9. HD.’nin, 03.03.2005 tarih ve E. 2004/16611, K. 2005/6799 sayılı Kararı.

Yazarlar : 'TAYFUN ŞAHİN' 

Kapıcı tazminatından kiracı mı ev sahibi mi sorumlu?

Apartman ve sitelerde, kapıcıların kıdem tazminatından kimlerin sorumlu olduğu önemli anlaşmazlık konularından birisini oluşturuyor. Daireyi yeni satın alan mal sahibi, satın aldıktan bir gün sonra, yirmi yıldır çalışan kapıcının kıdem tazminatıyla karşı karşıya kalırsa eski mal sahibinden isteyebilir mi? Kapıcının kıdem tazminatından kiracı mı ev sahibi mi sorumludur? Ahmet Kıvanç yazdı

09.10.2018 - 08:29 | Güncelleme: 09.10.2018 - 08:29 

Apartman ve sitelerde kapıcı, bahçıvan, bekçi gibi çalışanların kıdem tazminatları, zaman zaman önemli bir sorun teşkil edebiliyor. Yeni daire satın alan bir kişi, yirmi yıldan beri çalışan kapıcının emekliliği ya da işten atılması durumunda ağır kıdem tazminatı yüküyle karşı karşıya kalabiliyor.

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerinden kat malikleri sorumlu. Apartmanın altındaki dükkan sahibi veya bir başka kat maliki, kapıcı hizmetinden yararlanmadığını belirterek aidat ödemekten kaçınamaz. Kapıcı aidatını veya diğer ortak giderleri ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde 5 oranında ‘gecikme tazminatı’ ödemekle yükümlü. Kapıcı aidatından, kat malikleriyle birlikte kiracılar da müteselsilen sorumlu tutuluyor.

DAİRENİN ESKİ SAHİBİ Mİ YENİ SAHİBİ Mİ SORUMLU?

Kapıcı ve diğer görevlilerin kıdem tazminatından, borcun yasal olarak ödenmesi gereken tarihte malik olan kişi sorumlu. 1475 sayılı eski İş Kanunu’nun yürürlükte bulunan 14. maddesi uyarınca, işyerinin devri sebebiyle başka bir işverene geçmesi halinde işçinin kıdemi, değişik işverenlerde geçen hizmet sürelerinin toplamı üzerinden hesaplanıyor. Her ne kadar önceki kat maliki, kapıcının çalıştığı süre ve devir sırasında aldığı ücretle sorumlu ise de son kat maliki tüm süreden sorumlu tutuluyor. Ancak yeni kat maliki, önceki kat malikine, sorumluluğu oranında rücu edebilir. Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun kararları da bu yönde.

KIDEM TAZMİNATINDA KİRACININ SORUMLULUĞU

Kapıcının kıdem tazminatının ödenmesinde kiracının doğrudan sorumluluğu bulunmuyor. Ev sahibi tazminatı ödemezse kiracı sadece kira bedeli kadar sorumlu tutuluyor. Kiracı, ödediği tazminatı ev sahibine ödediği kiradan mahsup ederek tahsil edebiliyor.

KAPICI İÇİN KIDEM TAZMİNATI FONU

Bazı apartman ve sitelerde kapıcı ve diğer çalışanların kıdem tazminatı konusunda ileride sorunlar yaşanmaması için kıdem tazminatı fonu oluşturuluyor. Kıdem tazminatı fonu için yatırılan para, bankada apartman veya site adına açılan hesapta tutuluyor. Bu amaçla her yıl, bir yıllık kıdem tazminatına karşılık gelen 30 günlük brüt ücret tutarında para toplanıyor. Böylece, tazminat ödeme tarihinde hem para toplama sıkıntısı yaşanmıyor, hem de eski ve yeni malikler arasında tazminat ödeme konusunda hukuki anlaşmazlık yaşanmıyor.

TAZMİNAT HESABINA KAPICI DAİRESİ DE DAHİL

Kapıcıların kıdem tazminatı hesaplanırken, brüt ücretinin yanı sıra kapıcı konutunun emsal kira bedeli de dikkate alınıyor. Bunun yanı sıra kapıcı konutunun elektrik, su ve yakıt giderleri apartman yönetimi tarafından karşılanıyorsa, bunların da kıdem tazminatına dahil edilmesi gerekiyor. Yıllık yakıt gideri toplanarak 12 aya bölünmek suretiyle 30 günlük kıdem tazminatına karşılık gelen tutara ekleniyor.



KAPICILARDA ASGARİ GEÇİM İNDİRİMİ YOK

Kapıcıların brüt ücretinden sadece yüzde 14 oranında sosyal güvenlik primi ve yüzde 1 oranında işsizlik sigortası primi kesiliyor. Kapıcılardan gelir vergisi ve damga vergisi kesilmiyor. Bundan dolayı, asgari ücretli diğer işçilerde net ücret bin 603 lira iken kapıcılara net bin 725 lira ücret ödeniyor. Gelir vergisine tabi işçilerde, çocuk sayısı ve eşinin çalışıp çalışmadığına göre asgari geçim indirimi uygulanıyor.
Bununla birlikte kapıcılar adına açılan davalarda zaman zaman ödenmeyen asgari geçim indirimi de talep ediliyor. Kapıcılar gelir vergisine tabi olmadığı için asgari geçim indirimi hakları da bulunmuyor.

Kapıcı tazminatından kiracı mı ev sahibi mi sorumlu?

Apartman ve sitelerde, kapıcıların kıdem tazminatından kimlerin sorumlu olduğu önemli anlaşmazlık konularından birisini oluşturuyor. Daireyi yeni satın alan mal sahibi, satın aldıktan bir gün sonra, yirmi yıldır çalışan kapıcının kıdem tazminatıyla karşı karşıya kalırsa eski mal sahibinden isteyebilir mi? Kapıcının kıdem tazminatından kiracı mı ev sahibi mi sorumludur? Ahmet Kıvanç yazdı

09.10.2018 - 08:29 | Güncelleme: 09.10.2018 - 08:29 

Apartman ve sitelerde kapıcı, bahçıvan, bekçi gibi çalışanların kıdem tazminatları, zaman zaman önemli bir sorun teşkil edebiliyor. Yeni daire satın alan bir kişi, yirmi yıldan beri çalışan kapıcının emekliliği ya da işten atılması durumunda ağır kıdem tazminatı yüküyle karşı karşıya kalabiliyor.

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerinden kat malikleri sorumlu. Apartmanın altındaki dükkan sahibi veya bir başka kat maliki, kapıcı hizmetinden yararlanmadığını belirterek aidat ödemekten kaçınamaz. Kapıcı aidatını veya diğer ortak giderleri ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde 5 oranında ‘gecikme tazminatı’ ödemekle yükümlü. Kapıcı aidatından, kat malikleriyle birlikte kiracılar da müteselsilen sorumlu tutuluyor.

DAİRENİN ESKİ SAHİBİ Mİ YENİ SAHİBİ Mİ SORUMLU?

Kapıcı ve diğer görevlilerin kıdem tazminatından, borcun yasal olarak ödenmesi gereken tarihte malik olan kişi sorumlu. 1475 sayılı eski İş Kanunu’nun yürürlükte bulunan 14. maddesi uyarınca, işyerinin devri sebebiyle başka bir işverene geçmesi halinde işçinin kıdemi, değişik işverenlerde geçen hizmet sürelerinin toplamı üzerinden hesaplanıyor. Her ne kadar önceki kat maliki, kapıcının çalıştığı süre ve devir sırasında aldığı ücretle sorumlu ise de son kat maliki tüm süreden sorumlu tutuluyor. Ancak yeni kat maliki, önceki kat malikine, sorumluluğu oranında rücu edebilir. Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun kararları da bu yönde.

KIDEM TAZMİNATINDA KİRACININ SORUMLULUĞU

Kapıcının kıdem tazminatının ödenmesinde kiracının doğrudan sorumluluğu bulunmuyor. Ev sahibi tazminatı ödemezse kiracı sadece kira bedeli kadar sorumlu tutuluyor. Kiracı, ödediği tazminatı ev sahibine ödediği kiradan mahsup ederek tahsil edebiliyor.

KAPICI İÇİN KIDEM TAZMİNATI FONU

Bazı apartman ve sitelerde kapıcı ve diğer çalışanların kıdem tazminatı konusunda ileride sorunlar yaşanmaması için kıdem tazminatı fonu oluşturuluyor. Kıdem tazminatı fonu için yatırılan para, bankada apartman veya site adına açılan hesapta tutuluyor. Bu amaçla her yıl, bir yıllık kıdem tazminatına karşılık gelen 30 günlük brüt ücret tutarında para toplanıyor. Böylece, tazminat ödeme tarihinde hem para toplama sıkıntısı yaşanmıyor, hem de eski ve yeni malikler arasında tazminat ödeme konusunda hukuki anlaşmazlık yaşanmıyor.

TAZMİNAT HESABINA KAPICI DAİRESİ DE DAHİL

Kapıcıların kıdem tazminatı hesaplanırken, brüt ücretinin yanı sıra kapıcı konutunun emsal kira bedeli de dikkate alınıyor. Bunun yanı sıra kapıcı konutunun elektrik, su ve yakıt giderleri apartman yönetimi tarafından karşılanıyorsa, bunların da kıdem tazminatına dahil edilmesi gerekiyor. Yıllık yakıt gideri toplanarak 12 aya bölünmek suretiyle 30 günlük kıdem tazminatına karşılık gelen tutara ekleniyor.

KAPICILARDA ASGARİ GEÇİM İNDİRİMİ YOK

Kapıcıların brüt ücretinden sadece yüzde 14 oranında sosyal güvenlik primi ve yüzde 1 oranında işsizlik sigortası primi kesiliyor. Kapıcılardan gelir vergisi ve damga vergisi kesilmiyor. Bundan dolayı, asgari ücretli diğer işçilerde net ücret bin 603 lira iken kapıcılara net bin 725 lira ücret ödeniyor. Gelir vergisine tabi işçilerde, çocuk sayısı ve eşinin çalışıp çalışmadığına göre asgari geçim indirimi uygulanıyor.
Bununla birlikte kapıcılar adına açılan davalarda zaman zaman ödenmeyen asgari geçim indirimi de talep ediliyor. Kapıcılar gelir vergisine tabi olmadığı için asgari geçim indirimi hakları da bulunmuyor.

KAPICIYA ÖDENECEK KIDEM TAZMİNATINDAN KİRACI SORUMLU OLUR MU?

Kaynak : Ali TEZEL

KAPICIYA ÖDENECEK KIDEM TAZMİNATINDAN KİRACI SORUMLU OLUR MU?

7 Ocak 2015
Kapıcıya ödenecek kıdem tazminatından kat malikinin mi yoksa kiracının mı sorumlu olacağı, tartışmalı bir konudur. Kat Mülkiyeti Kanununun 20. maddesinde,
Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
 a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
 b) Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;
 Katılmakla yükümlüdür.
 c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir.
Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
 Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.

Kat Mülkiyeti Kanununun 18. maddesinde,

Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.
 Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.
Ortak giderlerin teminatı: 
 Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.
 Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tesbit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir. (Değişik son cümle: 14/11/2007-5711/10 md.) 4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 893 üncü maddesinin son fıkrası hükmü burada da uygulanır.
 Kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat maliki veya diğer sorumlulardan olan  alacakları önceliklidir .

Tüm bu kanun hükümlerinden yola çıkılarak  ;

• Genel olarak kıdem tazminatının ödenmesinden kat malikinin (ev sahibinin); 

ancak kat maliki ödemez ise kiracının sorumlu olduğu,

• Kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı

ödemenin kira borcundan düşüleceği sonucu ortaya çıkıyor.

• Ancak kat maliki ve kiracı arasında yapılan kira sözleşmesine kiracının oturduğu

süreyle sınırlı olarak, kıdem tazminatının veya oluşturulmuş ise kıdem tazminatı fonu katılım payının kiracı (kiralayan) tarafından ödeneceğine karar verilebilir.

• Bu durumda kıdem tazminatının veya toplanan avansın, kapıcının hizmetlerinden yararlandığı süreye bağlı olarak kiracı tarafından ödenebilir.
•  Kira sözleşmesinde bu yönde bir hüküm olmaması halinde yasa hükmüne göre kıdem tazminatının veya toplanan tazminat avansının kat maliki tarafından ödenmesi gerekir.

Apartman ve site  kapıcı için işyeri, mülk sahipleri ise kapıcının işverenidir.
Kıdem tazminatı kanun gereği işveren tarafından ödenir.